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Acheter un bien immobilier à Paris

Auteur : David LELONG

Acheter un appartement à Paris ne correspond pas à un achat immobilier classique. Il faut tenir compte des spécificités de ce secteur géographique et adapter son projet de logement en fonction de ces contraintes.

Voyons pour commencer ce qui rend ce type d’acquisition plus difficile et si spécifique. Regardons ensuite comment suivre l’évolution des prix des appartements à Paris dans les différents arrondissements ou quartiers. Nous étudierons ensuite la recherche du bien, son financement et le cas particulier de l’investissement locatif dans la Capitale.

Ceci n’est pas le cas qu’à Paris, tous les secteurs ultra-recherchés, où l’offre est faible par rapport à la demande et où les tarifs sont donc très élevés subissent des contraintes similaires pour un achat immobilier.

Au sommaire de cette page :

- Déséquilibre entre l’offre et la demande

- Évolution des prix des appartements

- Recherche du bien immobilier

- Négociation

- Financement

- Cas de l’investissement locatif

Une demande très supérieure à l’offre

Foncier restreint, logements vendus au compte-gouttes et demande toujours très soutenue sont les ingrédients de ce marché immobilier à Paris. Le déséquilibre entre les offres de logements à acheter et le nombre de personnes en recherche d’un achat explique les difficultés, les contraintes que rencontrent les acquéreurs potentiels et surtout la forte hausse des prix de ces dernières années.

Une demande multiple en forte concurrence

Il y a plusieurs types d’acheteurs potentiels pour un appartement à Paris :

- Celui qui veut acheter sa résidence principale donc comme son nom l’indique pour y vivre la majorité de l’année.

- Celui qui achète un appartement pour en disposer en tant que résidence secondaire ou pour une simple spéculation immobilière.

- Celui qui investit pour louer à l’année sur des locations touristiques de courtes durées.

La demande est forte dans les 3 catégories et tous ces acheteurs se retrouvent en concurrence dès qu’un nouvel appartement est mis en vente sur le marché.

D’après les notaires de Paris, alors que les "cadres et dirigeants" ne représentent que 21 % de la population totale active, ils représentent 41 % des acheteurs d’immobilier en Ile-de-France et cette part monte à 64 % à Paris (de 58 % dans le 12ème à 75 % dans le 8ème). L’acquéreur parisien a donc du patrimoine et des revenus importants. La forte hausse de tarif de ces dernières années a rendu la sélection de plus en plus difficile.

En outre, il y a de nombreux étrangers qui s’intéressent à l’achat d’un appartement dans Paris intra-muros car cela fait partie des éléments intéressants à avoir dans une composition d’un grand patrimoine. Toujours d’après les notaires d’Ile-de-France, il y a 8 % des achats réalisés par des étrangers à Paris.

Sur ces 8 %, il y a moins de 3 % qui sont de nationalité étrangère et qui vivent en dehors de la France et un peu plus de 5 % des acquéreurs étrangers qui vivent en France en dehors de Paris.

Plus qu’ailleurs, acheter à Paris est synonyme de concession : sur les pièces, sur l’étage, sur la taille de la chambre ou de la cuisine équipée, sur la présence d’une vraie salle de bains ou encore plus sur le balcon, la cave ou le parking. Oubliez le rêve d’une maison en intra-muros tant l’offre est rarissime.

Quelques tentatives pour augmenter l’offre de logements en vente

Il ne faut pas compter sur de futures constructions de logements pour voir plus d’offres d’appartements à vendre à Paris. En effet, en 2017, il n’y a eu que 775 logements neufs mis en vente à Paris d’après l’ADIL. Le manque de foncier disponible limite fortement les opportunités de construction pour les années à venir.

En revanche, l’immobilier parisien subit plusieurs phénomènes qui viennent faire fondre encore plus l’offre de logements disponibles aussi bien à l’achat qu’à la location. Cela crée des effets tensions supplémentaires sur le marché et tend ainsi les tarifs vers le haut. Voici les principales sources de disparition de biens habitables du marché :

- Ces dernières années, Paris, et certains quartiers en particulier, est devenu de plus en plus une ville-dortoir à touristes (le IVe arrondissement est le plus touché). La généralisation de pratique de type airbnb fait disparaître plusieurs milliers de logements pour ceux qui veulent habités Paris à l’année.

La mairie de Paris tente actuellement de lutter fortement contre les locations airbnb non autorisées et non déclarées afin de réguler ces pratiques. En effet, ces dernières ont explosé ces dernières années. Pour indication, il est possible de louer de courte durée votre résidence principale si vous ne dépassez pas le seuil de 120 jours par an. En revanche, pour louer en airbnb un bien secondaire (hors résidence principale donc), il faut faire une demande d’autorisation auprès de la mairie.

Il faut dire qu’il est beaucoup plus rentable de louer son appartement très cher quelques jours à des touristes que de le louer avec un bail meublé sur un an ou une location nue sur 3 ans.

