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Quelle est la rentabilité d’un achat immobilier dans les 100 plus grandes villes françaises ?

19 septembre 2011
Pour savoir si l’achat d’un appartement est rentable, il faut calculer sa rentabilité annuelle. Cela permet de la comparer à d’autres types d’investissement. Vous pourrez alors faire les bons choix en matière de placement. Découvrez le rendement moyen observé dans les 100 principales villes françaises en 2011. Vous y trouverez les meilleures villes pour investir.

A quoi ça sert de calculer la rentabilité locative d’un appartement ?

Lorsque vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, vous souhaitez investir de l’argent pour en gagner davantage.

En immobilier, il existe deux types de rémunération pour la location de votre appartement :

- Vous percevez des loyers par vos locataires. Cela vous procure tous les ans des revenus supplémentaires. La rentabilité sert à calculer combien vous rapporte ces loyers par rapport à la valeur de votre logement.

- Vous pouvez réaliser une plus-value immobilière. Il faut pour cela que les prix augmentent entre le moment de votre achat et celui de la revente.

Actuellement les prix de l’immobilier sont très élevés. Les chances de profiter de fortes augmentations des prix dans les années à venir sont très réduites. En plus, l’imposition sur les plus-values augmentent fortement. Dans cette situation, il est préférable d’avoir un appartement qui procure une bonne rentabilité locative.

Dans un précédent article, nous avons vu comment calculer la rentabilité locative. Il existe différents types de rendement à calculer :

- Le rendement brut qui ne tient compte que du prix d’achat et des loyers perçus.

- Le rendement net qui détermine la rentabilité moyenne en tenant compte de tous les frais liés à votre investissement.

Les rendements des 100 plus grandes villes en France

Quelle est la rentabilité moyenne d’un appartement ancien en France ? C’est une question qu’il est intéressant de se poser si on veut savoir où il faut investir. Cela permet également de détecter les villes où les placements risquent d’être mauvais.

Bien entendu, ces moyennes ne représentent qu’une tendance générale. Elles sont basées sur des prix moyens au mètre carré et sur des loyers moyens.

Il existe dans chacune des villes de fortes disparités entre les différents types d’appartement (emplacement, superficie, état général, etc.). Vous devrez donc bien faire vos propres calculs en fonction de votre prix d’achat et du loyer envisagé.

Vous retrouverez les sources des données utilisées et le détail des calculs en dessous du tableau. Cela vous permettra de faire vos propres calculs si votre ville n’apparaît pas dans ce classement.

Voici le classement des rentabilités locatives moyennes pour un appartement ancien :

