Pour ce mois de novembre 2023, les actualités immobilières portent principalement sur la poursuite de la hausse des taux de prêt immobilier avec ses conséquences sur le comportement des emprunteurs, le krach des volumes de ventes de logements anciens et des prix qui cèdent enfin plus de terrain notamment en Ile-de-France (-7 % attendus pour fin 2023). Voici toutes les nouvelles informations sur le marché immobilier en novembre 2023.
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Taux d’emprunt immobilier moyen à 4.12 %
La forte augmentation des taux de crédit immobilier se poursuit en novembre 2023. Après 14 points de base de plus sur les crédits immobiliers souscrits en octobre 2023 par rapport à ceux de septembre 2023, on pourrait voir cette hausse ralentir sur les prochains mois. C’est ce que nous avons détaillé lors de notre analyse des taux de prêt immobilier en novembre 2023.
Avec 4.12 % de taux d’intérêt moyen d’après l’observatoire Crédit Logement CSA (après 3.98 % un mois avant), on atteint un niveau qui n’avait plus été observé depuis 2009, soit il y a 14 ans :
Pour ceux qui veulent voir un historique de l’évolution du taux immobilier moyen sur plus longtemps, nous avons consacré une page complète à ce sujet.
Voici les moyennes par durée :
- Taux immobilier sur 15 ans : 3.98 %
- Taux immobilier sur 20 ans : 4.19 %
- Taux immobilier sur 25 ans : 4.30 %
Il convient plus que jamais de bien préparer son dossier avant de faire une demande de financement. En effet, il y a également des écarts non négligeables entre ces bons taux et les meilleurs taux actuels. Les banques accordent un taux d’intérêt plus bas aux emprunteurs qu’elles veulent absolument attirer dans leur entreprise.
A vous de soigner votre profil bancaire et rassurer votre banquier sur la qualité de votre projet et votre sérieux.
Négocier un taux plus bas de 10 ou 20 points de base peut vous faire faire de belles économies. Par exemple, sur un crédit sur 25 ans avec une mensualité de 1 000 €, passer d’un taux de 4.30 % à un de 4.20 % vous ferez gagner un peu plus de 1 900 € sur le total des intérêts. Laissez notre courtier vous aider à négocier le taux le plus bas possible après avoir rempli cette simulation de crédit immobilier en ligne.
Durée de remboursement : une moyenne record à 253 mois
Pour faire face à ces hausses très puissantes des taux et à des prix des logements qui n’ont pas suffisamment baissé pour compenser, les acquéreurs continuent de chercher à emprunter sur des durées les plus importantes possibles. Ainsi, la durée moyenne d’un crédit immobilier bat un nouveau record sur le mois d’octobre 2023 avec 253 mois, soit 21 ans et 1 mois :
Les prêts pour financer des travaux diminuent un peu cette moyenne, il faut plutôt prévoir 272 mois (22 ans et 8 mois) pour financer l’achat d’un logement neuf et 263 mois (21 ans et 11 mois) pour l’achat d’un logement ancien.
Regardez s’il vaut mieux emprunter sur 20 ou 25 ans. Nous y décrivons notamment l’impact sur le capital emprunté et sur le fort coût supplémentaire que cela engendre.
Le nombre de prêts immobiliers accordés sur un an est au plus bas
La production de crédit immobilier continue de diminuer mois après mois. Cela signifie que le marché tourne encore plus au ralenti ces derniers mois qu’il ne le faisait il y a un an. Le nombre de prêts accordés sur un an diminue donc encore d’un cran :
Si cette remontée des taux rend moins intéressant le rachat de crédit immobilier, les propriétaires qui ont encore un crédit en cours de remboursement peuvent encore faire des économies sur un autre poste de dépenses important d’un financement : l’assurance emprunteur.
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Seulement 955 000 ventes de logements anciens sur un an après un pic à 1.2 million
Les notaires de France ont publié dans leur dernière note de conjoncture immobilière différentes informations sur le marché au 2ème trimestre. Nous y retrouvons un point sur l’évolution des prix que nous avons déjà vu le mois dernier.
