Comment défiscaliser grâce à l’immobilier en 2025 ?

Objectifs : investir dans l’immobilier avec des réductions de votre impôt

Pour inciter à investir dans l’immobilier locatif, le gouvernement met en place différents dispositifs de défiscalisation. Ainsi, si vous payez beaucoup d’impôts, vous serez peut-être intéressé d’utiliser une partie de cette somme donnée à l’État pour l’investir dans un placement immobilier.

En fonction de votre niveau d’imposition, de votre tranche marginale d’imposition (TMI), de l’ISF, certaines solutions seront à privilégier par rapport à d’autres. Pour être conseillé à ce sujet en fonction de votre situation, vous pouvez faire une demande d’offre de défiscalisation immobilière. C’est gratuit et sans engagement.

La loi Pinel en 2025 : défiscalisation en immobilier locatif à loyer modéré

C’est LA loi la plus connue et la plus utilisée en 2024 avant sa suppression en 2025. L’investissement en loi Pinel est la dernière héritière d’une longue lignée : loi de Robien, Loi Scellier, loi Duflot, etc.

Son principe est très simple, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu un pourcentage de votre prix d’achat d’un logement neuf que vous louez à un loyer modéré. Ces déductions d’impôts sont possibles pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de votre engagement. Au maximum, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 36 000 € étalée sur 12 ans.

En contrepartie, vous vous engagez à conserver ce bien et à la mettre en location pendant toute la durée de votre engagement. Le loyer sera plafonné en fonction du secteur géographique.

Découvrez toutes les informations sur la défiscalisation Pinel en 2025.

Mise à jour le 2 janvier 2025 : il n’est désormais plus possible de souscrire à un investissement Pinel. Pour le moment, le nouveau gouvernement n’a pas prévu de lancer un autre dispositif équivalent.

Le déficit foncier pour réduire son revenu fiscal de référence

C’est l’une des seules solutions pour défiscaliser avec de l’immobilier ancien : générer du déficit foncier en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif d’un montant supérieur à vos revenus fonciers.

Tous les montants des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation peuvent se déduire des revenus imposables. Seuls les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans le mécanisme du déficit foncier. Ce montant est plafonné sur une année (à 10 700 €), mais les déficits non utilisés en année N peuvent l’être pendant les 10 prochaines années. De quoi défiscaliser sur plusieurs années tout en augmentant la valeur de votre logement qui pourra ainsi se louer ou se vendre plus cher.

L’un des gros avantages de l’usage du déficit foncier pour un propriétaire bailleur est qu’il ne fait pas partie des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Pour ceux qui sont au niveau de ce plafonnement, il est donc encore possible d’ajouter de la déduction de l’impôt global grâce au déficit foncier.

Retrouvez toutes les informations utiles dans notre dossier sur le déficit foncier et son utilisation pour réduire son impôt sur les revenus. Vous trouverez également quelques exemples d’utilisation ici. Il faudra néanmoins voir si vous n’avez pas plutôt intérêt à faire votre déclaration avec le régime micro-foncier pour votre imposition des loyers si vous ne dépassez pas le plafond autorisé pour cela. Cela va notamment dépendre du niveau de vos charges déductibles des revenus locatifs (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, frais de conciergerie, frais de gestion locative, etc.) par rapport à l’abattement forfaitaire que vous pouvez appliquer sur vos recettes brutes.

Investissement dans des SCPI spécifiques pour la défiscalisation

L’investissement en SCPI est en plein boom. Cela intéresse de plus en plus les Français. On en retrouve notamment plus souvent dans les contrats d’assurance vie. Il existe toutes sortes de SCPI. Il y en a des généralistes, des spécialisées sur un secteur particulier (les biens immobiliers pour le médical par exemple), des localisées sur un secteur géographique particulier…

Il est donc normal de retrouver également des SCPI qui cherchent à s’orienter sur les biens immobiliers avec avantages fiscaux qui permettent une défiscalisation immobilière gérée par autrui. On retrouvera ainsi des SCPI en loi Pinel, des SCPI en loi Malraux, des SCPI orientées déficit foncier, etc.

Découvrez notre présentation de l’investissement en SCPI. Ce choix permet de n’avoir rien à gérer tout en profitant de la diversification apportée par l’investissement dans plusieurs lots de biens immobiliers. Ainsi les risques sont répartis et réduits tout en maintenant de bons rendements locatifs.

