Friggit septembre 2011 : un changement de palier est-il envisageable ?

Courbes de Friggit sur les prix des logements par rapport aux revenus

Tout d’abord, voici les dernières versions des principaux graphiques sur l’évolution de l’immobilier. Si vous n’en avez jamais entendu parler auparavant, voici une présentation des travaux de Jacques Friggit. L’intégralité de l’étude est disponible ici.

Courbe globale pour la France et montant total des transactions

Vous pouvez découvrir sur ce graphique que le montant total des transactions sur les douze derniers mois est légèrement plus haut que le mois précédent. La courbe verte continue d’augmenter très légèrement (1.25 contre 1.23). D’après les statistiques des notaires, cela pourrait s’inverser dans les mois à venir. En effet, les notaires constatent à la fois des baisses de prix et de réduction du nombre de transactions immobilières.

Le ratio "prix des logements/revenus" augmente également un peu entre le 1er trimestre 2011 et le second (1.86 contre 1.85).

Évolution des prix par rapport aux revenus à Paris, en Ile-de-France et en Province

Les différents marchés français évoluent de manière sensiblement différente. C’est principalement le cas entre le marché du logement à Paris et en province. Il est donc intéressant de regarder les différences d’évolution entre les différents secteurs géographiques. Cela permet d’avoir une vision plus précise de ce qu’il se passe dans son secteur géographique.

Si l’on ne se fit qu’au premier graphique, on pourrait penser que l’immobilier est toujours plus cher par rapport aux revenus partout en France. Pourtant c’est faux !

Si les prix ont continué à fortement augmenter à Paris et en Ile-de-France, la courbe de Friggit sur la Province diminue (1.74 contre 1.75). Avant de se réjouir il faudra attendre de voir si cette tendance se confirme sur plusieurs trimestres consécutifs...

Les baisses de prix observés par les notaires en Province commencent à se voir sur les courbes de Friggit.

Comparaison du ratio prix/revenus entre la France, les États-Unis et l'Angleterre

Alors que les bulles immobilières ont éclaté au Royaume-Uni et aux États-Unis, la bulle française est toujours d’actualité. Les tendances de baisse pour les deux premiers et de hausse pour la France se poursuivent comme les trimestres précédents :

Évolution des loyers par rapport aux prix d'achat

Ce graphique est l’un des plus importants. C’est lui qui permet de voir que les tensions sur le marché du logement ne se retrouvent pas sur le marché locatif. Il permet donc d’appuyer la théorie d’une bulle en France. C’est l’une des principales raisons retenues par le Centre d’Analyse Stratégique du gouvernement pour parler de bulle immobilière en France.

Pour ce nouveau graphique de Jacques Friggit mis à jour en septembre 2011, on constate que la courbe des prix des logements augmente encore pendant que celle des loyers baisse. Le ratio "prix / loyer" est donc de plus en plus important. On ne s’étonnera donc pas de voir des rendements immobiliers très bas dans les plus grandes villes en France.

Les prix peuvent-ils rester sur un palier haut par rapport aux revenus à long terme

Quelques lecteurs nous ont interrogés dernièrement sur la remise en cause du tunnel de Friggit. Après tout, il est possible que la seule prise en compte des revenus dans le suivi de l’évolution des prix ne suffise pas à démontrer qu’on est bien en situation de bulle.

Ce qui est bien avec les travaux de Jacques Friggit, c’est qu’ils ne se limitent pas à tracer des courbes et à faire des prédictions sur l’évolution future. Dans ce document, Friggit dresse aussi un portrait des différents scénarios possibles pour les années à venir. Il étudie leur probabilité de se produire après avoir étudié les causes de cette flambée des prix.

Vers une hausse continue, un palier haut ou une baisse du coût des logements par rapport aux revenus ?

Maintenant que la situation actuelle des prix a été présentée et comparée aux situations du passé, il est temps de s’intéresser aux différentes évolutions possibles dans les années à venir. Personne ne peut prédire le futur, il est donc important d’étudier tous les scénarios imaginables.

Voici les différentes possibilités de scénario évoquées en image :

Il y a trois catégories d’évolution distincte :

 La poursuite de l’augmentation des prix par rapport aux revenus.

 La stabilisation des prix à un nouveau palier haut. Un nouveau tunnel de Friggit apparaîtrait et serait plus haut que l’actuel.

