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Courbe de Friggit

Jacques Friggit est reconnu pour toutes les statistiques qu’il publie sur l’immobilier. Les différentes courbes immobilières, ainsi que le fameux tunnel de Friggit permettent de visualiser l’évolution du marché immobilier. L’éloignement démesuré de ce tunnel explique en partie la bulle immobilière actuelle.

Graphique de Friggit

Ce graphique résume à lui seul l’évolution du marché immobilier français durant les quarante dernières années.

Courbe de Friggit

Mise à jour du 17 octobre 2016 : Mise à jour des courbes sur le graphique avec les graphiques d’octobre 2016.

Les graphiques de Jacques Friggit sont téléchargeables sur la page officielle des travaux de Jacques Friggit.

Explication des courbes de Friggit

Ces courbes sont calculées en fonction de l’indice du prix du logement par rapport au revenu disponible par ménage. Pour qu’un marché soit sain, il faut que la solvabilité des acquéreurs soit stable. Ce graphique permet de se baser sur la capacité financière des ménages et de mesurer l’effort nécessaire à consentir pour réaliser un achat immobilier.

Ce graphique reprend l’évolution moyenne française, mais découpe également le marché immobilier par secteur (Paris, Ile de France et province). En effet, l’immobilier en région parisienne n’évolue pas tout à fait de la même manière que l’immobilier de province. Il existe en réalité des milliers de marchés immobiliers différents.

Tunnel de Friggit

L’analyse de l’évolution des prix de l’immobilier a permis à Jacques Friggit de définir un intervalle dans lequel se situe très souvent le rapport "prix immobilier / revenu des ménages" : c’est ce qui est couramment nommé le tunnel de Friggit.

Toute sortie de ce tunnel par le haut montre le développement d’une bulle immobilière. Les courbes de l’immobilier parisien démontrent bien l’ampleur de la bulle de 1991, et la chute brutale et inévitable qui a suivi.

En 1991, la décorrélation entre le marché immobilier à Paris et celui de province est remarquable et permet d’expliquer pourquoi la crise immobilière de 1991 n’a touché majoritairement que la capitale.

Crise immobilière en vue

L’évolution de ce graphique démontre à quel point les prix actuels de l’immobilier ont grimpé depuis le début des années 2000, pour atteindre un pic vers la fin de l’année 2007 en province, et un pic qui semble se dessiner pour fin 2008 en région parisienne.

La montée des prix a été vertigineuse pendant de nombreuses années, il faudra donc s’attendre à une chute tout aussi vertigineuse dans les années à venir afin de redescendre dans ce tunnel.

Pour redescendre dans le tunnel, les prix de l’immobilier doivent chuter d’au moins 35%. Or le graphique montre systématiquement que les courbes, après avoir atteint des sommets, redescendent sur la limite inférieure du tunnel. Autrement dit, on peut s’attendre à une chute des prix encore plus importante... Retrouvez l’analyse de Jacques Friggit, qui explique ces données.

La comparaison des courbes en France avec celles des États-Unis ou le Royaume-Uni permet également d’entrevoir ce qui attend la France.

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Pour aller plus loin :

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