Courbe de Friggit

Graphique de Friggit

Ce graphique résume à lui seul l’évolution du marché immobilier français durant les quarante dernières années.

Edit du 12 décembre 2011 : Mise à jour des courbes de Friggit sur le graphique avec les graphiques de Friggit de décembre 2011.

Les graphiques de Jacques Friggit sont téléchargeables ici.

Explication des courbes de Friggit

Ces courbes sont calculées en fonction de l’indice du prix du logement par rapport au revenu disponible par ménage. Pour qu’un marché soit sain, il faut que la solvabilité des acquéreurs soit stable. Ce graphique permet de se baser sur la capacité financière des ménages et de mesurer l’effort nécessaire à consentir pour réaliser un achat immobilier.

Ce graphique reprend l’évolution moyenne française mais découpe également le marché immobilier par secteur (Paris, Ile de France et province). En effet, l’immobilier en région parisienne n’évolue pas tout à fait de la même manière que l’immobilier de province. Il existe en réalité des milliers de marchés immobiliers différents.

Tunnel de Friggit

L’analyse de l’évolution des prix de l’immobilier a permis à Jacques Friggit de définir un intervalle dans lequel se situe très souvent le rapport "prix immobilier / revenu des ménages" : c’est ce qui est couramment nommé le tunnel de Friggit.

Toute sortie de ce tunnel de Friggit par le haut montre le développement d’une bulle immobilière. Les courbes de l’immobilier parisien démontrent bien l’ampleur de la bulle immobilière de 1991, et la chute brutale et inévitable qui a suivi.

En 1991, la dé-corrélation entre le marché immobilier à Paris et le marché immobilier de province est remarquable et permet d’expliquer pourquoi la crise immobilière de 1991 n’a touché majoritairement que la capitale.

Crise immobilière en vue

L’évolution de ce graphique démontre à quel point les prix actuels de l’immobilier ont grimpé depuis le début des années 2000, pour atteindre un pic vers la fin de l’année 2007 en province, et un pic qui semble se dessiner pour fin 2008 en région parisienne (la baisse des prix immobilier a commencé à Paris en 2009).

La montée des prix a été vertigineuse pendant de nombreuses années, il faudra donc s’attendre à une chute tout aussi vertigineuse dans les années à venir afin de redescendre dans le tunnel de Friggit.

Pour redescendre dans le tunnel de Friggit, les prix de l’immobilier doivent chuter d’au moins 35%. Or le graphique montre systématiquement que les courbes, après avoir atteint des sommets, redescendent sur la limite inférieure du tunnel de Friggit. Autrement dit, on peut s’attendre à une chute des prix encore plus importante... Retrouvez l’analyse de Jacques Friggit, qui explique ces données.

La comparaison des courbes de Friggit en France avec celles des Etats-Unis ou le Royaume-Uni permet également d’entrevoir ce qui attend la France.

Mise à jour des courbes de Jacques Friggit

- Edit (12 décembre 2011) : Nouvelles courbes de Friggit en décembre 2011 : ça baisse pour la Province !

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