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Acheter un immeuble de rapport présente de nombreux avantages

Auteur : David LELONG

En matière d’investissement immobilier locatif, l’achat d’un immeuble de rapport est souvent décrit comme une opération très avantageuse par rapport à différents achats séparés. Il est vrai que ce type de placement apporte de nombreux bénéfices, mais il ne faut pas négliger pour autant les inconvénients à prévoir. Dans cette page, nous faisons un tour complet de tout ce qu’il faut savoir avant d’investir dans un immeuble de rapport.

Au sommaire de cette page :

- 1. Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

- 2. Quelques recommandations avant un investissement de ce type

- 3. Les nombreux avantages

- 4. Les inconvénients à connaître

- 5. Comment préparer son achat d’immeuble ?

- 6. Attention aux impôts

Définition d’un immeuble de rapport

Historiquement, le terme "immeuble de rapport" est né au XVIII siècle pour désigner les premiers bâtiments construits à Paris dans un but de les louer pour "rapporter" de l’argent régulièrement via les loyers. Cet immeuble était alors composé de plusieurs logements assez semblables.

Depuis, le terme est resté utilisé pour désigner tout achat d’un ensemble de lots d’un même bien immobilier. Il s’oppose au terme de la copropriété où plusieurs propriétaires possèdent un ou plusieurs lots de cet immeuble.

On parle aussi plus rarement d’un "hôtel de rapport", d’une "maison de rapport" ou encore d’un "immeuble à loyer". Tous ces termes désignent la même chose : la possession par un même propriétaire (personne physique ou morale) de tout l’ensemble d’un bâtiment avec pour but la location de chacun des lots qui le composent dans le but de générer des loyers récurrents qui permettent à ce dernier de gagner de l’argent.

Investir dans un immeuble de rapport

Préconisation avant d’investir dans un immeuble de rapport

Attention, il est hautement préférable de ne pas commencer directement par un projet d’investissement de ce type sans expérience en matière d’immobilier locatif.

Même après avoir investi du temps indispensable dans de la formation théorique sur la fiscalité, la gestion administrative (gestion des locataires, gestion de la déclaration d’impôt, etc.) et tous les éléments à bien connaître et à optimiser pour un propriétaire bailleur, cela ne remplacera jamais la pratique et la confrontation avec la réalité du terrain.

Mieux vaut se créer de l’expérience en investissant d’abord sur un petit logement ou des places de parkings (moins formateur sur l’ensemble des contraintes, mais permet de mettre le pied à l’étrier facilement).

Idéalement vous pouvez commencer par acheter un studio avec un budget assez restreint. Faite vous la main, faites vos premières erreurs !

Même avec une bonne préparation, vous en ferez comme tous. Celles-ci auront un impact financier limité car l’investissement l’est. Vous pourrez ainsi vous servir de ce premier projet locatif formateur pour ne pas reproduire des erreurs plus coûteuses sur un projet de plus grande envergure.

Puis, une fois plus armé, vous pourrez vous lancer dans l’achat d’un immeuble de rapport et bénéficier de ses nombreux avantages.

Les avantages de l’achat complet de tout un immeuble pour le louer par lots

Pourquoi privilégier un investissement dans un immeuble de rapport plutôt que l’achat d’un grand logement ou de plusieurs logements éloignés (dits des "logements secs" par opposition) ?

Voici une liste des principaux bénéfices d’un tel placement :

Prix d'achat et coûts de fonctionnement plus faibles

L’une des premières qualités d’un immeuble de rapport est celle d’être globalement moins cher que plusieurs achats séparés de différents biens immobiliers à louer :

- Le prix d’achat au mètre carré sera moins élevé pour un ensemble de lots vendu à un seul acquéreur (achat en bloc) que pour les mêmes logements vendus séparément à différents acquéreurs.

- Il n’y aura qu’une seule transaction avec un seul vendeur. Cela signifie donc qu’il ne faudra payer qu’une fois les frais de dossier de la banque ou du courtier pour un seul financement.

- Il n’y aura qu’à payer une seule fois le notaire : voir le détail du calcul des frais de notaire pour comprendre l’utilité d’un seul gros paiement plutôt que de plusieurs petits.

- Il n’y aura également qu’une seule commission d’agent immobilier à payer : généralement il applique un plus faible pourcentage sur une grosse vente que sur plusieurs petites.

Tout cela permet d’avoir un coût d’achat d’un immeuble de rapport bien moins élevé que l’achat des mêmes biens pris un par un.

