Courbe de Friggit

Graphique sur les prix des logements par rapport aux revenus

Ce graphique résume à lui seul l’évolution du marché immobilier français durant les quarante dernières années.

Les graphiques originaux sont téléchargeables sur la page officielle des travaux de Jacques Friggit.

Explication des courbes de Friggit

Ces courbes sont calculées en fonction de l’indice du prix du logement par rapport au revenu disponible par ménage. Pour qu’un marché soit sain, il faut que la solvabilité des acquéreurs soit stable. Ce graphique permet de se baser sur la capacité financière des ménages et de mesurer l’effort nécessaire à consentir pour réaliser un achat immobilier.

Ce graphique reprend l’évolution moyenne française, mais découpe également le marché immobilier par secteur (Paris, Ile de France et province).

En effet, l’immobilier en région parisienne n’évolue pas tout à fait de la même manière que l’immobilier de province. Il existe en réalité des milliers de marchés immobiliers différents.

Sur ces dernières années par exemple, on a pu voir les prix des maisons et des appartements exploser par rapport aux revenus à Paris ou encore à Lyon alors que cela n’est pas le cas dans les autres secteurs en Province, voire dans certaines zones de l’Ile-de-France. Les dégonflements, qui ont suivi, ont ainsi été plus violents également sur ces marchés spécifiques.

Tunnel de Friggit

L’analyse de l’évolution des prix de l’immobilier a permis à Jacques Friggit de définir un intervalle dans lequel se situe très souvent le rapport « prix immobilier / revenu des ménages » : c’est ce qui est couramment nommé le tunnel de Friggit.

Toute sortie de ce tunnel par le haut montre le développement d’une bulle immobilière. Les courbes de l’immobilier parisien démontrent bien l’ampleur de la bulle de 1991, et la chute brutale et inévitable qui a suivi.

En 1991, la décorrélation entre le marché immobilier à Paris et celui de province est remarquable et permet d’expliquer pourquoi la crise immobilière de 1991 n’a touché majoritairement que la capitale.

La forte chute des taux bancaires et l’allongement des durées des crédits font qu’il est quasiment impossible de revenir dans le tunnel de Friggit sans sortir d’une période de taux proche de zéro. Nous verrons qu’il y a des courbes plus précises qui tiennent compte des conditions de financement ci-dessous.

Comment interpréter ces premières courbes ?

L’évolution de ce graphique démontre à quel point les prix actuels de l’immobilier ont fortement grimpé par rapport aux revenus depuis le début des années 2000. Ils ont atteint un pic vers la fin de l’année 2007 en province, et un pic qui semble se dessiner pour fin 2008 en région parisienne.

Après la crise financière et économique qui a provoqué un fort ralentissement sur le marché immobilier à partir de fin 2008, on a pu constater des évolutions très différentes d’un secteur géographique à un autre.

Pour redescendre dans le tunnel, les prix de l’immobilier devraient chuter d’au moins 35%. Seulement, cette image du passé ne nous dit rien sur les prévisions pour l’avenir.

Il faut notamment mettre en parallèle ce fort décalage entre les prix des logements et des revenus avec l’évolution tout aussi impressionnante des taux d’intérêt, notamment des taux obligataires.

Nous verrons ci-dessous que d’autres graphiques sur les prix de l’immobilier permettent de mieux tenir compte de l’évolution du contexte financier et des changements majeurs qui sont apparus sur le marché immobilier.

D’autres graphiques très évocateurs sur l’évolution des prix des logements et des conditions d’accès à l’immobilier

Le graphique ci-dessus est le plus connu des graphiques de l’équipe de recherche de Jacques Friggit. Néanmoins, il en existe de nombreux autres qui permettent d’avoir une vision complémentaire de l’évolution des prix des biens immobiliers en fonction de leur environnement.

Par exemple, nous pouvons suivre l’évolution du pouvoir d’achat immobilier dans le temps et comparer la situation actuelle à celles du passé à différentes périodes :

Vous pouvez constater que le point bas a bien été atteint en 2008. Ce que l’on peut appeler le pic de cette énorme bulle immobilière qui a rendu si difficile l’accès à la propriété pendant plusieurs années.

