Un oeil indépendant sur l'immobilier des particuliers en France

Immobilier-danger > Actualité immobilière > Courbes de Friggit en septembre 2014

Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2017 ?
> Téléchargez gratuitement le guide de l'achat immobilier en 2017 !

Courbes de Friggit en septembre 2014

Comme depuis plusieurs années, nous suivons l’évolution des courbes des prix de l’immobilier par rapport aux revenus que réalise Jacques Friggit. Les travaux de ce dernier permettent de suivre sur le long terme l’évolution de différents facteurs liés au marché du logement en France. Les décorrélations entre les prix et les revenus d’une part et les prix et les loyers d’une autre sont les deux facteurs qui nous permettent de conclure à l’existence d’une importante bulle immobilière en France. Avec ces nouvelles courbes de septembre 2014, nous pouvons voir à quelle vitesse celle-ci se dégonfle.

Mise à jour : découvrez les courbes de Friggit en mars 2017.

Les prix immobiliers baissent, les volumes de vente diminuent

Comme nous l’avons vu dans notre article sur les chiffres du marché immobilier en septembre 2014, les prix de l’immobilier continuent de diminuer au second trimestre 2014 d’après l’indice Notaires-INSEE provisoire. Cette diminution des prix est globale à l’ensemble de la France depuis l’été 2011, soit depuis maintenant 3 ans.

Ceci se retrouve dans les graphiques ci-dessous. Sans des circonstances atténuantes (principalement la chute des taux de crédit immobilier), la chute des prix aurait été plus marquée :

Courbes et tunnel de Friggit en septembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Mise à jour : découvrez ce graphique de Friggit en mars 2017.

Contrairement à fin 2008 et 2009, la baisse des prix n’est pas brutale et courte. Ce n’est plus un problème de paralysie bancaire qui est la cause de la chute des prix des logements, mais belle et bien une correction durable qui s’est installée.

En ce qui concerne le nombre des ventes, on a la confirmation que le rebond du 1er trimestre était principalement dû à une anticipation des achats avant l’augmentation des frais de notaire. Depuis, le nombre de transactions diminue à nouveau. Les volumes et les prix baissent, cela fait donc naturellement baisser plus fortement le montant total des transactions. On est revenu au niveau du creux de 2009. Mis à part ce creux temporaire de 2009, il faut revenir à 1996 pour retrouver un niveau aussi bas et ceci malgré des prix immobiliers encore très élevés.

La baisse est générale : Paris, Ile-de-France et Province

Même si cette correction durable des prix qui a commencé il y a 3 ans est valable pour l’ensemble des différents marchés immobiliers de France, il faut néanmoins différencier les secteurs qui ont fortement chuté de ceux qui ne connaissent pour le moment que des baisses légères. Il n’est pas rare de constater des baisses de 30 à 40 % des prix dans certaines zones rurales par rapport à il y a quelques années, alors que les centres des grandes villes et les secteurs très recherchés n’ont vu des prix en baisse que de 5 à 10 %.

La séparation de la courbe de Friggit en 3 courbes (Paris, Ile-de-France, Province) permet un premier découpage et donc une analyse un peu plus précise de ce qu’il se passe plus localement. Néanmoins, l’évolution des prix en Province est très loin d’être homogène. Ici, nous ne voyons que la variation globale de tout ce qui n’est pas en Ile-de-France, mais les changements sont à analyser micro-marché par micro-marché :

Courbes et tunnel de Friggit avec distinction Paris, Ile-de-France, Province en septembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

La diminution du ratio "prix/revenus" semble assez constante de trimestre en trimestre pour la Province, mais elle semble s’accélérer pour Paris et l’Ile-de-France.

L’écart avec les loyers est toujours astronomique

Généralement, il y a deux critères qui permettent d’affirmer que l’on est en présence d’une bulle immobilière. Il faut que les prix soient déconnectés des revenus. Ce que nous venons de voir ci-dessus. Et il faut également que les prix soient déconnectés des loyers. En effet, si les loyers augmentaient aussi vite que les prix, on ne pourrait pas en conclure à une bulle sur les prix puisque cela pourrait simplement traduire le fait que c’est le fait de se loger qui coûte cher. Cela aurait pu être notamment le cas s’il y avait de réels problèmes de pénurie de logements en France.

Comme le montre cette autre courbe proposée par Jacques Friggit, l’évolution des loyers par rapport aux revenus (courbe bleue) reste dans son tunnel historique. Il y a une légère augmentation régulière sur ces dernières années, mais il n’y a rien de comparable avec ce qu’il s’est passé sur les prix :

Courbes et tunnel de Friggit pour les prix et pour les loyers en septembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Avec des loyers stables et des prix en baisse, l’écart se réduit légèrement sur ces 3 dernières années, mais le chemin est encore très long avant de retrouver la tendance long terme de cet écart. Cela signifie notamment que les rentabilités locatives sont très mauvaises actuellement. Seule une véritable chute des prix rendrait à nouveau l’investissement locatif intéressant.

Actuellement, les investisseurs fuient ce marché et c’est facilement compréhensible car qui investirait dans un actif qui perd régulièrement de la valeur et qui rapporte désormais très peu ? Jusqu’à il y a quelques années, les espoirs de réaliser une plus-value pouvaient compenser les faibles rendements locatifs. Mais maintenant que la probabilité d’une moins-value est plus importante que celle de réaliser une plus-value, seuls les biens qui présentent une bonne rentabilité présentent un intérêt.

Baisse des prix + baisse des taux = hausse du pouvoir d’achat immobilier

La grande mode dans les médias est de ne pas trop parler de baisse des prix pour ne pas effrayer les éventuels acquéreurs mais plutôt de parler de hausse de pouvoir d’achat. C’est une manière plus positive de parler du dégonflement de la bulle immobilière. Quand la légère baisse générale des prix se cumule à une diminution importante des taux d’emprunt, cela permet d’améliorer le pouvoir d’achat immobiliers des Français et cela malgré des revenus qui stagnent ou ne progressent que très peu.

Néanmoins, méfiez-vous des discours vous engageant à vous dépêcher d’acheter de l’immobilier pour profiter de cette hausse de pouvoir d’achat pour des logements car quand on analyse la situation de plus près on constate que l’amélioration n’est que très légère :

Évolution du pouvoir d'achat immobilier en septembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Le pouvoir d’achat immobilier a tellement chuté par rapport à la fin du XXe siècle que malgré les gains réalisés sur ces 3 dernières années, il reste à un niveau historiquement très bas. Les taux sont bas mais ce n’est pas le moment d’acheter de l’immobilier, contrairement à ce que certains tentent de faire croire. Raison de plus pour se montrer prudent dans son achat en privilégiant le long terme et en respectant ces 10 règles d’or pour réussir son achat immobilier.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier en France, télécharger notre guide de l’achat immobilier en 2017.

Article initial publié le 29/09/2014

Pour aller plus loin :

- Retrouvez les dernières informations sur les taux des crédits immobiliers.

- Faites des estimations immobilières correctes pour bien vendre ou bien acheter un logement.

- Découvrez notre guide du prêt immobilier en France.

Restez informé sur toutes les évolutions du marché immobilier en vous abonnant pour recevoir nos articles :

S'abonner par mail :
Vous avez aimé cet article ? Faites le savoir et partagez le :

Faites de nombreux calculs pour trouver les meilleures solutions pour votre projet : utilisez nos calculettes immobilières gratuites !

Naviguez par thématique similaire : Prix immobilier Bulle immobilière 

Qui sommes nous ? | Contact | Partenaires