Une défiscalisation plus importante avec la loi Malraux sur les monuments historiques

Il est possible de défiscaliser davantage que ce que permet la loi Pinel pour ceux qui sont fortement imposés. Pour cela, il est préférable d’opter pour un investissement en loi Malraux. C’est un dispositif qui permet de déduire de votre impôt sur le revenu de 22 à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé situé dans certains quartiers et cela dans la limite de 100 000 € de travaux par an et pendant maximum 4 années consécutives. La part déductible est définie en fonction de la localisation du bâtiment. Le logement rénové devra être loué pendant au moins 9 ans à la suite de cette rénovation.

Avec une défiscalisation immobilière pouvant monter jusqu’à 30 000 € par an dans des monuments historiques, c’est un placement réservé aux contribuables fortement imposés. Là-aussi, il est possible de trouver des SCPI spécialisés dans ce type de lois avec défiscalisation. Comme le déficit foncier, c’est un mécanisme qui n’entre pas dans la limite des niches fiscales.

Dispositif Censi-Bouvard pour investir dans des résidences de service ou EHPAD

L’augmentation des besoins de logements adaptés pour des personnes âgées est soutenue fiscalement par le régime Censi-Bouvard qui permet d’investir dans un EHPAD tout en défiscalisant une partie de son investissement. Ce régime permet également d’investir dans des résidences de service comme certaines résidences étudiantes, des résidences de tourisme classées, etc.

La réduction d’impôt est de 11 % du montant de l’achat dans une limite de 300 000 € en contrepartie d’une mise en location pendant 9 ans. Comme pour la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard doit respecter le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Mise à jour en 2024  : attention le régime Censi-Bouvard a été stoppé en 2023.

Le dispositif Denormandie jusqu’en 2026

La ministre actuelle du logement Emmanuelle Cosse a mis en place un dispositif complémentaire à ceux qui existent déjà. Il s’agit du dispositif de défiscalisation Cosse ancien ou encore « loyer abordable ». Il est entrée en vigueur depuis le 31 janvier 2017. Il a pour but de remplacer d’anciens dispositifs (Borloo ancien et Besson) et d’offrir des locations à des loyers plus bas que la moyenne en échange de réductions sur la fiscalité des revenus pour les propriétaires qui acceptent de baisser leur loyer.

L’incitation fiscale est progressive. Plus les loyers proposés sont bas et plus la réduction d’impôts est importante pour compenser cet effort. Elle pourra être de 15 à 70 % du montant des loyers hors charges perçus. En cas de passage par une association agréée faisant de la location sociale, ce taux de défiscalisation pourra monter jusqu’à 85 % du loyer !

Depuis 2020, ce dispositif dit « cosse ancien » a été remplacé progressivement par le dispositif Denormandie. Le régime ’Cosse ancien » pouvait s’appliquer sur un achat effectué jusqu’au 31 décembre 2022.

Ce nouveau dispositif Denormandie s’inspire fortement du fonctionnement de la loi Pinel mais s’appliquera sur de l’immobilier ancien avec travaux dans une sélection de villes éligibles car retenues pour le plan d’action « Action Cœur de ville ». Vous pouvez retrouver la liste des villes concernées ici. Ces villes sont principalement classées en zone B2 et C et ne bénéficient plus de la possibilité d’un investissement avec la défiscalisation Pinel.

Le Denormandie vient permettre à ces communes d’avoir un dispositif similaire mais pour de la réhabilitation de logements existants étant donné que l’offre de logements n’est pas tendue dans ces secteurs géographiques.

En résumé, ce nouveau programme s’applique :

• aux particuliers qui achètent un bien immobilier dans l’une de ces 222 villes concernées, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026,
• qui y font faire des travaux par des professionnels dont le coût est d’au moins 25 % de celui du prix d’achat.

Le montant de réduction d’impôts sera similaire à celui de l’ancien Pinel à savoir 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans du prix total (prix d’achat + frais de notaire + coût des travaux).

En outre, ces travaux pourront bénéficier de la TVA à taux réduit à 10 %.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur cet autre dispositif, consultez notre article sur la défiscalisation immobilière dans l’ancien avec le Denormandie.

Investir en nue-propriété pour construire un patrimoine sans impôts

Pour certains investisseurs, il peut être intéressant d’étudier la possibilité d’acheter un bien immobilier en nue-propriété. En effet, en utilisant le démembrement pour séparer la nue-propriété de l’usufruit, l’investisseur va pouvoir investir dans un logement à prix réduits en ne conservant pas l’usufruit (droit de le vendre, de l’habiter ou de le louer) pendant une période donnée (par exemple sur 10 ou 15 ans).