Ville Prix au mètre carré Loyer au mètre carré Rentabilité brute Ratio prix / loyer
Paris 8 197 €* 22.4 € 3.28 % 366
Marseille 2 838 €* 12.2 € 5.16 % 233
Lyon 3 183 €* 12.1 € 4.56 % 263
Toulouse 2 427 € 11.4 € 5.64 % 213
Nice 3 638 € 14.1 € 4.65 % 258
Nantes 2 442 € 11.3 € 5.55 % 216
Strasbourg 2 360 € 11.8 € 6.00 % 200
Montpellier 2 438 € 13.7 € 6.74 % 178
Bordeaux 2 559 € 12.1 € 5.67 % 211
Lille 2 721 € 13.0 € 5.73 % 209
Rennes 2 183 € 12.2 € 6.71 % 179
Reims 2 103 € 10.4 € 5.93 % 202
Le Havre 1 942 € 10.5 € 6.49 % 185
Saint-Étienne 1 311 € 8.4 € 7.69 % 156
Toulon 2 355 € 10.3 € 5.25 % 229
Grenoble 2 379 € 12.1 € 6.10 % 197
Dijon 2 101 € 11.0 € 6.28 % 191
Angers 1 964 € 10.5 € 6.42 % 187
Le Mans 1 443 € 8.9 € 7.40 % 162
Aix-en-Provence 3 616 € 15.3 € 5.08 % 236
Brest 1 350 € 8.2 € 7.29 % 165
Villeurbanne 2 461 € 11.9 € 5.80 % 207
Nîmes 1 800 € 9.9 € 6.60 % 182
Limoges 1 306 € 9.4 € 8.64 % 139
Clermont-Ferrand 1 552 € 10.6 € 8.20 % 146
Tours 2 060 € 10.4 € 6.06 % 198
Amiens 1 990 € 11.7 € 7.06 % 170
Metz 1 811 € 9.1 € 6.03 % 199
Besançon 1 750 € 10.4 € 7.13 % 168
Perpignan 1 584 € 10.1 € 7.65 % 157
Orléans 1 954 € 10.5 € 6.45 % 186
Boulogne-Billancourt 6 692 €* 19.9 € 3.57 % 336
Mulhouse 1 268 € 9.1 € 8.61 % 139
Caen 2 075 € 12.5 € 7.23 % 166
Rouen 2 224 € 12.2 € 6.58 % 182
Nancy 1 814 € 10.6 € 7.01 % 171
Saint-Denis 2 940 €* 14.5 € 5.92 % 203
Argenteuil 2 886 €* 15.1 € 6.28 % 191
Montreuil 3 859 €* 14.6 € 4.54 % 264
Roubaix 1 574 € 12.3 € 9.38 % 128
Tourcoing 1 503 € 10.6 € 8.46 % 142
Avignon 1 966 € 11.2 € 6.84 % 175
Nanterre 4 377 €* 16.2 € 4.44 % 270
Créteil 3 336 €* 14.4 € 5.18 % 232
Poitiers 1 593 € 9.9 € 7.46 % 161
Versailles 5 475 € 16.7 € 3.66 % 328
Courbevoie 5 663 €* 16.7 € 3.54 % 339
Vitry-sur-Seine 3 244 €* 14.0 € 5.18 % 232
Pau 1 759 € 10.7 € 7.30 % 164
Colombes 4 153 €* 16.1 € 4.65 % 258
Aulnay-sous-Bois 3 016 €* 15.2 € 6.05 % 198
Asnières-sur-Seine 4 849 €* 17.6 € 4.36 % 276
Rueil-Malmaison 5 211 €* 17.4 € 4.01 % 299
Antibes 4 349 € 15.2 € 4.19 % 286
La Rochelle 3 041 € 14.0 € 5.52 % 217
Saint-Maur-des-Fossés 4 360 €* 16.8 € 4.62 % 260
Champigny-sur-Marne 3 246 €* 14.5 € 5.36 % 224
Calais 1 756 € 9.2 € 6.29 % 191
Aubervilliers 3 046 €* 14.7 € 5.79 % 207
Cannes 5 264 € 13.9 € 3.17 % 379
Béziers 1 300 € 8.5 € 7.85 % 153
Bourges 1 409 € 9.2 € 7.84 % 153
Dunkerque 1 781 € 8.5 € 5.73 % 210
Saint-Nazaire 1 939 € 10.2 € 6.31 % 190
Colmar 1 700 € 9.3 € 6.56 % 183
Drancy 2 972 €* 16.4 € 6.62 % 181
Mérignac 2 026 € 10.1 € 5.98 % 201
Valence 1 574 € 8.4 € 6.40 % 187
Quimper 1 419 € 8.7 € 7.36 % 163
Issy-les-Moulineaux 6 071 €* 19.7 € 3.90 % 308
Noisy-le-Grand 3 235 €* 15.0 € 5.56 % 216
Levallois-Perret 6 871 € 20.2 € 3.53 % 340
Villeneuve-d’Ascq 1 769 € 13.0 € 8.82 % 136
Troyes 1 409 € 9.0 € 7.67 % 157
Antony 4 439 €* 19.0 € 5.14 % 234
Neuilly-sur-Seine 8 619 €* 23.6 € 3.29 % 365
La Seyne-sur-Mer 2 654 € 10.7 € 4.84 % 248
Sarcelles 1 986 €* 10.6 € 6.40 % 187
Clichy 4 802 €* 17.5 € 4.37 % 274
Lorient 1 618 € 9.4 € 6.98 % 172
Niort 1 637 €* 8.9 € 6.52 % 184
Pessac 2 050 € 11.4 € 6.67 % 180
Vénissieux 1 853 € 9.3 € 6.02 % 199
Saint-Quentin 1 203 €* 9.0 € 8.98 % 134
Chambéry 2 067 € 10.1 € 5.86 % 205
Ivry-sur-Seine 3 967 €* 16.7 € 5.05 % 238
Cergy 2 727 €* 15.3 € 6.73 % 178
Montauban 1 388 € 8.0 € 6.92 % 174
Hyères 3 224 € 12.1 € 4.50 % 266
Beauvais 1 910 € 11.2 € 7.04 % 171
Cholet 1 392 € 8.4 € 7.24 % 166
Bondy 2 940 €* 12.3 € 5.02 % 239
Villejuif 3 720 €* 14.3 € 4.61 % 260
Vannes 2 186 € 11.2 € 6.15 % 195
Maisons-Alfort 4 108 €* 17.1 € 5.00 % 240
Fontenay-sous-Bois 4 283 €* 14.7 € 4.12 % 291
Chelles 2 851 €* 13.6 € 5.72 % 209
Arles 1 775 € 11.3 € 7.64 % 157
Pantin 3 675 €* 14.2 € 4.64 % 259
Épinay-sur-Seine 2 373 €* 12.2 € 6.17 % 195

Les principales villes des DOM-TOM et de la Corse n’ont pas pu être ajoutées car il manque soit les données sur les prix soit les données sur les loyers.

