Que se passe-t-il sur le marché immobilier en mai 2025 en France ? C’est ce que nous allons voir à travers cette synthèse des principales actualités immobilières qui ont retenu notre attention ce mois-ci.
Au programme, on va parler ici des taux, des ventes en Ile-de-France, de l’immobilier dans votre déclaration de revenus, du statut de bailleur privé, d’une taxe pour remplacer la taxe d’habitation, des améliorations sur le DPE ou encore des statistiques sur le marché immobilier neuf.
Pour une présentation plus interactive, retrouvez ses informations en vidéo :
Légère hausse des taux de crédit immobilier moyens sur 15, 20 et 25 ans
Lors de notre analyse des taux de crédit immobilier en mai 2025, nous avions vu qu’il y avait quelques craintes d’une remontée des taux de prêt immobilier. Ce changement de tendance provient des tensions sur les marchés financiers à cause des tensions géopolitiques.
🔎 Si les courtiers affichaient des hausses de taux moyens sur toutes les durées, l’observatoire Crédit Logement CSA annonce un taux immobilier moyen en baisse à 3.07 % sur les crédits souscrits en avril 2025 (contre 3.09 % sur ceux de mars). Néanmoins, on peut voir que cette moyenne globale diminue malgré une hausse de chacune des moyennes sur les durées standards de 15, 20 et 25 ans :
Au début du mois, nous annoncions que cela ne devrait être que temporaire ce mouvement de hausse. L’orientation, à ce moment-là, des taux de l’OAT 10 ans de la France allait dans le bon sens. Cependant, depuis quelques jours, ils remontent à nouveau. Les turbulences sur les marchés financiers ne sont pas terminées, notamment à cause des tarifs douaniers de Donald Trump qui vont continuer à semer le trouble pendant encore plusieurs semaines.
💡 Dans ce contexte, on pourrait bien voir les banques françaises conserver des taux immobiliers stables, dans un premier temps. Elles devraient se montrer prudentes et attentives avant de proposer de nouvelles baisses de taux de crédit comme la baisse de taux de la BCE pourrait leur permettre. Peut-être pour juin, si les conditions globales le permettent.
Immobilier à Paris et en Ile-de-France : + 11 % de ventes en un an, mais toujours – 19 % en 2 ans
Le 24 avril 2025, les notaires du Grand Paris ont fait un communiqué avec les derniers chiffres sur les ventes de logements anciens en Ile-de-France. De quoi voir si le marché immobilier redevient un peu plus dynamique et comment évoluent les prix à Paris et en Ile-de-France selon le type de biens.
Les nouvelles sont plutôt positives au niveau des ventes de logements anciens en région francilienne. En effet, les volumes de vente sont en hausse globale de 11 % sur la période de décembre 2024 à février 2025 en comparaison avec la même période un an plus tôt. La tendance positive est plus favorable pour les maisons (+ 16 %) que pour les appartements (+ 9 %).
A noter : A Paris, la hausse des ventes n’est que de 5 % sur cette même période. Ce sont donc les autres départements qui tirent les statistiques vers le haut.
C’est mieux qu’au pire de la crise, il y a un an. Mais, cela reste inférieur de 19 % aux volumes de ventes d’il y a 2 ans dans un contexte où les taux avaient déjà bien augmenté à l’époque.
Du côté des prix, ils sont toujours en baisse sur un an. Cependant, il faut noter un léger rebond qui commence à se dessiner avec des hausses sur les 3 derniers mois. Cette tendance semble se prolonger au trimestre suivant d’après les avant-contrats.
🔥 Après une phase de stabilisation des prix pendant une période de baisse des taux, c’est une tendance que nous avions anticipée. C’est pour cela que l’on avait prévenu nos lecteurs que c’était un bon moment pour recommencer à s’intéresser à nouveau à l’investissement dans l’immobilier à Paris et en Ile-de-France il y a un an. Plusieurs facteurs montraient que le plus gros de la baisse des prix était déjà passé.
Quid d’un investissement en 2025 ?
Il est encore temps de le faire. Cependant, il sera un peu moins simple de négocier les prix à la baisse dans un marché où les prix reprennent une autre dynamique. Les vendeurs vont être moins pressés de vendre et de céder à des propositions plus basses. Par rapport à l’euphorie de 2020 et 2021, les prix sont revenus à un niveau plus raisonnable. Encore plus si l’on tient compte de l’inflation générale qu’il y a eu depuis cette période.