Cela présente différents bénéfices :

• Se constituer un patrimoine immobilier à prix réduits sans percevoir de loyers pour le moment et donc en ne payant pas de revenus fonciers ni de prélèvements sociaux.
• Ne pas avoir à payer les impôts locaux. La taxe foncière et la taxe d’habitation seront à payer par l’usufruitier ou le locataire.
• Si cet achat n’est pas payé par un emprunt immobilier, il ne sera pas inclus dans le patrimoine net taxable à l’ISF. C’est donc très intéressant pour les gros patrimoines.
• En cas de financement par un prêt immobilier, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers.
• Vous récupérerez la pleine propriété de ce bien immobilier à la fin du démembrement.

Ce dispositif permet des montages intéressants pour ceux qui ont des revenus ou patrimoines importants actuellement et qui veulent continuer d’investir dans l’immobilier sans alourdir leurs fiscalités sur une certaine durée.

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De la défiscalisation, oui mais que pour des placements intéressants…

Attention, il convient de vous rappeler qu’il ne faut pas choisir un produit de défiscalisation seulement pour la réduction de votre impôt sur le revenu. Beaucoup de contribuables ont perdu de l’argent en investissant dans des produits orientés « réduction d’impôts » sans regarder la qualité de l’investissement en question et sans peser tous les avantages et inconvénients. Il ne suffit pas de bénéficier d’une diminution de votre imposition pour que le placement soit réellement rentable.

L’optimisation fiscale ne doit être qu’un plus. Avant d’acheter un bien immobilier défiscalisant, il faut étudier le montage financier dans sa globalité et bien préparer son dossier de défiscalisation.

Méfiez-vous donc notamment des prix des biens immobiliers dans lesquels vous allez investir dans le but de payer moins d’impôts. Il n’est pas rare de voir des produits fiscalisés ne se vendre après quelques années que de 30 à 50 % moins cher que le prix d’achat qui avait été gonflé pour profiter de l’effet défiscalisation, notamment parmi ces 60 villes à éviter pour du locatif… Les aides de l’État sont souvent capter plus ou moins fortement par tous les intermédiaires de ce type de produit et ce n’est donc pas toujours le contribuable qui peut en bénéficier.

Gagnez 20 000 euros d’impôts sur quelques années pour perdre 30 000 euros de l’autre côté, ce n’est pas ce qu’il y a de mieux pour votre épargne et votre patrimoine. Privilégiez les bons emplacements afin de vous assurer d’un bon marché locatif et d’une revente plus simple et avec moins de pertes.

Les avantages fiscaux procurés par des investissements dans des défiscalisations immobilières doivent permettre d’améliorer la rentabilité d’un appartement ou de plusieurs appartements déjà intéressant sans.

En outre, il peut être aussi intéressant d’étudier les avantages de l’investissement en LMNP, notamment au niveau de l’avantage du meublé pour la fiscalité de ce statut. Un investissement en location meublée permet notamment de faire de l’amortissement du prix du bien et des frais d’achat. De quoi fortement réduire l’imposition des loyers pendant de nombreuses années au régime réel. Un expert-comptable LMNP pourra vous guider efficacement vers la meilleure option pour vous.

Besoin d’aide pour un projet d’investissement locatif rentable ?

Faites-vous accompagner dans votre investissement immobilier dans l’ancien par des professionnels de ce type de projet. Ils pourront notamment vous aider sur le choix de la meilleure stratégie possible selon votre situation et vos objectifs.

Il ne faut pas oublier les bases de tout bon investissement : définir une véritable stratégie en fonction de vos objectifs et des moyens existants pour y parvenir. Cela passe par une bonne gestion des dépenses, de bien comprendre les avantages et inconvénients du cadre fiscal dans lequel vous placez de l’argent, le financement avec un crédit bien adapter à ce montage financier avec l’aide d’un courtier par exemple, etc.

Ne vous trompez pas d’objectif. On n’achète pas un appartement ou une maison simplement pour réduire ses impôts ou profiter des taux quand ils sont bas. Ce ne sont que des moyens possibles, mais pas forcément les plus adaptés, pour atteindre votre véritable objectif (augmenter votre patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires dans plusieurs années, etc.). En investissant dans des placements défiscalisés, il faut avoir conscience des pièges à éviter.