Sci ou indivision : que choisir pour votre investissement immobilier ?

Auteur : David LELONG

Afin de concrétiser un projet commun, acquérir un bien locatif, ou simplement minimiser le budget nécessaire à un investissement, de nombreux Français décident chaque année d’investir à plusieurs dans un bien immobilier. Si la mise en commun des fonds semble idéale pour réaliser vos ambitions dans les meilleures conditions, elle implique également une répartition précise des tâches inhérentes à la gestion de votre propriété. Ces éléments peuvent alors être définis par le biais de statuts de SCI ou par la mise en place d’une indivision. Immobilier Danger vous explique tout de ces deux montages afin de vous guider pour un investissement à plusieurs qui correspond à toutes vos attentes.

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SCI ou indivision : quelles sont les définitions respectives de ces modes de gestion ?

Dans un premier temps, il est essentiel de comprendre les notions élémentaires de chaque montage juridique. En effet, si la SCI comme l’indivision vous permettent de déterminer les modalités de votre gestion patrimoniale, ces deux dernières présentent des différences importantes qu’il convient d’appréhender parfaitement avant de faire votre choix.

La Société Civile Immobilière (SCI)

En créant une SCI, les différents propriétaires divisent la valeur du bien au prorata de l’investissement de chacun, sous forme de parts sociales. La rédaction des statuts de la société permet ensuite de définir les droits et les devoirs de chaque associé, et ce, dans toutes les situations qui pourraient survenir au cours de la gestion du bien. Essentielle à la bonne vie de la SCI, la rédaction des statuts peut alors être réalisée avec un acte sous seing privé ou un acte notarié.

L’indivision

Le principe de l’indivision est appliqué automatiquement si vous ne souhaitez pas passer par la création d’une SCI avec vos associés. Chacun dispose alors de droits sur le bien immobilier concerné, sans que des parts soient créées et divisées de façon matérielle. Si la mise en place de ce type de montage est relativement simple, puisqu’elle se forme généralement par le seul effet de la loi, les décisions prises quant à la gestion du logement concerné doivent également suivre certaines obligations légales.

Droit du patrimoine : indivision ou sci pour un achat immobilier à plusieurs propriétaires

Quelles sont les principales différences de ces montages patrimoniaux ?

La SCI se distingue de l’indivision sur de nombreux points, de leurs créations respectives aux formalités de gestion de patrimoine qu’elles impliquent. Nous vous présentons ici les éléments clés de leurs divergences pour un comparatif concret de ces deux types de montage.

La création : le point de départ de votre projet commun

Lors des premières démarches de votre investissement commun, l’indivision vous garantit une étape claire et simple. En effet, aucune formalité administrative n’est requise et vous bénéficiez d’un montage rapidement mis en place, sans frais supplémentaires. Vous n’avez donc pas de capital social à constituer, ni de coût d’immatriculation au RCS à régler. L’intervention d’un professionnel tel qu’un notaire n’est pas non plus imposé pour une indivision. Alors que vous souhaitez faire avancer votre projet sans perte de temps administrative, l’indivision vous permet donc des démarches simplifiées pour acquérir un logement à plusieurs.

La SCI, quant à elle, vous impose la rédaction de statuts et les données précises des apports de chaque associé. Vous devez également effectuer les démarches nécessaires à l’immatriculation de votre société au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), ainsi qu’une parution au journal officiel. Toutes ces formalités impliquent des frais incontournables de création de SCI et des démarches qui peuvent vous sembler fastidieuses au démarrage de votre projet.

La prise de vos décisions : l’optimisation de votre gestion

Qu’il soit question de gestion courante ou de décisions exceptionnelles, chaque système présente un fonctionnement différent lorsqu’il s’agit de décider ensemble de l’entretien ou de toute autre action touchant au bien acquis.

Dans le cadre d’une SCI, des Assemblées Générales (AG) sont organisées au minimum une fois par an pour rassembler les associés. Ces derniers doivent d’ailleurs y être conviés par une convocation formelle. La règle de la majorité “pertinente” établie dans les statuts de la société permet ensuite de prendre les décisions inhérentes à la gestion du bien. Il est également important de noter qu’un procès-verbal devra être rédigé pour chaque assemblée officielle. Enfin, les décisions extraordinaires suivent la même procédure avec une AG exceptionnelle à la place d’une AG ordinaire. Dans tous les cas, il est possible de nommer un gérant extérieur ou parmi les associés pour faciliter la gestion courante de votre logement commun.

Lorsqu’il s’agit d’une indivision, les décisions doivent être prises à la majorité des deux tiers pour les questions inhérentes à l’entretien, le renouvellement des baux, ou encore les actes administratifs. Pour ce qui est des décisions exceptionnelles, et contrairement à une SCI, la règle change puisque la méthode employée requiert un vote à l’unanimité. C’est le cas notamment si vous souhaitez mettre en vente ou en hypothèque votre bien immobilier. Là encore, le régime de l’indivision vous permet de nommer un gérant parmi les indivisaires afin de simplifier les décisions d’ordre courant.

