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Acheter pour louer : définir une stratégie mesurée d’investissement

Auteur : David LELONG
Pour vous constituer un patrimoine immobilier, vous devez bien étudier les différentes possibilités existantes d’investissements locatifs. Acheter pour louer demande de la réflexion et des choix judicieux afin de limiter les risques et d’obtenir de bons placements.

Définir vos objectifs de placement immobilier

Une bonne stratégie pour développer son patrimoine financier est de répartir ses investissements sur différents supports. En France, l’immobilier reste le placement privilégié. Attention tout de même à ne pas consacrer une part trop importante de votre patrimoine à l’immobilier sous peine d’être trop exposé aux risques de baisse des loyers ou de chute de la valeur de votre appartement ou maison. Pensez donc également à répartir vos placements sur d’autres supports (Livrets sans aucun risque, assurance vie, bourse, or, compte à terme, etc.).

La répartition de votre patrimoine sur différents supports de placement se fera en fonction de la mesure des risques que vous êtes prêt à prendre et de vos objectifs patrimoniaux (complément de revenu, préparation retraite, etc.).

Une fois que vous avez défini le pourcentage de votre patrimoine qui peut être investi dans l’immobilier, il vous faudra déterminer quoi et où acheter. Pour cela vous devez étudier la rentabilité d’un achat pour louer et mesurer le risque encouru.

Réduire le risque de vos investissements locatifs en gardant une bonne rentabilité

Le risque zéro n’existe pas, mais il existe de nombreuses pistes pour faire diminuer le risque d’un placement dans la pierre sans trop impacter la rentabilité de l’investissement :

Répartition des investissements locatifs

Si votre budget le permet, il est préférable de diversifier ses investissements immobiliers en privilégiant l’achat de plusieurs logements, afin de limiter les pertes en cas de non location ou d’impayé. La diversification peut également se faire sur l’emplacement et/ou sur le type des biens (chambre, studio, appartement, maison, parking, etc.).

Étude de la demande locative

Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est l’élément crucial de votre investissement. Si pour l’achat d’une résidence principale, l’achat doit se faire en fonction de vos envies et de vos besoins, pour un achat locatif, il est impératif d’étudier en détails la demande locative ou de souscrire une assurance contre les vacances locatives.

Privilégiez les villes, les quartiers où la demande de location est soutenue, étudiez les types de biens concernés et les prix de location pratiqués. Fuyez les 60 villes saturées en logements en loi Scellier ou en loi Robien où l’offre de location est beaucoup plus forte que la demande.

Acheter à prix bas

La rentabilité dépend fortement de la somme investie, c’est-à-dire du prix du logement que vous allez acheter pour louer. Et la probabilité de louer 100% du temps devient forte si le loyer demandé est raisonnable. Vous devez donc acheter vos biens locatifs au bon moment, cela vous permettra de pouvoir pratiquer des loyers attractifs tout en dégageant une rentabilité intéressante.

Les prix actuels de l’immobilier baissent, des opportunités intéressantes vont se présenter mais attention à ne pas se précipiter car la baisse de l’immobilier devrait se poursuivre.

État du logement et budget entretien / rénovation

L’achat d’une maison ou d’un appartement, même pour du locatif, entraine des frais d’entretien et de rénovation. Attention à la qualité du bien acheté et aux travaux à prévoir (électricité, chauffage, mais aussi rénovation d’ascenseur, ravalement de façade, etc.). Un budget doit donc être prévu pour conserver son patrimoine locatif en bon état.

Les mises aux normes de conformité et environnementales, ainsi que les diagnostics immobiliers vont se multiplier dans les années à venir, c’est un point à ne pas négliger lors du choix du logement sur lequel vous allez investir.

Assurance loyer impayé

Si un choix judicieux d’emplacement et de prix de location peut vous permettre d’éviter de ne pas trouver de locataire, personne n’est à l’abri d’un mauvais locataire qui ne payerait pas son loyer. Pour couvrir ce risque, il est possible de souscrire une assurance loyer impayé. Cette assurance fera légèrement diminuer le rendement de votre placement mais contribuera à fortement diminuer le risque d’un placement locatif à perte.

Rendement intéressant sans défiscalisation

Si vous êtes fortement imposé, vous rencontrerez différentes solutions d’investissements locatifs défiscalisés qui peuvent paraître très intéressantes. Pourtant, les avantages fiscaux comme la défiscalisation Pinel présentent de nombreux pièges et peuvent s’avérer de très mauvais placements. Pour s’assurer de la qualité d’un achat locatif défiscalisé, privilégiez les achats qui sont intéressants sans la carotte fiscale. Cette dernière ne doit être vue que comme un bonus supplémentaire... Pour en savoir plus sur les rentabilités possibles, découvrez les rendements locatifs des 100 plus grandes villes en France.

Maintenant que vous êtes averti, vous pouvez demander une étude personnalisée d’investissement en immobilier défiscalisé.

Pour aller plus loin :

- Découvrez comment bien acheter pour louer en 2019.

- Étudiez la possibilité de louer en meublé.

- Apprenez à vérifier que votre investissement sera rentable.

- Informez-vous sur les 6 choses à faire avant de mettre un bien en location.

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