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Frais de dossier d’un prêt immobilier

Les frais de dossier d’un crédit immobilier font partie d’une liste importante de coût à prévoir lorsque vous avez besoin d’un prêt pour acheter une maison ou un appartement. Cela fait partie des éléments à étudier dans une étude comparative de différentes offres de financement, même si ce n’est pas le point le plus important.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les frais de dossier d’un prêt immobilier : combien cela coûte en général ? Quand faut-il les payer et à qui ? Comment négocier une réduction, voire une suppression de ces frais ? Et les prêts aidés ? Et si je passe par un courtier en immobilier ? Toutes les réponses à ces questions sont proposées ci-dessous.

Des frais à payer pour votre dossier de prêt immobilier

Lorsque vous faites un crédit immobilier, vous allez devoir payer un certain nombre de choses. Non seulement vous allez devoir payer des intérêts chaque mois qui seront calculés par rapport à votre capital restant dû et à votre taux d’intérêt. Mais en plus, vous devrez payer pour les éléments suivants :

- Une assurance décès invalidité pour ce prêt.

- Une garantie du crédit.

- Des intérêts intercalaires dans le cadre d’un financement pour un logement neuf.

- Des frais de dossier.

C’est de ce dernier point dont nous allons parler dans cet article. Les frais de dossier d’un financement immobilier peuvent représenter plusieurs centaines d’euros. Ils sont généralement calculés en fonction du montant de votre emprunt avec un montant minimum et un montant maximum. On parle souvent d’un ordre de grandeur de 1 % du montant emprunté (plus souvent d’une fourchette entre 0.5 et 1.5 %). Par exemple 1 500 € pour un crédit immobilier de 150 000 €.

Mais cela ne reste qu’un ordre d’idées du montant de ce coût. Chaque banque a son propre fonctionnement en matière de frais de dossier pour un emprunt. De même que chaque banque a sa propre politique de taux d’intérêt.

Ces frais servent à financer tout le traitement administratif de votre crédit immobilier : la recherche du meilleur financement à vous proposer, l’étude de vos revenus, de vos dépenses et du calcul du risque de non remboursement, le montage du prêt, sa gestion courante pendant la phase de remboursement, etc.

Quand devez-vous payer ces frais ?

Pour votre besoin en crédit immobilier, vous allez probablement faire plusieurs demandes d’offre de prêt en allant voir différentes banques. Vous pourrez alors comparer différentes propositions et choisir celle qui vous conviendra le mieux.

Ne vous inquiétez pas, vous pouvez démarcher autant de banques ou organismes de crédit que vous le voulez. Vous ne paierez des frais de dossier qu’à la banque avec laquelle vous signerez votre contrat. Il n’y a pas de demande d’argent pour rémunérer le temps passer à vous faire une simulation de prêt et à vous renseigner pour votre projet.

Le paiement de cette charge ne peut pas être incorporé au montant du prêt. Cela signifie que vous allez devoir la payer dès le début de votre crédit immobilier. Il faut donc prévoir cette somme dans votre apport personnel. Cela fait partie des nombreux frais d’un achat immobilier dont certains sont à payer dès le début (frais bancaires, frais de notaire et d’agence principalement), d’autres seront à payer tout au long de la conservation de votre logement.

En outre, vous avez également la possibilité de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Nous reviendrons ci-dessous à ce cas de figure et au traitement de ces frais de dossier dans ce cas.

Possibilité de négocier leur suppression ou une réduction

Tout est négociable. Si vous avez un bon dossier de financement, vous aurez plus de marges de manœuvre pour négocier les différents éléments de votre financement immobilier. Que ce soit le taux d’intérêt, le taux de l’assurance emprunteur, la modularité des remboursements, les frais de remboursement anticipé ou les frais de dossier, vous pouvez négocier différentes choses.