👉 Des agences spécialisées comme ImAvenir, Investissement Locatif ou Investir dans l’Ancien pourront vous aider à cibler les meilleures opportunités du moment pour investir.
Au niveau national, les négociations sur les prix des biens immobiliers se poursuivent.
Par exemple, le réseau d’agences Laforêt annonce que 86 % des ventes ont donné lieu à une négociation du prix en 2025 contre seulement 61 % en 2022. C’est le signe que les acheteurs gardent toujours un peu la main dans un marché qui redémarre lentement et qui n’est plus dopé par des taux d’intérêt très bas.
Déclaration de vos revenus 2024 aux impôts
D’après les dates limites pour déclarer vos revenus aux impôts, il vous reste encore quelques jours pour remplir cette obligation fiscale. Le délai est plus ou moins long selon votre département.
💼 Dans notre article sur les éléments à déclarer aux impôts pour l’immobilier, nous reprenons chacun des grands cas de figure. Cela concerne principalement tous ceux qui ont au moins un investissement locatif avec des revenus fonciers à déclarer.
La manière de remplir sa déclaration va varier selon que vous louez en meublé ou en nom meublé, elle va aussi dépendre du type de régime que vous choisissez entre le régime réel et le régime micro (micro-foncier pour une location nue ou micro-BIC pour une location meublée en LMNP ou LMP). L’optimisation de votre fiscalité peut fortement jouer sur votre niveau d’imposition et donc sur la rentabilité de votre placement.
📌 Sur Immobilier Danger, vous retrouverez toutes les informations et tous nos conseils pour faire les bons choix pour vous selon votre projet et votre situation.
Vous avez aussi la possibilité de vous faire accompagner par un expert-comptable immobilier spécialisé afin de déléguer certaines tâches et surtout de vous entourer d’experts pour optimiser votre déclaration et réduire le montant de vos impôts.
Statut de bailleur privé : une volonté de relancer l’investissement locatif privé
Depuis son élection en tant que ministre du Logement, Valérie Létard tente de prendre certaines mesures pour relancer le marché immobilier. Cela concerne aussi bien le marché immobilier neuf que le marché immobilier ancien.
Depuis quelques années, les contraintes s’accumulent pour tous les investisseurs en immobilier locatif : fiscalité confiscatoire, contraintes de location selon le résultat du DPE, suppression d’aide importante comme la loi Pinel, etc.
👌 La ministre du Logement compte mettre en place un statut de bailleur privé. Celui-ci permettrait de mieux reconnaître l’engagement des particuliers qui investissent dans des logements pour les mettre en location. Certains élus se sont vus confier comme mission « d’ici à l’été, un cadre fiscal pérenne et attractif pour relancer l’investissement locatif privé ».
Nous suivrons de près ces propositions qui devraient être inscrites dans le cadre du projet de loi de Finances de 2026. Face à trop de contraintes et à des projets moins rentables avec des taux élevés et des prix qui n’ont pas encore baissé suffisamment pour compenser, les investisseurs immobiliers se font de moins en moins nombreux.
Selon la nature des améliorations, il pourrait y avoir un regain d’intérêt pour l’investissement locatif en 2026. Commencez, dès maintenant, à vous former gratuitement à l’investissement en immobilier locatif.
Vous manquez de temps ou vous avez besoin d’aide ?
Sachez qu’il est possible de confier la plupart des tâches chronophages à réaliser pour investir à des spécialistes de l’investissement immobilier clé en main. Ils réalisent plusieurs dizaines de projets tous les ans et aident des particuliers comme vous à se créer un patrimoine immobilier. De quoi bien préparer sa retraite ou développer son indépendance financière.
Vous pouvez, par exemple, travailler avec :
- ImAvenir ou les Secrets de l’Immo pour un investissement dans le Grand Paris
- BO Equinoxe pour l’achat d’un immeuble de rapport rentable
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Après la suppression de la taxe d’habitation, une contribution modeste pour les propriétaires et les locataires ?
Depuis la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, les collectivités locales ont du mal à combler cette perte de recettes. Elles ont beau avoir augmenté les taxes foncières, cela ne suffit pas.
Ainsi, l’Association des maires de France demande à l’instauration d’une « cotisation territoriale universelle » progressive selon les revenus.