 Un retour progressif ou non vers le tunnel de Friggit représentant la situation long terme (1965 à 2000).

Une augmentation continue du ratio prix/revenus est-elle possible ?

La piste de l’évolution F est rapidement écartée. La baisse des rendements locatifs ne peut pas se poursuivre éternellement. Pour que les prix progressent toujours plus que les revenus, il faudrait que les loyers explosent. On aurait donc une part du logement dans le budget des Français de plus en plus importante.

Or les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Les prix et loyers se heurteront à la limite des capacités des ménages.

Les prix peuvent-ils rester à un plateau haut et permanent ?

Les trois scénarios suivants (C, D et E) conduisent à un plateau permanent :

 Scénario C : le niveau augmente encore pendant quelques mois/années avant de se stabiliser.

 Scénario D : une stabilisation se crée à partir des niveaux actuels.

 Scénario E : un niveau stable s’établit après une légère baisse mais reste bien au-dessus du haut du tunnel de Friggit.

Pour analyser les possibilités de réalisation de ces scénarios, Friggit sépare les intérêts des investisseurs de ceux des ménages souhaitant se loger.

Pour les ménages qui souhaitent investir dans l'immobilier

L’investisseur est confronté à des choix entre différents types de placement (obligations, actions, immobilier...). Les duos rentabilité/risque des obligations et des actions n’ont pas de raison de s’écarter fortement de leur tendance long terme. L’investissement en immobilier locatif n’aura pas d’autre choix que de retrouver un rendement cohérent avec celui des marchés financiers.

Cela signifie que les loyers doivent fortement augmenter ou que les prix doivent baisser de manière conséquente. Or depuis 2000, le niveau des loyers évolue de manière similaire à celui des revenus. Les locataires ne pourront pas supporter des loyers beaucoup plus élevés qu’actuellement. Ceci s’explique aussi parce que les revenus des locataires sont, en moyenne, inférieurs aux propriétaires.

Pour les ménages qui souhaitent acheter pour se loger

Jacques Friggit fait remarquer très justement qu’à partir de 2015, les ménages devront supporter les conséquences de l’augmentation des durées d’emprunt qui dure depuis 1999. Ils auront donc une capacité d’achat de logement moindre.

En outre, les taux d’intérêt réels (c’est-à-dire nets d’inflation) risquent de converger à nouveau vers leur valeur moyenne de 3 % (fin 2010 elle était à 1.2 %).

Il est donc peu probable, aussi bien à cause des investisseurs que des ménages souhaitant se loger, que ces scénarios de nouveau plateau haut et permanent se réalisent.

Deux scénarios de baisse des prix vers le tunnel de Friggit

Les scénarios A et B amènent la courbe de Friggit à revenir dans le fameux tunnel correspond au niveau long terme.

 Scénario A : une baisse rapide des prix de 35 % (durée comprise entre 5 et 8 ans).

 Scénario B : une stabilisation des prix à leur niveau actuel qui serait progressivement compensé par une augmentation des revenus. Il faudrait alors attendre 15 à 20 ans pour revoir la courbe entrer dans le tunnel.

Entre ces deux scénarios, on peut imaginer une multitude de variantes. Si on se réfère aux évolutions du passé, c’est le scénario rapide qui a le plus de chance de se produire. Maintenant, le scénario B ne peut pas être écarté définitivement (voir ce qui s’est passé sur le marché immobilier au Japon).

Tout dépendra de deux paramètres principaux :

 Le temps pendant lequel les taux nets d’inflation resteront aussi bas (voir les taux immobiliers actuels).

 Le temps qu’il faudra aux investisseurs pour se rendre compte que le niveau rendement/risque sur l’immobilier à long terme est catastrophique par rapport aux marchés des actions notamment.

En tout cas, les observations de Friggit et son scénario A le plus probable correspondent parfaitement avec le schéma d’évolution d’une bulle spéculative que nous vous avons présenté l’année dernière...

Pour aller plus loin :

 Découvrez la mise à jour des courbes de Friggit en mars 2012.
 Découvrez les baisses actuelles observées en Province (2011).
 Retrouvez nos derniers articles sur l’actualité immobilière.
 Consultez tous nos articles sur les travaux de Jacques Friggit.

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