En immobilier, êtes-vous plutôt lièvre ou tortue ?

La stratégie du lièvre : acheter le plus vite possible et entrer dans un "parcours résidentiel"

Le lièvre est un animal rapide et fonceur. Comme il entend dire autour de lui qu’il faut acheter un bien immobilier le plus tôt possible, il va rapidement se mettre à la recherche d’un bien à acheter dès ses premiers salaires perçus.

Explication de la stratégie du lièvre

Les moyens du lièvre étant limité au début de son parcours professionnel, il va devoir se contenter d’un studio ou d’un petit appartement.

Il compte ensuite rebondir de logements en logements en gagnant en taille et en confort (emplacement, qualité du bien, etc.).

Au bout de nombreuses années et après plusieurs transactions immobilières, il atteindra ainsi son objectif d’acheter la maison qui lui conviendra pour sa retraite.

Il ne lui restera plus qu’à finir de la payer avant de voir ses ressources financières diminuer.

La stratégie du lièvre est souvent citée dans la presse et par les professionnels comme "l’entrée dans un parcours résidentiel" ou de "monter dans le train de l’immobilier".

Les avantages du parcours résidentiel

Le lièvre va acheter sa première résidence principale rapidement. Il devra se contenter d’un petit bien, mais comme il est souvent sans enfant, voire sans partenaire, cela lui convient.

Il devra ensuite revendre dès que son logement ne sera plus adapté à ses besoins (agrandissement de la famille, changement de lieu de travail, etc.) pour en acheter un autre.

S’il vend son bien plus cher que ce qu’il lui reste à rembourser sur son prêt, il va pouvoir dégager des économies de cette vente et pourra acheter un logement plus grand.

Il pourra reproduire ce schéma plusieurs fois. Si tout se passe bien, il sera dans le logement souhaité au moment de sa retraite.

Les inconvénients de cette solution

Il y a une contrainte majeure dans la stratégie du lièvre. Lors de chaque transaction immobilière, il va perdre beaucoup d’argent. En effet, les frais fixes d’un achat immobilier (frais de notaire, éventuellement d’agence, frais de dossier du prêt, etc.) représentent à chaque fois plusieurs milliers d’euros. C’est de l’argent qu’il ne reverra donc jamais.

Pour que cette solution soit rentable, il faudra donc :

 Soit qu’il reste très longtemps (minimum 6 à 8 ans) dans chaque logement.
 Soit que les prix de l’immobilier augmentent fortement entre deux transactions.

Le lièvre est donc fortement contraint par l’évolution du marché immobilier. Il perd fortement en mobilité et ne pourra se rapprocher de son objectif quand prenant beaucoup de temps entre chaque étape ou en injectant toujours plus d’argent.

Pire encore, si les prix de l’immobilier baissent fortement, le lièvre peut se retrouver bloquer assez longtemps dans un logement intermédiaire non adapté à ses besoins.

La stratégie de la tortue : épargner tout en surveillant le moment propice pour acheter durablement

La tortue, elle, sait qu’elle dispose de peu de moyen quand elle est jeune. Elle sait également que pour profiter au maximum des opportunités dans sa carrière, elle se doit d’être mobile.

Explication de la stratégie de la tortue

La tortue ne prévoit donc pas d’être propriétaire avant d’avoir atteint un certain stade dans sa vie professionnelle et familiale. Le problème est que la maison dont elle rêve coûte très cher. Elle décide donc d’épargner dans le but d’acheter sa maison dans quelques années.

Dès que ses situations professionnelles et familiales seront suffisamment stables, la tortue pourra envisager un achat immobilier pour une longue durée. Grâce à son épargne et à ses meilleurs revenus après plusieurs années d’expérience, elle pourra s’acheter la maison désirée.

Les avantages de l'achat durable

La tortue ne passera que par très peu de transactions immobilières (1 à 2 seulement). Elle ne payera ainsi que peu de frais de notaire et d’agence immobilière. Elle aura profité jusque là d’une forte mobilité pour changer autant de fois que nécessaire, et à peu de frais, de location.

Elle peut également étudier les cycles de l’immobilier et choisir un moment où les prix de l’immobilier ne sont pas en haut d’un cycle pour acheter.

La tortue peut donc plus facilement décider du bon moment pour elle en fonction de sa situation personnelle et de l’évolution des prix. Elle a tout le loisir de choisir dans quoi investir son argent et n’est pas contrainte par le seul secteur de l’immobilier.

Les inconvénients de cette tactique

Si les prix de l’immobilier augmentent fortement pendant quelques années, elle ne pourra pas profiter des plus-values immobilières. Elle ne compte donc que sur ses revenus et ses autres placements pour faire croitre son patrimoine et donc son budget potentiel pour sa retraite.

La tortue loupe également une opportunité de payer moins cher son logement si elle reste très longtemps dans le même bien en location. Puisque, comme elle l’a lu sur Immobilier-danger.com, l’achat n’est plus intéressant que la location qu’à partir de plusieurs années.

Quelle est la meilleure stratégie pour être réellement propriétaire à sa retraite et avec le moins d’efforts ?

Les prix de l’immobilier ont augmenté de 140 % entre 1998 et 2008. Il y a donc eu beaucoup plus de lièvres que de tortues ces dernières années. Les plus-values réalisées sur la vente d’un premier logement acheté à bas prix au début des années 2000 (ou un peu avant) ont permis à de nombreux lièvres d’acheter leur maison avec moins de recours au crédit.

Seulement depuis 2008 les prix baissent en Province. Pour que le parcours résidentiel du lièvre soit possible, il va devoir attendre beaucoup plus de temps entre chaque étape.

Dans la situation la plus critique, si les prix baissent trop par rapport à son prix d’achat, le lièvre risque de devoir de l’argent à sa banque après avoir vendu son logement. Il sera donc contraint de rester dans ce logement ou de le revendre en repartant de zéro, avec aucune épargne pour l’achat de sa maison pour la retraite.

Depuis plusieurs années, les prix sont beaucoup plus élevés que les loyers. La tortue profite donc des loyers moins chers que le remboursement de prêt du lièvre pour épargner la différence. Les intérêts produits par son argent épargné travaillent également à faire gonfler son budget.

Morale de l’histoire

Les lièvres qui ont acheté pendant que les prix de l’immobilier étaient dans une phase basse (entre 1995 et 2003) peuvent profiter de la situation. Ils ont déjà atteint, ou sont en mesure d’atteindre, leur objectif pour leur retraite.

Par contre, les lièvres qui ont acheté un petit logement entre 2006 et 2011, risquent de ne pas pouvoir profiter des mêmes opportunités (sauf à Paris)... La stratégie "parcours résidentiel" ne fonctionne qu’avec des prix de l’immobilier qui augmentent sans cesse.

De leur côté, les tortues qui sont encore locataires et qui épargnent pourront profiter d’ici quelques temps de prix moins élevés pour acheter directement leur maison. En effet, de nouvelles baisses de prix sont attendues pour 2012.

Comme dans la fable de Jean de La Fontaine, il se pourrait bien que les tortues de ces dernières années atteignent leur objectif retraite avant les lièvres.

Chacun est libre de choisir entre ces deux stratégies en fonction de ces besoins personnels et de l’état du marché immobilier. La stratégie gagnante d’hier ne sera pas forcément celle de demain...

Pour aller plus loin :

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