😱 Le ministre de l’Aménagement du territoire, François Rebsamen, reprend l’idée d’une contribution annuelle pour tous les foyers. Il veut répondre au fait que seuls les propriétaires contribuent désormais à financer les dépenses locales. En effet, les locataires ne sont plus mis à contribution pour financer les projets de leur commune.
Alors que la taxe d’habitation coûtait environ 730 € en moyenne par foyer, le ministre entend plutôt ici une imposition comprise entre 10 et 100 € par an à chaque foyer. La moyenne de cette imposition serait de 30 €. Ce qui permettrait de collecter de l’ordre de 1 milliard d’euros pour les collectivités.
Cependant, le gouvernement hésite à créer un nouvel impôt. Il faut dire qu’il en existe déjà tellement…
Un DPE plus fiable et qui prend mieux en compte le confort d’été
La fiabilité du DPE (Diagnostic de performance énergétique) est souvent critiquée. A juste titre, tant les écarts d’un diagnostiqueur à l’autre peuvent être importants.
Ce document est pourtant de plus en plus important :
- Impact du DPE sur le prix de vente. Il existe également un écart important sur les loyers (la différence sur le montant du loyer entre une classe A et une classe G en location peut dépasser 20 % d’après le gouvernement).
- Interdiction de louer selon le DPE
- Davantage pris en compte comme critère important de comparaison par les futurs acheteurs ou locataires avant de choisir un bien
- Certaines banques peuvent modifier leur taux de crédit immobilier en fonction du DPE du bien acheté
- Etc.
✔️ La ministre du Logement, Valérie Létard, entend rendre « irréprochables » les futurs diagnostics de performance énergétique. Elle veut également renforcer la qualité de la prise en compte du « confort d’été » qui a été mis en place récemment.
Retrouvez dans ce rapport les 10 mesures clés du plan du gouvernement pour améliorer le DPE ainsi que son calendrier de mise en application.
Où en est le marché immobilier neuf en France en 2025 ?
Les acteurs de la construction de logements en France continuent de s’inquiéter pour l’activité à court terme dans leur secteur. Il faut effectivement s’attendre à une année 2025 encore très compliquée pour le marché immobilier neuf. Et probablement à un premier semestre 2026 qui ne sera pas simple non plus.
Certaines choses avancent dans le bon sens comme l’élargissement du PTZ ou encore la baisse progressive des taux de crédit, mais cela ne portera ses fruits que dans plus d’un an. Le temps de relancer tout le cycle de vente des logements neufs et de leur construction.
Par exemple, le secteur spécifique de la construction de maisons individuelles a plongé de 70 % lorsque le PTZ avait été supprimé dans ce secteur et que les taux ont explosé. Le retour du prêt à taux zéro pour les maisons individuelles neuves va permettre de relancer, en partie, ce marché. Seulement, on part de très loin et cela ne sera pas suffisant pour retrouver les niveaux de ventes du passé.
⚠️ De nombreux nuages noirs persistent sur le secteur :
- Plusieurs promoteurs sont en grande difficulté suite à cette longue période de crise. Les chiffres des plus grands groupes qui sont cotés en bourse sont alarmants. Par exemple, Nexity, le numéro 1 de l’immobilier neuf, annonce -28 % de réservations de logements neufs au 1er trimestre 2025 par rapport à il y a un an (- 30 % en valeur).
- En 2024, le soutien de l’État à la construction via CDC Habitat et Action Logement réalisé en 2024 ne pourra pas être reproduit en 2025. Ce sont de nombreux programmes qui avaient pu voir le jour grâce à cela et qui ne seront, a priori, pas renouvelés en 2025.
Quelles conséquences pour tous ?
😥 Ce manque de construction va accentuer le phénomène de rareté du logement, notamment dans les régions où la demande est la plus forte comme l’Ile-de-France.
De ce fait, la baisse des prix de l’ancien, qui serait encore nécessaire pour relancer plus fortement le marché, est freinée. Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements persiste dans plusieurs secteurs recherchés. Il ne sera pas comblé par une accentuation de la construction de nouveaux logements. Ce qui maintient une tension forte sur les prix en réduisant le pouvoir de négociation des acheteurs.
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Mois précédents : Immobilier avril 2025 et marché immobilier mars 2025
Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?