Il y aura également des frais de fonctionnement moins élevés pour ce type particulier d’investissement :

- Les impôts fonciers sont en général moins élevé sur l’immeuble tout entier que sur la somme des lots pris séparément.

- Il n’y a pas besoin de syndic de copropriété car vous serez le seul propriétaire bailleur. Or leurs frais peuvent être assez élevés et sont depuis plusieurs années sur une tendance d’augmentation bien plus forte que l’inflation.

- Vous pouvez regrouper les travaux de vos artisans. Avec plusieurs interventions sur un même lieu en même temps, vous aurez ainsi une plus grande marge de manœuvre pour négocier les tarifs de vos artisans (chantier plus conséquent et plus pratique pour eux).

Ces frais en moins vous permettront donc en plus de réduire les coûts de gestion.

Une meilleure rentabilité locative globale

Pour vos locataires, que vous soyez le seul propriétaire de tout l’immeuble ne change rien. Les prix de chacun des logements, commerces ou bureaux à louer resteront les mêmes. Vous aurez ainsi le même niveau de revenus fonciers que pour un achat de plusieurs logements secs.

Comme vous avez eu un prix d’acquisition plus faible et que vous avez des frais de gestion moindres également, vous obtenez ainsi une meilleure rentabilité locative.

Faites les calculs. Cela peut très vite apporter un surplus de rendement non négligeable. Il existe de très bons outils pour calculer votre rendement locatif et optimiser tout cela.

Simplification de la gestion

Il est indéniable que votre gestion de cet ensemble de biens immobiliers en locatif sera simplifiée :

- Il n’y a pas besoin de gérer une copropriété. Cela signifie que vous serez le seul décisionnaire de toutes les décisions à prendre sur les travaux de rénovation ou d’amélioration, les règles de fonctionnement, etc.

- Vous serez également ainsi libre de réaliser les travaux à votre rythme, comme vous le voulez ou pouvez, en choisissant vous-même les prestataires et la façon de les réaliser.

- Comme nous l’avons vu ci-dessous, un seul gros bien à acheter ne demande qu’un seul passage chez le banquier ou le courtier, un seul passage chez le notaire, un seul agent immobilier intermédiaire, etc. Cela procure non seulement des gains sur les frais de tous ces interlocuteurs, mais cela vous fait également gagner énormément de temps en limitant les nombres de rendez-vous et d’échanges divers.

- La même localisation pour tous les lots à gérer est également un gain de temps et de contraintes appréciable pour le gestionnaire de ces locations. Soit vous le faites vous-même et cela vous simplifie la vie. Soit vous le faites gérer par une agence immobilière et cela peut en réduire le coût car cela simplifie leur gestion à eux. Il en sera de même pour les artisans ou tout autre professionnel devant intervenir sur cet immeuble.

Répartition du risque sur plusieurs lots

Le risque d’impayés et de problème avec un locataire est réparti sur différents biens. Si cette répartition du risque est la même que pour plusieurs logements séparés, cela peut néanmoins être un plus pour la banque qui vous fait un prêt immobilier. En effet, ce seront plusieurs loyers différents qui couvriront les besoins pour payer le remboursement de votre crédit immobilier. Il y a donc moins de risques pour le paiement de vos mensualités car plusieurs locataires vous assurent des rentrées d’argent régulières pour ce bien qu’elle a financé.

En outre, vous avez également la possibilité de choisir un immeuble qui vous permet de mixer les usages sur les différents lots : des habitations, un local commercial, des bureaux, des parkings, des garages, etc.

Possibilité de vendre petit à petit les lots à un meilleur prix

Lorsque vous voudrez vendre cet immeuble de rapport, vous aurez le choix entre vendre tout l’ensemble ou le vendre lot par lot. Cela vous laisse alors la possibilité de garder ceux qui possèdent la meilleure rentabilité par rapport à leur valeur actuelle sur le marché immobilier.

Une vente de chaque bien individuellement vous permettrait un meilleur bénéfice car ils seront vendus plus chers séparément que tous ensemble à un seul acquéreur.

Néanmoins pour réaliser cela, il fait bien étudier les travaux et frais nécessaires avant de pouvoir vendre chaque lot séparément :

- Des travaux seront probablement nécessaires pour bien dissocier les lots et tous leurs accès, notamment au niveau des fluides (eau, électricité, gaz, etc.).

- Des frais et des efforts à prévoir pour la création d’une copropriété.

C’est une piste supplémentaire possible pour améliorer la rentabilité d’un placement dans un immeuble de rapport.

