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Quels changements pour l’immobilier en Ile-de-France en 30 ans ? (Partie 1/3)

Auteur : David LELONG
Les notaires de Paris/Ile-de-France ont diffusé une étude très complète et dense en information sur l’évolution des marchés immobiliers en Ile-de-France sur une longue période. Nous allons voir dans cette première partie qu’elle est l’évolution démographique de la population parisienne et nous la comparerons à l’évolution du parc de logements sur cette même période. Dans la seconde partie, nous ferons un point complet sur l’évolution des prix immobiliers à Paris de 1979 à aujourd’hui. Enfin, dans un troisième article, nous prolongerons ces statistiques par une étude détaillée des prix en Ile-de-France de 1996 à 2013 avec des points précis sur les spécificités de chaque marché.

Évolution de la démographie francilienne

La région Ile-de-France concentre actuellement environ 12 millions d’habitants. Cela représente 19 % de la population française. Cette répartition n’a pratiquement pas changé depuis plus de 50 ans. C’est donc, de loin, la région française la plus peuplée. Il faut dire que la concentration de certaines activités économiques attire toujours autant de Français et d’étrangers.

Évolution du nombre d'habitants en Ile-de-France entre 1982 et 2010

En 2009, la région francilienne comptait 22 % des emplois et représentait 29 % du PIB. Le taux de chômage au 3ème trimestre 2013 était de 9.2 % contre 10.5 % en France métropolitaine. Les emplois peu qualifiés y sont également moins nombreux : 18 % seulement. Au cours des deux dernières décennies, la part des cadres est devenue sur-représentative de la population francilienne.

En outre, le revenu disponible moyen d’un ménage francilien est supérieur de plus de 25 % à celui d’un ménage provincial. Ce n’est pas pour autant que les Franciliens sont plus riches. En effet, le coût de la vie (logements surtout) y est bien plus élevé qu’en Province.

Un secteur qui attire surtout les moins de 30 ans

Ce sont principalement les jeunes de moins de 30 ans qui viennent grossir les rangs de cette population. Les ménages dans la tranche "30 à 59 ans" sont plus nombreux à quitter la région Ile-de-France que ceux qui y arrivent. Il faut dire qu’avec des prix des logements inabordables aussi bien en location qu’à l’achat, les couples qui veulent fonder une famille ont plus de facilité à le faire en Province.

Par ailleurs, il n’y a qu’un retraité sur 5 en Ile-de-France, contre plus de 1 sur 4 en moyenne en France métropolitaine. Chaque année, ce sont entre 20 000 et 23 000 retraités qui quittent cette région. Pour le moment ce chiffre n’est pas en augmentation malgré le vieillissement de la population.

Le parc de logements a augmenté de 23 % entre 1982 et 2010

Entre 1982 et 2010, il y a eu 1 030 062 logements supplémentaires en Ile-de-France. Soit une hausse de 23 %. Le parc de logements s’est développé moins vite dans cette région que sur l’ensemble de la France métropolitaine (+37 %). Néanmoins, on peut constater qu’il reste largement supérieur à l’augmentation du nombre d’habitants.

Évolution du nombre de logements neufs mis en chantier Ile-de-France entre 1982 et 2010

Néanmoins, le rythme d’augmentation du parc de logement s’essouffle décennie après décennie. Voici le nombre de logements supplémentaires en Ile-de-France par période :

- + 40 500 logements par an entre 1982 et 1990,

- + 37 400 logements entre 1990 et 1999,

- + 33 500 logements entre 1999 et 2009.

Évolution du nombre de logements en Ile-de-France entre 1990 et 2012

En 2013, il a été construit 48 400 logements neufs en Ile-de-France. C’est mieux que les années précédentes, mais c’est peu par rapport à certaines régions au regard de la taille de la population. En Rhône-Alpes, par exemple, il a été construit 38 900 logements neufs alors même que la population y est presque deux fois moins importante qu’en Ile-de-France.

91 % de résidences principales, mais peu de propriétaires habitants

Sur ces 5.4 millions de logements, 91 % sont des résidences principales :

- 2.3 millions sont des propriétaires habitants dans leur logement

- 2.4 millions sont des locataires (1.3 million dans le parc privé et 1.1 million dans le parc social).

Les 9 % de logements restant sont répartis entre 3 % de résidences secondaires et 6 % de logements vacants. Si ce dernier chiffre peut paraître très élevé dans un secteur dit "en pénurie de logements", les notaires font remarquer qu’il a baissé de 2 points entre 1999 et 2009. Réduire encore ce taux de logements vacants fait partie de la liste des possibilités pour augmenter l’offre de logements sans construire davantage.

47 % des Franciliens étaient propriétaires de leur logement en 2009 (contre 58 % sur l’ensemble de la France). Ce chiffre chute à 33 % pour Paris intra-muros. Les notaires font le commentaire suivant à ce sujet :

"Le désir d’accession se heurte à la réalité des prix et des revenus et sa réalisation n’est pas sans conséquence sur le rythme et la qualité de vie des franciliens (allongements des trajets domicile-lieu de travail, précarité énergétique). Le décrochage entre prix de l’immobilier et revenus s’est accentué en Ile-de-France et les ménages qui accèdent à la propriété comme primo-accédants supportent un effort de plus en plus important pour un bien aux qualités inférieures (superficie, éloignement), alors que sont progressivement exclus de la primo-accession les salariés aux revenus modestes qui n’ont pas d’apport personnel ou familial."

Mise à jour : découvrez les parties 2 et 3 de ce dossier sur l’immobilier en Ile-de-France :

- L’évolution des prix immobiliers à Paris de 1979 à 2014.

- L’évolution des prix de l’immobilier dans le reste de l’Ile-de-France de 1996 à 2014.

Source de ces informations : l’étude des notaires de Paris.

Article initial publié le 20/03/2014

Pour aller plus loin :

- Retrouvez les dernières actualités sur les taux immobiliers en 2019.

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