Mise à jour en janvier 2014 : la baisse des prix immobiliers de 1.7 % observée au 3ème trimestre 2013 va permettre d’améliorer un peu ces taux de rentabilité.

Sources et méthodes de calcul de ces rentabilités

Pour bien interpréter ce tableau, voici les sources de données utilisées et le détail des calculs :

- Les prix moyens au mètre carré sont issus de la base Perval des Notaires citée dans le magazine papier L’Express (n° 3138).

- Les prix marqués d’une "*" proviennent, eux, des chiffres de MeilleursAgents (ils se basent sur les prix de la base BIEN des notaires et des chiffres fournis par leurs agences immobilières partenaires).

- Tous les prix des loyers au mètre carré sont issus de la base Clameur de 2010.

- La rentabilité brute a été calculée sans prendre en compte les frais de notaire (rajouté environ 7% sur le prix), ni les éventuelles frais d’agence immobilière.

- Le calcul a donc été le suivant :

"((Loyer mensuel au mètre carré X 12 mois) / Prix du mètre carré) X 100"

- Le ratio prix/loyer indique directement le résultat de la division du prix d’achat par le montant du loyer pour un mètre carré. C’est un indicateur intéressant avant d’acheter ou investir.

Interprétations de ces résultats

Faute de données complètes sur une même période, il peut exister certaines approximations. Vous devez donc en tenir compte lors de l’interprétation de ces chiffres sur la rentabilité brute des principales villes françaises :

- Les loyers moyens sont ceux observés en 2010 alors que les prix sont ceux de début 2011. Il peut donc exister de légères variations entre les deux périodes.

- Les chiffres sur les prix au mètre carré moyens qui proviennent de MeilleursAgents semblent bien supérieurs à ceux décrits par la base Perval pour une même ville.

- Les prix moyens sont basés uniquement sur les appartements anciens alors que les loyers englobent l’ensemble du parc immobilier. Même si les maisons et les appartements neufs ne représentent qu’une petite partie du marché locatif, cela modifie légèrement les rentabilités.

- Les frais de notaire font partie des coûts incompressibles à l’achat (même si on peut les réduire un peu avec ces 2 astuces). Nous aurions donc pu les intégrer dans le calcul du rendement brut. Pour intégrer les frais de notaire au prix d’achat, vous devez diviser par 1.07 les rentabilités affichées dans le tableau.

- Les répartitions de type de bien (studio, T2, T3, T4 et plus) et la qualité du parc immobilier peuvent fortement varier d’une ville à une autre. Pour des résultats plus précis, vous devez analyser dans le détail les caractéristiques de votre ville.

Les villes où il faut investir

Des villes de taille moyenne comme Saint Quentin, Villeneuve d’Ascq, Roubaix, Tourcoing, Limoges, Clermont-Ferrand ou encore Mulhouse semblent présenter sur le papier les meilleurs rendements locatifs.

Vous avez donc, en théorie, plus de chances d’y dénicher des appartements avec une rentabilité intéressante.

Les particuliers qui cherchent à se loger ont également plus de chances dans ces villes-là que leur simulation Acheter ou Louer donne plus souvent l’achat gagnant par rapport à la location. Devenir propriétaire semble plus abordable dans ces villes-là.

Les villes où il vaut mieux être locataire

En revanche, Paris, Boulogne-Billancourt, Versailles, Courbevoie, Cannes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret et Neuilly-sur-Seine présentent des rentabilités brutes très basses. Il existe peut-être quelques logements avec des rendements intéressants, mais ils seront beaucoup moins nombreux.

Les particuliers devront privilégier la location dans ces villes. En effet, il leur faudra conserver leur bien beaucoup plus longtemps avant que l’achat soit gagnant par rapport à la location.

Dans un autre article, nous sommes revenu plus en détails sur la rentabilité de l’achat d’un appartement dans les différents arrondissements de Paris, Lyon et Marseille.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier en France et recevoir des conseils pour bien investir dans ce contexte, téléchargez gratuitement notre guide de l’achat immobilier en 2014.

Pour aller plus loin :

- Évitez ces 60 villes où il est difficile de louer un appartement.
- Découvrez comment calculer la rentabilité de votre appartement
- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.
- Consultez les 3 types de baisses de prix observés en 2013.

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