- D’autres tentent de lutter contre la généralisation du pied-à-terre rarement utilisé. À Paris, 18 % des logements ne sont pas habités à l’année. Le record se situe dans le VIIIe arrondissement. L’étude d’une taxe fortement dissuasive reste toujours à l’étude afin de limiter ce type de pratique.

Tous ces éléments vont fortement contraindre les conditions d’un achat d’appartement à Paris et l’évolution des prix de ces biens immobiliers dans le temps.

L’évolution des prix des appartements à Paris

Le marché immobilier parisien est donc très spécifique. L’évolution y est donc régulièrement décorrélée des autres marchés en France. Il est plus à comparer à celui d’autres grandes Capitales touristiques.

Encore plus qu’ailleurs, il y a de fortes disparités d’un arrondissement à un autre, d’une rue à une autre, voire d’un immeuble à un autre.

Pour étudier l’évolution sur le long terme, vous pouvez commencer par cet article sur l’évolution des prix à Paris de 1979 à 2014.

Puis vous trouverez sur le site des notaires de Paris de nombreuses informations précises sur les prix réels des dernières transactions par arrondissement voire quartier. Une nouvelle étude y est publiée tous les trimestres.

Par exemple, voici la dernière courbe de l’évolution de la valeur moyenne d’un mètre carré à Paris :

Évolution de la moyenne du prix du mètre carré pour un appartement à Paris

Et voici le détail des chiffres par arrondissement :

Évolution de la moyenne du prix du mètre carré pour un appartement à Paris

Attention, nous vous rappelons que le prix du mètre carré ne fait pas tout, ce n’est qu’une moyenne. Il faut étudier toutes les spécificités d’un bien pour mieux en évaluer le juste niveau. Pour un appartement à Paris, un balcon ou un parking sera clairement synonyme de plus-value par rapport aux autres logements en vente. Un appartement dans un bel immeuble haussmannien n’aura pas la même côte que dans une tour classique.

Enfin en plus des chiffres officiels des notaires de Paris Ile-de-France, vous trouverez d’autres informations complémentaires parmi ces 7 sites pour suivre le prix d’un bien immobilier. Bien connaître les tarifs permet de prendre plus rapidement une décision d’achat lors d’une visite d’appartement.

Pour vous aider, recevez gratuitement l’estimation d’un appartement à Paris. Pour une maison, il sera beaucoup plus difficile d’en trouver tant l’offre est ridicule à Paris.

En outre, il y a une maigre consolation à ces prix pour le propriétaire d’un appartement parisien : c’est à Paris que la taxe foncière est la moins chère de toutes les grandes villes françaises et de loin (de 2 à 3 fois moins cher pour un même type de foyer type).

Préparer son achat : la dure étape de recherche d’un bien immobilier adapté

Vous l’aurez compris, votre recherche d’appartement à Paris risque d’être difficile. Prenez le temps de bien définir votre recherche, calculez votre budget, définissez les critères qui sont importants comme le nombre de pièces de l’appartement, l’étage maximum pour un immeuble sans ascenseur, la surface de la salle de bains, la vue (sur la Seine, sur la tour Eiffel ou autres beaux monuments de Paris), les commerces ou écoles à proximité, l’accès à une cour, etc. Précisez bien les éléments qui seraient éliminatoires pour un appartement, cela permettra de filtrer les annonces ou d’aider une agence immobilière à faire le tri : taille de séjour minimale, pas d’ascenseur pour un appartement en étage, nombre minimal de chambres ou de pièces, pas de rangement (placards, dressing...) etc.

Si votre budget est important, vous pourrez avoir des critères plus sélectifs et être plus exigeants : avoir de belles moulures, une hauteur sous plafond minimale, un état irréprochable ou pourquoi pas un duplex ou un petit jardin privatif, exclusivement un immeuble haussmannien, une 2ème douche, un dernier étage avec ascenseur, etc.

Pour mettre toutes les chances de votre côté pour réussir à acheter un logement qui vous convient, il faut mettre tout faire pour être informé rapidement de toute nouvelle mise en vente. Pour cela, n’hésitez pas à multiplier les sources d’information :

- Recevoir une alerte des plus grands sites d’annonces immobilières (Le Bon Coin, Se Loger, Logic Immo, PAP, etc.) dès qu’une nouvelle offre d’appartement en vente apparaît avec vos critères (nombre de pièces, surface Carrez ou surface habitable au sol, ascenseur, etc.). Mais cela risque d’être insuffisant. Certains biens sont vendus avant qu’une annonce soit publiée. D’autres le sont le jour même de la publication de l’annonce. Il vous faudra donc être très réactif ou avoir l’information avant les autres acquéreurs.

- Se faire connaître et entretenir de bonnes relations avec les notaires et les agences immobilières (un maximum pour ne pas rater une exclusivité) des quartiers visés. Il n’est pas rare que ces intermédiaires contactent directement leur carnet d’adresses d’acquéreurs potentiels avant de publier des annonces et de dépenser de l’argent pour mettre en avant un bien à vendre. Faites en sorte qu’ils pensent à vous appeler dès qu’un nouveau bien répond à vos critères et soyez très réactif.

