Baisse des prix de l’immobilier en 2021 ?

Comment vont évoluer les prix de l’immobilier en 2021 en France dans ce contexte de crise économique mondiale dont on n’est pas encore sorti ? Si beaucoup d’experts prédisent une baisse des prix immobiliers en 2021, nous allons voir qu’il y a différents éléments qui vont venir soutenir le marché et limiter les impacts d’une hausse de chômage, des baisses de revenus et d’une crise de confiance en l’avenir. Difficile de faire des prévisions de tendance tant les facteurs qui peuvent influencer les prix à la hausse ou à la baisse sont multiples. Faisons néanmoins le point sur ce qui déterminera l’évolution des prix de l’immobilier en 2021.

Mise à jour : découvrez notre dernier article sur la baisse des prix de l’immobilier en 2022 et 2023.

Les tendances pour l’immobilier en 2021

Comme nous l’avons vu dans notre point sur les tendances pour le marché immobilier en 2021, le bilan de l’année 2020 n’est pas si mauvais que cela. Pour l’instant, les chiffres sur les prix de l’immobilier montrent encore de fortes hausses au niveau national. Cette moyenne est portée par de fortes hausses qui sont encore visibles dans certaines très grandes villes. Seulement, quelques signes récents montrent que la tendance est en train de changer. Difficile d’imaginer une poursuite de ces fortes augmentations des prix comme on l’a observé ces 2 ou 3 dernières années.

Néanmoins, comme nous le verrons ci-dessous, il n’y a pas que des mauvaises nouvelles pour les prix immobiliers en France. C’est pourquoi notre scénario le plus probable reste une très légère hausse des prix de l’immobilier sur l’ensemble de l’année 2021. Cela ne reste qu’une moyenne générale. Les prix des logements baisseront dans de nombreux endroits, mais cela ne devrait pas être le cas partout. Les villes dynamiques et très demandées continueront de tirer la moyenne des prix vers le haut. Une petite baisse globale n’est pas à exclure pour autant, tout dépendra de l’évolution du contexte sanitaire et de l’évolution de la pandémie de Covid-19. Cependant, il est peu probable d’assister dès 2021 à une forte baisse des prix des maisons et des appartements.

Voici pourquoi.

Pourquoi les prix immobiliers auront du mal à baisser en 2021 malgré la crise

Dans notre article de synthèse sur l’immobilier en 2021, nous n’avions pas la place de développer pleinement tous les paramètres qui permettent d’expliquer pourquoi il n’y aura pas de krach immobilier en 2021, ni de véritable chute des prix. Prenons donc le temps de le faire ici afin de clarifier pourquoi, à cette heure-ci et dans le contexte actuel, un scénario de légère hausse des prix est le plus probable.

Un cycle immobilier est long, une tendance qui ne s’inverse pas brutalement

Cela fait au moins 2 ans que les prix des logements anciens augmentent fortement. Or, un cycle d’évolution du marché immobilier est très lent à comparer à un cycle boursier. Une tendance s’inscrit en général sur plusieurs trimestres voire plusieurs années. Un marché immobilier ne se retourne pas en quelques jours seulement, sauf grave crise bancaire et panique générale comme en 2008.

Comme vous pouvez le voir sur ce graphique de l’INSEE sur la variation des prix des logements anciens en France, la hausse moyenne est de plus de 5 % au 3ème trimestre 2020. Or, on ne va pas passer d’une telle explosion des prix à une baisse en 2 ou 3 trimestres. Il faut du temps pour que les vendeurs adaptent leur prix à une situation nouvelle.

Généralement, on observe donc une phase de quelques trimestres où le nombre de ventes de logements diminue progressivement. Puis, si la situation perdure, les prix s’ajustent à la baisse peu à peu au fur et à mesure que les vendeurs décident de diminuer leur demande au lieu de ne pas vendre. Cela peut durer un certain temps.

Surtout si les vendeurs pensent que la situation a des chances de s’améliorer dans quelques mois. Il n’y a que les vendeurs pressés qui ne pourront pas patienter jusqu’à un meilleur moment pour vendre sa maison ou son appartement.

Un taux immobilier qui baisse vers de nouveaux records et des conditions pour emprunter moins difficiles qu’en 2020

Comme nous l’avons vu sur le taux immobilier 2021, la baisse des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers s’est accélérée en fin d’année. À tel point que les taux de crédit immobilier actuels sont en train de revenir à des niveaux records.