L’immeuble de rapport présente également quelques inconvénients

En face de tous ces avantages de l’immeuble de rapport, on trouve également quelques inconvénients qu’il est bon de connaître :

Concurrence plus faible pour l'achat mais plus qualifiée

Le marché de la vente d’immeuble de rapport est un marché très spécifique, beaucoup plus restreint. Il y aura peu d’offres et la demande est également beaucoup moins importante.

Cependant, les autres acheteurs concurrents seront également bien mieux informés et expérimentés en investissement locatif. La recherche d’un tel placement rentable n’est donc pas une tâche aisée et abordable sans effort. C’est en effet un marché de professionnels ou de particuliers très qualifiés.

Nous verrons ci-dessous quelques conseils pour bien préparer un achat de ce type.

Investissement conséquent demandant des liquidités

Par définition, ce sera un investissement beaucoup plus lourd que sur un seul appartement. Un immeuble de rapport peut très bien ne comprendre que deux biens immobiliers à louer (deux lots), mais il peut également en avoir beaucoup plus.

Les risques sont donc plus élevés en cas de problème qui ne sont pas couverts par une assurance. Cela nécessite d’avoir plus de réserve de liquidités en cas de travaux imprévus, de problèmes urgents sur le bâtiment en lui-même, etc.

Pour réduire ce danger, vous avez la possibilité d’investir dans un immeuble de rapport à plusieurs via une SCI (Société Civile Immobilière. Cela permet de n’avoir qu’un seul propriétaire (la SCI), mais plusieurs personnes qui ont des parts de cette société et qui peuvent donc intervenir en cas de difficultés ou pour lever les fonds importants nécessaires à l’achat.

Prise de risque sur le bâti d'un seul immeuble

Quand vous investissez dans différents logements ou autres biens immobiliers situés dans différents immeubles, cela permet de séparer les risques liés à des problèmes sur le bâtiment dans son ensemble.

Un problème grave sur un immeuble, comme on peut en voir souvent dans les actualités (incendie, zone devenue à risque, etc.) sur votre immeuble de rapport impactera directement tous vos biens immobiliers loués en même temps. Si vous n’avez pas une bonne assurance pour cela, il vous faudra pouvoir assumer cette période délicate.

Enfin, il convient donc d’avoir d’excellentes connaissances sur le bâti en général. Si ce n’est pas le cas, il faut pouvoir vous faire accompagner par un professionnel compétent dans ce domaine pour évaluer l’ensemble des éléments de cet immeuble :

- Les fondations

- La toiture

- L’isolation

- Les mises aux normes électriques

- Etc.

Préparation de l’achat : où trouver des immeubles à vendre ?

Voici différents éléments à connaître avant d’envisager un placement sur un immeuble complet dans un but locatif :

Rechercher sur les grands sites d’annonces : les grands sites d’annonces immobilières (LeBonCoin, SeLoger, LogicImmo, PAP, etc.) proposent la possibilité de sélectionner directement les immeubles à vendre. C’est une bonne occasion pour filtrer directement sur ce type de bien particulier.

Néanmoins, il convient de ne pas délaisser complètement des recherches complémentaires. Tous les propriétaires vendeurs d’une maison composée de (ou découpable en) plusieurs lots ne seront visibles qu’avec une recherche sur la catégorie "maison" ?

Se constituer un réseau d’informateurs : les sites d’annonces c’est bien, mais cela ne vous permettra pas de dénicher avant les autres un immeuble qui va bientôt apparaître sur le marché de la vente. Constituez-vous un réseau d’informateurs.

Dans de nombreuses professions en lien avec l’immobilier, il y a des personnes qui obtiennent des informations sur un bien qui va prochainement être vendu avant toute communication : notaires, agents immobiliers, banquiers, courtiers, assureurs, etc.

C’est là que vous pouvez faire toute la différence comme pour n’importe quel achat de bien immobilier. En étant le premier informé, vous pouvez couper l’herbe sous le pied aux autres investisseurs qui recherchent aussi ce genre de placement et ainsi éviter les surenchères.

Vérifier précisément les prix et les loyers : recherchez sur votre secteur précis pour bien prévoir la rentabilité envisagée. Ne vous contentez pas de quelques estimations approximatives ou de consulter quelques sites d’annonces. En effet, les prix de vente réels et les loyers actuels peuvent être sensiblement différents. Voici comment vous informez sur les prix de l’immobilier dans votre ville et comment commencer à étudier votre marché locatif local.