À vous de déterminer ce qui vous semble le plus important à négocier avec les banques. Certes le taux de votre prêt est l’une des choses qui comptent beaucoup, mais c’est loin d’être la seule. Personnellement, avant de négocier une réduction de vos frais de dossier, je préfère travailler sur d’autres éléments. Maintenant, lorsque votre financement ne présente pas de contrainte particulière, vous avez de bonnes chances d’obtenir une réduction simplement en la demandant. Mettez en avant les qualités de votre dossier (voir nos 15 conseils pour améliorer votre dossier de prêt immobilier).

Après entre deux offres de prêt très similaires, c’est ce qui fera peut-être la différence entre 2 banques, surtout si votre apport personnel est limité.

Il est même possible parfois de faire supprimer entièrement ces frais. Soit parce que vous avez un très bon profil, soit parce que la banque y trouve son intérêt ailleurs. Certaines banques font notamment des périodes de promotion où elles offrent les frais de dossier (ou ne pratique pas de frais de dossier comme c’est le cas de La Banque Postale, filiale de La Poste).

Néanmoins, certains organismes de financement sont très attachés à ces frais car cela leur permet de faire rentrer rapidement de l’argent. Notamment pour financer les salaires du personnel administratif, juridique, etc. qui ont travaillé sur votre dossier. Il sera peut-être plus simple de négocier sur d’autres points de votre financement. À vous de tester cela lors de votre entretien pour une simulation de prêt et de voir sur quels points la banque est prête à faire des efforts et sur ceux pour lesquels il sera difficile d’obtenir un geste commercial.

Quoi qu’il en soit, sachez que ces frais sont intégrés dans le calcul du TEG de votre prêt. Pour comparer efficacement deux propositions de deux banques différentes en prenant en compte l’ensemble des frais, il est préférable d’étudier les taux TEG (pour taux effectif global, c’est-à-dire un taux qui intègre tous les frais liés à ce crédit) et les conditions non chiffrées (modularité des remboursements, frais négociés sur les remboursements anticipés, etc.).

Des aides sans frais de dossier

Pour financer votre achat de maison ou d’appartement, vous n’allez peut-être pas faire qu’un prêt immobilier. Vous allez peut-être avoir un prêt à taux zéro. Vous pouvez également avoir dans certaines conditions un prêt d’accession sociale.

Sachez qu’il n’y a pas de frais de dossier à payer sur ce type d’aide au financement. Cela signifie que le montant qui sera financé par un prêt à taux zéro par exemple, ne sera pas comptabilisé dans le calcul de vos frais de dossier par votre banque. Une bonne nouvelle quand on sait qu’un prêt à taux zéro peut monter jusqu’à 40 % du coût de votre achat.

Et si je passe par un courtier ?

De plus en plus d’emprunteurs confient la recherche et la négociation de leur prêt immobilier à un courtier en financement. Il en existe plusieurs et vous pouvez obtenir rapidement des résultats comme avec notre simulation de prêt immobilier en ligne.

Il faut savoir qu’il y a deux grandes catégories de courtiers :

- Ceux qui se disent gratuits pour vous et qui se font payer une commission d’apporteur d’affaires par la banque avec laquelle vous allez signer.

- Ceux qui vous facturent directement les frais de dossier pour leur travail.

Globalement les deux solutions reviennent au même. Cela n’existe pas un courtier qui travaille gratuitement. Soit vous le payez directement, soit c’est la banque qui le paye. Généralement, elle lui reverse le montant des frais de dossier puisque c’est lui qui va gérer toute la relation initiale avec vous.

Donc pour vous en tant qu’emprunteur, cela ne change pas grand-chose. Vous allez payer des frais de dossier. Soit à la banque, soit au courtier. L’avantage de passer par du courtage est que les frais peuvent être plus plafonnés qu’avec une banque en direct.

Pour aller plus loin :

- Calculez combien vous pouvez emprunter pour un prêt immobilier.

- Découvrez quoi faire en cas de refus de crédit immobilier.

- Retrouvez plus de 50 conseils pour améliorer votre financement immobilier.

- Regardez comment changer d’assurance de prêt immobilier.

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