En outre, le HCSF a limité ces contraintes afin que les banques puissent prêter un peu plus facilement en 2021 qu’en 2020. Vous pouvez voir les critères d’octroi pour un crédit immobilier en 2021. Les banques pourront notamment faire monter le taux d’endettement jusqu’à 35 % maximum en 2021 contre 33 % l’année dernière. Cette bonne nouvelle va permettre que plus de ménages soient éligibles à un prêt immobilier et cela va permettre d’augmenter la capacité d’emprunt des Français.

De plus, les taux d’usure ont également augmenté. Ce qui permet de réduire les risques de refus de prêt immobilier. Ces derniers avaient explosé en 2020, espérons que le taux de refus diminue fortement en 2021 et que chaque emprunteur puisse avoir son crédit immobilier pour sa maison ou son appartement.

Injection massive de liquidités des banques centrales

Depuis plusieurs années, le comportement des banques centrales, avec de fortes injections de liquidités et des politiques de taux zéro, provoque une flambée des prix des actifs. Il n’y a pas que les logements qui voient leur prix grimper depuis quelques années, tous les actifs subissent le même sort. Comme l’argent a de moins en moins de valeur, les prix des biens tangibles comme une maison, un appartement ou une part d’entreprise augmentent de plus en plus.

En 2021, pour éviter une catastrophe économique, les banques centrales n’auront d’autres choix que de continuer à soutenir coûte que coûte les marchés. Elles donneront notamment aux banques les moyens de proposer des taux d’intérêt toujours plus bas pour financer les projets des entreprises comme des particuliers. Cela profitera notamment au marché immobilier avec des taux d’emprunt toujours excellents pour ceux qui arrivent à obtenir un crédit immobilier.

Une demande qui reste forte

En France, on reste très attaché à l’immobilier. Beaucoup de personnes souhaitent encore acheter un bien malgré le contexte et les difficultés du moment. Ainsi, même si la demande finançable baisse, cela devrait être un phénomène assez limité et surtout temporaire. En outre, en même temps que la demande diminue, l’offre aussi car de nombreux vendeurs, non pressés, préfèrent retirer leurs biens du marché pour le remettre en vente quand la situation leur sera plus profitable.

Ainsi, si les banques ne ferment pas plus le robinet du crédit et que les taux restent aussi bas, la demande restera malgré tout soutenu en 2021. Au moins dans les zones dynamiques. Ce qui maintiendra les prix à un certain niveau.

Un décalage de temps sur la remontée des chiffres

Enfin, même si d’ici à la fin de l’année 2021, des baisses de prix plus fréquentes ou plus franches se font sentir sur le terrain. Il faudra plusieurs mois avant que cela ne ressorte dans les statistiques officielles de l’INSEE et des notaires. En effet, il y a plusieurs mois entre le moment où un compromis de vente est signé et le moment où il est pris en compte dans les statistiques générales communiquées.

Par exemple, pour les données du 3ème trimestre 2020 affichées dans le graphique ci-dessus, il s’agit des chiffres qui n’ont été communiqués que le 26 novembre 2020 par l’INSEE. Ils tiennent compte des ventes définitives faites pendant le 3ème trimestre. Or, il y a plusieurs mois entre un compromis et un acte de vente. Ainsi, ce sont principalement des transactions qui ont eu lieu pendant le 2ème trimestre qui sont comptabilisées, soit pendant le rebond fort de mi-mai à fin juin après le premier confinement.

Attention donc à bien tenir compte de ce décalage dans le temps car il peut fausser notre perception de l’évolution des prix, notamment en cas de changement récent de tendance.

Les éléments à surveiller en 2021 pour le marché immobilier

Comme nous venons de le voir, il y a plusieurs facteurs qui font qu’il faudra du temps avant de voir une baisse des prix de l’immobilier dans les statistiques officielles et cela même si l’on peut observer quelques premières baisses ici ou là en fonction des secteurs géographiques et des types de biens.

Hausse du chômage et baisse globale des revenus

L’inconnue la plus importante reste de mesurer les conséquences de cette crise sanitaire et économique sur la capacité à acheter des Français. Pour le moment, le gouvernement a mis en place un certain nombre de dispositifs pour soutenir une majorité des Français impactés, mais cela ne remplacera pas une véritable activité économique plus dynamique.