S’informer sur les individualisations de compteur : qui dit immeuble en bloc, dit parfois plusieurs lots à louer avec un seul compteur électrique ou un seul compteur de chauffage (gaz, fuel ou autres), etc. À vous de vérifier si tout est géré de manière globale ou individualisée. Dans le premier cas, ce sera à vous de payer les factures avant de trouver une solution pour répartir les charges sur vos locataires.

Privilégier toujours un bon emplacement : comme pour n’importe quel bien immobilier, les 3 critères à privilégier sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Non seulement les biens doivent avoir une forte demande locative solvable dans le quartier, mais il faut également pouvoir les revendre facilement en cas de besoin. Pour cela, rien de mieux qu’une localisation de qualité qui attirera toujours des acheteurs.

Faites notamment attention à ce que tous les types de bien à mettre en location sont adaptés aux besoins de cette localité (pas de logements trop petits quand il n’y a pas de demande dans le secteur, local commercial là où il y aura facilement des clients, etc.).

Prendre tout le temps de bien estimer l’état général de l’immeuble : que ce soit pour la toiture, l’électricité, etc., ne signez rien tant que vous n’avez pas toutes les informations nécessaires. Cherchez à chiffrer assez précisément le montant des travaux à prévoir à l’achat ou durant les premières années de gestion. Ceci vous permettra de préparer votre budget et d’adapter le prix de votre offre d’achat en conséquence (et les conditions suspensives si nécessaire, par exemple si des doutes persistent sur un point précis et que cela demande une réponse ultérieure).

Négliger aucune information importante : questionner longuement le vendeur sur les travaux récemment réalisés, sur les frais et charges locatives actuelles, sur les contrats de location en cours si un ou plusieurs lots de cet immeuble sont déjà loués, etc. Un investissement dans un immeuble de rapport, cela ne s’improvise pas.

S’assurer que les lots sont en règle : avec l’aide de votre notaire, vérifiez que tous les lots ont bien été déclarés et sont connus de l’administration fiscale. Il peut arriver que certains découpage de lots n’aient pas été fait dans les règles de l’art.

Attention à la facture fiscale

Pour finir, comme pour tout placement d’argent, il est indispensable de savoir quelle sera la fiscalité ou les règles de fiscalité en cas de différents types de biens à louer qui s’appliqueront sur votre investissement.

- Faites le bon choix entre l’achat en direct en tant que particulier, l’achat via une SCI, voire par l’intermédiaire d’une holding. Un expert comptable ou un notaire pourra étudier ce projet avec vous et vous donner les avantages et inconvénients de chacune des possibilités. Pour bien choisir, il faudra avoir une idée assez précise de vos objectifs avec cet achat et de vos orientations pour les années à venir.

- En fonction des possibilités des différents lots et de l’intérêt de tel type de bien dans votre secteur géographique, il conviendra également de déterminer les meilleures options en termes de mise en location. La fiscalité du LMNP est par exemple plus favorable actuellement qu’une simple location nue classique. Il peut également être intéressant d’étudier les opportunités d’installer une colocation dans un grand logement, etc. Ne négligez aucune solution d’optimisation.

Enfin, après avoir calculé de manière assez précise les loyers à percevoir, les charges et frais divers (à l’achat mais aussi les charges locatives non récupérables, l’entretien/réparation, etc.), il vous faudra estimer les impôts sur vos revenus fonciers.

En fonction de votre montage et du type de location, il y a de nombreux scénarios à étudier. Le montant des prélèvements sociaux, des impôts sur ces loyers, voire de l’IFI peuvent vite devenir très importants. Il est indispensable de les prévoir pour s’assurer que la trésorerie sera suffisante et ne pas se louper avec un investissement aussi important. N’oubliez pas qu’actuellement la location de bien immobilier est très taxée en France, surtout si vous avez une tranche marginale d’imposition élevée.

Pour conclure : par ces différents conseils et informations sur l’achat d’un immeuble de rapport, vous avez toutes les bonnes questions à vous poser afin de travailler au mieux votre investissement. Cela vous permettra d’optimiser votre rentabilité tout en limitant les différents risques inhérents à ce type de projet locatif.

Retrouvez tous nos autres conseils pour votre investissement immobilier.

Pour aller plus loin :

- Regardez c’est 6 choses à faire avant de louer un bien immobilier à des locataires.

- Consultez ce classement des rentabilités locatives dans 100 grandes villes.

- Informez-vous sur les opportunités de défiscalisation immobilière en 2019, notamment sur la loi Pinel.

- Calculez votre capacité d’emprunt pour un immeuble.

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