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Il faut 53 % de temps en plus pour acheter le même logement qu’en 2000

Auteur : David LELONG

L’effort nécessaire pour un ménage pour acheter un même logement dans le temps en fonction des prix et des conditions de financement varie fortement ces dernières années alors qu’il était globalement stable entre 1965 et 2003 (hormis un pic au début des années 1990). Heureusement depuis 3 ans, cette durée diminue fortement sous l’effet conjugué d’une baisse modérée des prix et d’une chute des taux de crédit immobilier. Découvrez ce que nous apprennent les dernières courbes de Jacques Friggit sur l’évolution des prix des logements.

Mise à jour : découvrez une version plus récente de ces graphiques en 2019.

22.8 ans pour acheter en 2015, mieux que les 33 ans de 2012, mais du plus bas

À taux d’apport personnel identique, un taux d’endettement identique, comment varie la durée nécessaire pour acheter un même logement pour un primo-accédant ? C’est ce que reprend ce graphique du CGEDD. Cela va dépendre du prix actuel moyen de ce logement, du revenu disponible moyen d’un ménage et des conditions de financement.

Variation de la durée nécessaire pour un même achat immobilier par un primo-accédant jusqu'au 1er trimestre 2015

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Cette courbe prenait en compte l’inflation jusqu’à 1985. C’est-à-dire que le taux d’intérêt moyen retenu avant n’était pas le taux nominal mais le taux d’intérêt net d’inflation (taux nominal - inflation).

La flambée de l’immobilier en France a fait passer cette durée de 13 ans en 1998 à 44 ans à son pic de 2008. La crise financière et économique qui s’est enclenchée à ce moment-là à provoquer une chute des taux d’emprunt et dans un premier temps une chute des prix. La durée moyenne pour acheter un même logement est donc redescendue rapidement à 27 ans dans le courant de l’année 2010. Un nouveau pic des prix, principalement à Paris et dans les zones très dynamiques (Ile-de-France et quelques très grandes villes) a fait remonter cette durée à 33 ans à fin 2011 - début 2012.

On assiste depuis à une véritable chute depuis plus de 3 ans. On est revenu à un niveau plus acceptable de 22.8 ans au 1er trimestre 2015. Ceci est dû à la combinaison de 4 années consécutives de baisses des prix avec une accélération ces derniers trimestres et à une chute des taux de prêt immobilier.

Malgré ces 3 dernières années qui ont redonné du pouvoir d’achat immobilier aux Français, nous sommes encore loin des conditions d’achat qui prévalaient avant la formation de cette gigantesque bulle immobilière.

La forme de ce graphique entre 1998 et 2015 nous fait fortement penser à la courbe d’évolution classique d’une bulle spéculative :

Schéma classique d'évolution d'une bulle spéculative

Si cela se confirme dans les années à venir, on devrait voir de nouvelles diminutions importantes de cette durée prochainement.

Un taux net d’inflation bien moins intéressant

Nous avons vu qu’en juin le taux immobilier moyen a encore battu un record et qu’il risquait d’être le dernier de cette série d’après les premiers signes d’une possible légère remontée des taux.

On parle là du taux nominal. Il est intéressant de le comparer à l’inflation pour voir si les conditions sont vraiment idéales pour emprunter. Si l’inflation reste au même niveau qu’actuellement, on pourra en conclure que non puisque le taux d’intérêt net d’inflation remonte progressivement depuis 2012. Il faut dire que le niveau de l’inflation chute plus vite sur ces 3 dernières années que le niveau des taux de crédit immobiliers :

Évolution du taux d'intérêt net d'inflation par rapport au taux nominal

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

En période proche d’une déflation, il convient plutôt de rembourser ces dettes plutôt que de placer son épargne sur des supports qui ne rapportent plus grand-chose ou au grand minimum de les renégocier, sinon le coût réel des intérêts (votre taux d’intérêt - l’inflation) augmente avec le temps. Encore mieux, vous pouvez faire un rachat de crédit immobilier par une autre banque. Cela vous permettra en plus de pouvoir choisir une meilleure assurance de prêt immobilier.

Depuis le courant de l’année 2014, le taux de la dette de l’État à long terme diminue plus vite que les taux immobiliers. Ainsi, on assiste à une remontée de l’écart entre ces derniers et le taux de la dette de l’État. Les banques prennent donc des marges beaucoup plus grandes en prêtant à des particuliers qui financent leur achat immobilier qu’à l’État français. On a atteint un point haut de cet écart sur 12 mois glissants à fin avril 2015.

Évolution des taux immobiliers par rapport aux taux de la dette de l'État français

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Le niveau des taux à long terme de la dette de l’État remonte fortement depuis quelques semaines. Certaines banques en profitent pour remonter également leur taux d’intérêt pour de l’immobilier mais à moindre degré. Les mois à venir vont être très intéressants à suivre de ce côté-là. Une remontée des taux, dans un contexte de dégonflement d’une bulle immobilière, viendrait tirer davantage les prix vers le bas en excluant une partie des acquéreurs et en réduisant le budget de ceux qui ont encore les moyens d’acheter.

Des prix des logements toujours surévalués de 70 %

En ce qui concerne la courbe des prix des logements par rapport aux revenus des ménages, elle connaît un très léger sursaut au 1er trimestre 2015. Ceci est dû au léger rebond trimestriel des prix annoncé par l’INSEE. Cependant, il faudra attendre les mois prochains que ces derniers chiffres soient consolidés car ils ne sont que provisoires et souvent sujets à correction ces derniers temps :

Courbes et tunnel de Friggit en juin 2015

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Le niveau global masque de fortes disparités entre les différents marchés immobiliers. Celui de Paris, place la plus forte de la spéculation immobilière tire l’ensemble vers le haut. Pris séparément l’évolution des prix des logements en Province par rapport aux revenus montre que le pic était situé en 2007-2008 et que nous sommes revenus à une situation similaire à celle de 2005 pour ce ratio :

Courbes et tunnel de Friggit avec distinction Paris, Ile-de-France, Province en juin 2015

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Les folles années de l’immobilier et vitesse de rotation du parc de logements

Certaines autres données des travaux de Jacques Friggit et de son équipe au sein du CGEDD sont également riches d’enseignements. Par exemple, on peut voir que la vitesse de rotation du parc de logements a connu une période d’euphorie entre 2000 et 2008 (avec des premiers signes d’essoufflement dès 2007) pendant la période où tout le monde voulait acheter de l’immobilier dont la valeur s’envolait :

Évolution de la vitesse de rotation du parc de logements dans le temps

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Depuis cela fluctue fortement. Il y a beaucoup moins de transactions ces dernières années que durant les années fastes. Il faudra que le marché finisse de corriger ses excès avant de retrouver un niveau de transactions plus stable.

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Article initial publié le 15/06/2015

Pour aller plus loin :

- Découvrez notre analyse des taux de crédit immobilier en 2019.

- Retrouvez nos conseils pour acheter une maison en 9 étapes.

- Suivez nos conseils pour votre prêt immobilier.

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