- Ne négligez pas le bouche-à-oreille. Faites marché votre réseau. Que ce soit via des amis, de la famille, vos relations professionnelles, etc. Faites savoir que vous recherchez un appartement dans tel quartier et glanez de possibles informations sur des biens qui ne sont pas encore mis en vente mais qui pourraient l’être prochainement. En dehors de votre réseau traditionnel, pensez également à nouer des contacts avec ceux qui sont les premiers informés d’un déménagement à venir comme les concierges d’immeuble par exemple.

Non seulement vous devez être en alerte pour rester à l’affut de tout nouvel appartement mis en vente, mais vous devez également être disponible rapidement pour visiter dans les premiers et avoir un temps d’avance sur les autres acquéreurs.

Il faudra également se décider très rapidement et ne pas tarder à faire une offre avant que l’appartement ne soit plus sur le marché.

Négociation du prix d’un bien immobilier à Paris

Les tensions actuelles sur l’offre n’autorisent que très peu de marge de manœuvre sur les prix pour les acquéreurs. En effet, quand il y a peu de biens disponibles qui correspondent à votre recherche et surtout à votre budget, il devient compliqué d’essayer de négocier le prix demandé par un vendeur. C’est d’autant plus le cas qu’il y a de forts risques qu’un appartement en vente reçoive une meilleure offre de la part d’un autre acheteur.

Sauf bien en très mauvais état ou clairement prohibitif par rapport à la réalité du marché, il ne faut pas espérer négocier les prix des appartements à Paris. Ce n’est pas comme dans d’autres secteurs où il est possible de conclure des négociations avec des baisses à 2 chiffres.

Sur Immobilier-danger, on vous incite souvent à la plus grande prudence avant votre achat immobilier et à prendre votre temps pour comparer et négocier.

À Paris et dans certains autres secteurs très recherchés, cela n’est souvent pas possible. Il faut, au contraire, savoir s’adapter aux spécificités du marché local et réfléchir à comment vous positionner avant les autres acquéreurs.

Préparez-vous ! Pour être en mesure de faire une offre d’achat souvent dès la 1ère visite, vous devez être parfaitement informé sur votre marché local. Vous devez être capable d’identifier clairement les biens qui sont à des prix normaux et ceux qui ne le sont pas. Pour les dernières vérifications d’usage (charges de copropriétés, impôts locaux, résultats des diagnostics immobiliers, etc.), vous pourrez profiter du délai de rétractation de 10 jours après la date de signature du compromis de vente pour les faire.

Typologie des financements pour les appartements parisiens

Nous l’avons vu ci-dessus, les acquéreurs d’un logement à Paris ont souvent des revenus ou des patrimoines importants. La structure des financements n’est donc pas la même que dans le reste de la France. Cela est d’autant plus vrai que les montants en jeu sont bien plus élevés que la moyenne.

En effet, l’acquéreur parisien utilise plus d’apport personnel pour financer son achat et a donc moins recourt au crédit immobilier. Sur les biens qui sont encore les plus abordables, il n’est pas rare de voir des offres sans condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.

Enfin, ceci entraîne également une moindre dépendance à l’évolution des taux de crédit immobilier. Une augmentation des taux dans les années à venir aurait un moindre impact sur l’immobilier à Paris que dans le reste de la France.

À noter : certains pourront bénéficier du prêt Paris Logement à 0 % pour financer cet achat d’appartement un peu plus facilement.

Le cas de l’investissement locatif à Paris

Faire de l’investissement immobilier locatif à Paris, c’est faire le pari d’un faible rendement avec les loyers pendant les années de détention, mais d’une plus grande chance de réaliser une plus-value à la revente.

En effet, quand on regarde notre classement des rentabilités locatives par ville en France, Paris figure en bon dernier avec une moyenne de 3.42 % brute (le rendement net de charges et d’impôts sera beaucoup plus faible, voir ici pour son calcul). Même si les loyers sont élevés, ce n’est rien en comparaison des sommes à payer pour les acquérir. Les petits appartements comme un studio ou un 2 pièces sont très recherchés car les moins chers et les plus faciles à acquérir.

En analysant les évolutions dans les grandes villes ces dernières années, on peut se rendre compte que dans les villes où les prix sont élevés et où ils augmentent le plus, les loyers ne suivent pas la même explosion. En revanche, là où les prix restent raisonnables, il y a plus de rendement des loyers par rapport au montant de l’achat.

Faire du locatif à Paris actuellement est donc un pari sur une poursuite des hausses de prix plus importantes qu’ailleurs en France. Il faut également être prêt à payer d’importants impôts sur cette plus-value si la durée de conservation n’est pas très longue (supérieur à 30 ans pour être entièrement exonéré actuellement).

C’est aussi s’assurer d’un secteur géographique où il n’y aura aucune vacance locative tant la demande locative est forte. C’est une bonne assurance pour un propriétaire bailleur.

Pour conclure, en matière d’investissement immobilier locatif, l’achat d’un appartement à Paris reste également spécifique par rapport aux autres secteurs géographiques.

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement.

- Regardez quelle banque fait les meilleurs taux de prêt immobilier en 2018.

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur crédit immobilier.

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