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La transmission : la succession de votre patrimoine

Si vous avez opté pour une indivision, vous ne pouvez pas choisir les éventuels héritiers lors du décès de l’un des indivisaires. Quel que soit leur nombre, ces derniers deviennent automatiquement propriétaires et doivent faire l’objet d’une entente officielle avec les membres de l’indivision déjà en place. Dans l’attente d’un accord et de sa signature par toutes les parties impliquées, le compte bancaire commun est bloqué. De plus, vous êtes concerné par les frais de droits de donation en tant qu’indivisaire. Une somme variable qui devient cependant assez élevée dès lors que votre bien est estimé à plus de 100 000 euros.

Avec une SCI, le décès d’un associé est abordé plus sereinement par chacun. En effet, la rédaction des statuts impose aux différents acteurs de la société de prévoir les conditions de transmission dès la création de la SCI. Les modalités de cette succession sont alors établies communément avec tous les associés et vous permettent une gestion simplifiée et sans mauvaises surprises le moment venu.

La cession : votre sortie du projet

La cession de vos parts sociales au sein d’une SCI nécessite que vous respectiez certaines étapes essentielles afin de sortir du projet conformément à vos obligations légales. Vous devez ainsi obtenir l’accord des autres associés de la société, mais aussi déterminer le prix précis de votre cession, remplir les formalités administratives requises et payer vos impôts.

Avec une indivision, vos démarches sont beaucoup plus simples. En effet, vous n’avez pas besoin de justifier votre retrait du projet ou d’obtenir l’accord des autres indivisaires. Vous pouvez alors décider d’effectuer la cession de vos droits sur le bien immobilier concerné sereinement et rapidement. Si vous réalisez une cession au profit d’une personne extérieure, les autres indivisaires devront être informés par acte d’huissier de vos motivations ainsi que du prix de la cession. Ces derniers disposent ensuite d’un délai de un mois pour user de leur droit de préemption s’ils le souhaitent.

Renseignez-vous également sur la donation immobilière ainsi que sur le démembrement de propriété d’un bien immobilier afin d’envisager toutes les solutions possibles pour votre gestion de patrimoine.

Quelle solution choisir pour votre projet immobilier ?

Entre la création d’une SCI et la mise en place d’une indivision, votre choix est à effectuer selon vos objectifs, mais aussi les raisons de votre investissement immobilier à plusieurs.

Indivision : une solution simple pour vos projets à court-terme

À la suite d’une succession, lorsque tous les héritiers souhaitent notamment vendre le bien immobilier transmis, l’indivision vous permet de créer rapidement une organisation claire et officielle afin de gérer au mieux votre héritage le temps de sa vente. Dans le cadre d’un investissement immobilier que vous souhaitez uniquement rénové avant de revendre avec une plus-value, vous simplifiez là encore vos démarches pour vous concentrer sur l’essentiel de votre projet commun.

Vous l’aurez donc compris, l’indivision est davantage conseillée sur les investissements à court-terme. Toutefois, si la situation semble perdurer ou si vous souhaitez éviter tout différends ou frustrations, vous pouvez établir une convention d’indivision auprès d’un notaire. Vous précisez ainsi clairement les droits et les obligations de chaque indivisaire, mais aussi les quotes-parts de chacun et les règles élémentaires de votre gestion courante. Si nécessaire, vous nommez également le gérant de votre régime d’indivision pour un texte référent officiel à votre disposition à tout moment.

SCI : des statuts rigoureux et stables pour vos projets à long-terme

Le cadre légal de la Société Civile Immobilière vous garantit une gestion plus efficace au quotidien. Avec des règles rigoureuses et clairement définies au moment de la création de la SCI, chaque associé dispose d’une transparence optimale sur la société. Il est alors plus aisé d’instaurer un climat de confiance et des procédures saines tout au long de la vie de votre SCI, et ce, quels que soient les événements exceptionnels ou non à gérer.

Contrairement au régime de l’indivision, la Société Civile Immobilière correspond donc davantage aux projets à long-terme. Qu’il s’agisse de la gestion de biens locatifs ou de la création d’un patrimoine immobilier commun, vous profitez d’une réglementation claire et précise pour faire évoluer votre projet dans les meilleures conditions possibles au fil des années. De plus, cette forme juridique vous permet de faciliter la transmission de vos parts sociales à vos héritiers, avec des formalités qui s’accordent à vos souhaits pour une organisation optimale qui répond parfaitement à vos attentes. Ainsi sur la durée, les avantages d’une entreprise avec un contrat et des actes prévus par un avocat, notamment au moment de la vente ou de la donation de parts de la SCI, peuvent se révéler un grand atout pour la répartition du capital immobilier.

Pour en savoir plus, renseignez-vous sur les inconvénients et avantages d’une SCI. Retrouvez notamment tout ce qui concerne l’impôt en SCI. Ainsi vous pourrez mieux déterminer quoi choisir pour votre achat selon les avantages et le droit spécifique de chaque convention juridique.

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