Nous pouvons également suivre l’évolution de la durée de crédit immobilier nécessaire dans le temps pour acheter un même logement avec les mêmes efforts par rapport aux revenus disponibles des ménages :

Ces deux dernières courbes permettent notamment de tenir compte du contexte financier et notamment des taux de prêt immobilier qui ont un impact non négligeable sur l’évolution des prix de l’immobilier.

Cela conditionne effectivement la capacité d’achat d’un emprunteur et joue donc sur l’équilibre entre l’offre et la demande qui forme les prix des maisons et des appartements.

Cette dernière courbe montre que de 2022 à début 2024, nous étions dans une situation où globalement, par rapport au passé récent, l’effort pour acheter un bien immobilier augmente depuis 2020 et surtout depuis la forte hausse des taux qui a débuté au printemps 2022. C’est pour cela que l’on parle sur Immobilier Danger de la nouvelle bulle immobilière en cours. Depuis le début de l’année 2024, les conditions s’améliorent un peu grâce aux baisses des taux et des prix.

La bulle immobilière de la fin des années 2000 s’est dégonflée très progressivement. D’une part grâce à des baisses de prix ou des augmentations moins fortes que l’inflation pendant certaines années et surtout grâce à la forte chute des taux de prêt immobilier. Il sera intéressant de voir comment la fin des taux très bas va se traduire sur le marché.

Contrairement à ce que je pensais au lancement d’Immobilier-danger.com, ce n’est pas une forte chute des prix que cette bulle immobilière s’est dégonflée. Elle s’est finalement produite par une baisse relative des prix en même temps qu’une forte baisse des taux. Tant mieux, car cela aurait fait bien plus de dégâts.

La situation actuelle devrait s’améliorer grâce à ces 3 tendances cumulées selon moi :

• Les prix de l’immobilier baissent en 2024 et devraient continuer de le faire dans les mois à venir.
• Les taux de crédit ont commencé à baisser début 2024 et cela pourrait s’accentuer surtout à partir de 2025.
• Avec une inflation qui est toujours là, l’augmentation globale des salaires va également jouer un rôle. A prix et taux stables, les hausses de salaires permettent d’augmenter sa mensualité et donc la capacité d’emprunt.

Il faudra néanmoins du temps pour retrouver une situation aussi intéressante pour l’achat que celle observée entre 2017 et début 2020.

Prix des logements par rapport aux loyers

En outre, il est également intéressant de constater que les rendements des biens immobiliers ont également fortement baissé, dans le même temps que celui des taux sur les marchés financiers.

Comme le montre cet autre graphique du CGEDD, l’évolution du coût des loyers par rapport aux revenus n’a pas du tout été la même que celle des prix d’achat des logements par rapport à ces mêmes revenus.

Cela signifie que le rendement qu’obtiennent les investisseurs qui achètent un bien immobilier pour le louer a également chuté par rapport au début des années 2000. Découvrez comment acheter pour louer dans ces conditions. En 2024, alors que l’inflation diminue et que les taux des autres placements restent plus élevés, l’investissement locatif tarde à retrouver de l’attractivité. Seule une baisse suffisante des prix permettrait de redonner de l’attrait au secteur.

D’autres informations et outils sur les prix de l’immobilier en France

Retrouvez notre synthèse sur les prix de l’immobilier en France. Vous y retrouverez notamment :

•  tous les sites à utiliser pour obtenir des statistiques globales ou par secteur géographique et voir les évolutions récentes.
• Comment obtenir des estimations immobilières et bien les utiliser
• Comment négocier le prix d’une maison ou d’un appartement
• D’autres informations, services et conseils sur les prix immobiliers

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier français et les évolutions à venir, téléchargez gratuitement notre guide de l'achat immobilier en 2025. Retrouvez également nos prévisions de légère hausse des prix dans l’immobilier en 2025 en moyenne, mais avec une baisse qui pourrait se poursuivre dans les secteurs qui n’ont pas assez corrigé.