Cependant, on y trouve la mise à jour à fin août 2023 des informations sur le nombre de transactions immobilières dans l’ancien sur 12 mois glissants. La chute se poursuit fortement avec seulement 955 000 ventes entre le septembre 2022 et août 2023 :
Malgré la hausse du nombre de logements et de ménages de 1 % par an en moyenne, il faut revenir à 2017 pour retrouver un niveau aussi bas. Pire encore, les notaires s’attendent à environ 900 000 ventes sur l’ensemble de l’année 2023. De plus, ils prévoient que ce fort ralentissement du marché va se poursuivre en 2024.
En cela, nous sommes d’accord avec cette vision de la tendance pour 2024 car il ne faut pas s’attendre à une forte baisse des taux immobiliers en 2024 qui viendrait relancer le marché. Tant que les vendeurs campent sur les prix d’hier avec des taux à 1 %, les ventes se feront rares avec les seuls vendeurs réalistes ou ceux qui n’ont pas le choix (divorce, décès, etc.).
Krach du marché immobilier : des conséquences pour les collectivités et les professionnels
Si le marché ne montre pas de krach de l’immobilier au niveau des prix, il le montre au niveau du dynamisme du marché. On est passé d’un marché euphorique en sur-activité à un marché en déprime en un peu plus d’un an.
Début de baisse des prix et fort recul des ventes, cela engendre des conséquences négatives pour tous ceux qui vivent de l’immobilier :
- La chute des droits de mutation (voir graphique ci-dessous), ces taxes qui sont payées par les acheteurs dans les « frais de notaire« , entraîne des fortes chutes de budget dans les communes et les départements. Les collectivités qui n’auront pas anticipé cette baisse des recettes risquent d’avoir des problèmes de budget. De quoi craindre de nouvelles hausses des taxes foncières dans les années à venir.
- Après les courtiers et les agents immobiliers qui souffrent depuis plusieurs mois, on commence à voir des témoignages anonymes de cabinet de notaires qui doivent licencier du personnel et rogner sur leur rémunération pour maintenir leur étude à flot.
Cela fait des années que l’argent collecté sur les ventes immobilières explose. Jusque-là, les communes et les départements en ont pleinement bénéficié. Mais cela n’est plus le cas.
Ile-de-France : – 7 % sur les prix de l’immobilier en un an
Les notaires du Grand Paris ont aussi diffusé des statistiques sur le marché immobilier francilien.
Il y a eu 37 720 logements anciens vendus en Ile-de-France entre juin et août 2023. C’est une baisse de 30 % par rapport à la même période en 2022 (près de 16 000 logements en moins). Cela correspond à une baisse de 18 % du volume de transactions par rapport à la moyenne sur ces 10 dernières années. Le marché ne revient donc pas à la normale, mais est bien au ralenti.
D’après les avant-contrats, les notaires du Grand Paris s’attendent à des baisses de prix sur l’ensemble de l’année 2023 de l’ordre de 5 à 8 % selon les secteurs de la région et le type de bien.
D’août à août, la baisse des prix moyenne est déjà de 4.3 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France.
- -4.5 % pour les appartements
- -4.1 % pour les maisons
Ils prévoient une accentuation d’ici à la fin de l’année d’après l’analyse des compromis de vente qui ont déjà été signés et qui devraient aboutir prochainement. Sur 3 mois, la baisse de prix supplémentaire serait d’environ de 2.4 %. Celle-ci touche davantage la Petite Couronne que la Grande Couronne.
A Paris, le prix du mètre carré devrait repasser sous la barre des 10 000 € avec 9 890 € attendus fin 2023. Cela correspond à une baisse de 5.7 % sur l’année 2023 pour l’immobilier à Paris. Les notaires tablent sur une baisse globale sur 2023 de 7 % pour l’ensemble de l’Ile-de-France.
37.8 millions de logements avec une part de propriétaires de résidence principale en baisse
D’après une publication de l’INSEE, en 2023, la France compte 37.8 millions de logements. Ils se répartissent de cette manière :
- 31 millions correspondent à une résidence principale (82,1 % contre 82.6 % en 1983)
- 3.7 millions de résidences secondaires (9.8 % des logements)
- 3.1 millions sont des logements vacants (8.2 % des logements)
La part des ménages propriétaires de leur résidence principale est en baisse à 57.2 % (contre 57.6 % en 2013), la part des locataires passe de 39.5 à 40.2 %. La part des ménages logés à titre gratuit est au plus bas avec 2.6 %.
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