Ainsi, il faudra suivre attentivement l’évolution du taux de chômage, voir à quel point certains Français vont subir des pertes de revenus (chômage partiel, baisse de l’activité pour les entrepreneurs, indépendants, professions libérales, artisans et commerçants, diminution des primes, des intéressement et participation aux bénéfices, etc.).

Actuellement, les banques étudient de plus près chaque dossier de financement. Elles sont notamment très attentives à votre métier, à votre secteur d’activité et à la santé financière de votre entreprise avant de vous accorder un crédit immobilier pour de nombreuses années. Elles doivent effectivement mesurer plus finement votre capacité à rembourser vos mensualités dans les mois et les années à venir.

La situation économique est le principal facteur qui tire les prix des logements à la baisse. Tout embellie de ce côté pourrait entrainer un redémarrage progressif des transactions. À l’inverse, si la situation empire dans les mois à venir, cela pèsera lourdement sur le secteur et cela finira par tirer les prix vers le bas.

Incertitude sur l’avenir qui freine les projets sur le long terme

Pour qu’un acheteur se décide à payer un appartement ou une maison avec un crédit sur 20 ou 25 ans, il faut qu’il ait un minimum de confiance en l’avenir, notamment d’un point de vue de ses revenus. Pour de nombreux Français, il n’est tout simplement pas possible d’envisager un projet d’achat immobilier à l’heure actuelle avec une situation professionnelle qui peut difficilement évoluer favorablement.

Cela reste une situation globale. Certains réussiront, malgré le contexte, à améliorer leur situation. La diminution des contacts sociaux peut laisser du temps à certains pour approfondir leurs connaissances dans leur domaine d’activité et pour se former plus amplement. Cependant, le contexte reste difficile sur le marché de l’emploi et cela impactera plus ou moins fortement le marché immobilier en 2021.

Les banques prêteront-elles plus facilement ?

L’autre élément qui peut finalement venir provoquer une réelle baisse des prix en France sera celui des banques. Depuis le début de l’année 2021, elles peuvent prêter plus facilement pour un achat immobilier qu’en 2020 comme nous l’avons évoqué ci-dessus avec les mesures assouplies du HCSF. Néanmoins, il semblerait qu’elles ne se pressent pas pour augmenter leur production de crédit immobilier.

En ce début d’année, les banques préfèrent cibler les profils de clients les plus favorables pour eux (CSP +) et ne se battent pas pour financer les autres types de profil. Au moindre risque sur la solvabilité future, elles peuvent refuser d’accorder un crédit immobilier.

Ainsi, même si les taux sont très bas et que les conditions de financement ont été améliorées, il n’est pas encore dit que les banques vont soutenir massivement les projets immobiliers et permettent d’éviter une baisse du marché. Nous ne manquerons pas de suivre de près les tendances en matière de prêt immobilier, notamment au travers de nos analyses de l’évolution des taux de crédit immobilier en 2022.

Comment s’informer sur les prix immobiliers en France ?

Pour suivre l’évolution des prix des maisons et des appartements en France, vous trouverez tous les renseignements et les outils nécessaires sur notre page dédiée au prix de l’immobilier.

Vous pourrez notamment découvrir des services comme :

• La base DVF immobilier sur les prix réels de vente
• La base Patrim
• Le site Immoprix sur les statistiques des notaires

Retrouvez également toutes les possibilités pour obtenir une estimation de maison ou d’appartement, notamment à partir de notre estimation immobilière gratuite en ligne.

Pour conclure, bien malin celui qui pourra décrire précisément ce qui va se passer pour le marché immobilier en 2021 et notamment comment vont évoluer les prix de l’immobilier en 2021. L’évolution de la crise sanitaire et les conséquences économiques de celle-ci donneront le ton.

Si la situation s’améliore, que l’emploi redémarre plus fortement et que l’espoir d’avoir passé la période la plus dure est là, il ne fait aucun doute que les Français reprendront rapidement leur projet d’achat immobilier pour ceux qui attendent moins d’incertitudes pour se lancer dans un projet aussi important que l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Si, au contraire, les nouvelles sanitaires ne sont pas bonnes et que l’année 2021 est encore très compliquée, il se pourrait que le ralentissement des transactions et les impacts sur les ménages finissent par réellement provoquer une baisse des prix de l’immobilier en 2021. En ce mois de janvier, il est beaucoup trop tôt pour avoir un avis tranché sur la question. Nous ne manquerons pas de vous détailler tout changement de tendance dans nos prochains articles sur Immobilier-danger.com.