Capital social d’une SCI : ce qu’il faut savoir

Auteur : David LELONG

Les Société Civiles Immobilières, dites SCI, sont un moyen intéressant pour les membres d’une même famille d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers. Lorsque vous souhaitez créer une telle société, il est obligatoire que celle-ci ait un capital social. Ce dernier peut être fixe ou variable et composé de différents types d’apports. Notez que celui-ci fait partie des éléments devant nécessairement être mentionnés dans la rédaction des statuts. Nous vous expliquons ici tout ce qu’il y a à savoir sur le capital social d’une SCI.

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Qu’est-ce que le capital social d’une SCI ?

Dès lors que vous envisagez de créer une SCI, déterminer son capital social est une nécessité. Ce dernier aura pour rôle principal de définir les ressources de la société et, ainsi, refléter l’image de celle-ci auprès des investisseurs et établissements bancaires. En effet, dans l’hypothèse où vous souhaiteriez souscrire à un emprunt par le biais d’une SCI, ce capital social est l’une des premières données sur laquelle les organismes prêteurs baseront leur réponse. Celui-ci définit notamment votre capacité de remboursement sur le long terme, information indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier.

Lorsque vous créez une SCI, le capital social doit impérativement figurer dans les statuts constitutifs ainsi que diverses informations concernant ce dernier :

  • Le montant total du capital social
  • Les différents apports réalisés par les associés de la SCI
  • Les parts sociales
  • Renseignements concernant les apports en numéraire ainsi que les apports en nature

De quoi est constitué le capital social d’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière comprend plusieurs associés qui seront amenés à réaliser des apports à la SCI. Nous retrouvons deux types d’apports différents pour le capital social d’une SCI.

Les apports en numéraire

Certainement la forme d’apport la plus courante, les apports en numéraire sont une somme versée par un associé. Simple et rapide, celle-ci peut être versée lors de la création de la SCI ou plus tard lors d’un changement de capital social. Notez que le montant de ce versement est déterminé par les associés qui le feront figurer dans les statuts.

Les apports en numéraire sont alors déposés sur le compte en banque de la société suite à certaines démarches administratives. Une fois l’opération terminée, l’associé obtient alors un certificat de dépôt des fonds. Ce document vous sera alors essentiel lors de votre demande d’immatriculation de la SCI auprès du Registre des Commerces et Sociétés.

Les apports en nature

Généralement choisi lorsque les associés ne sont pas en mesure de réaliser un apport en numéraire, l’apport en nature concerne les biens meubles ou immobiliers. Le plus souvent, il s’agira d’un immeuble, mais celui-ci concerne également les biens immatériels et matériels.

Dans le cadre d’un apport en nature, c’est à l’associé d’évaluer le bien qu’il souhaite apporter, en se basant sur les prix du marché.

Au sein de la SCI, chaque associé procède au transfert de son propre patrimoine vers celui de la SCI. La totalité de ceux-ci compose alors le capital social de la Société Civile Immobilière. De manière générale, le montant du capital social est déterminé en amont des versements qui seront effectués en fonction des objectifs.

Le montant minimum du capital social d’une SCI

Comme mentionné ci-dessus, le capital social est une partie indispensable d’une SCI puisqu’il joue un rôle décisif lors de la souscription à un emprunt auprès d’un établissement bancaire. Il est alors légitime de se demander si celui-ci a un seuil minimum.

Aujourd’hui, la loi n’impose aucun montant minimum concernant le capital social d’une Société Civile Immobilière. En effet, ce sont les associés qui seront chargés de déterminer ce palier, lors de la création de la SCI. Notez toutefois qu’un capital social trop faible pourrait porter préjudice à la société. En effet, dans le cas présent, les organismes prêteurs vers lesquels vous souhaiteriez vous tourner en vue d’un prêt bancaire pourraient alors exiger que les associés se portent garants de la SCI.

SCI : capital social fixe

Dans la majorité des cas, les associés d’une SCI optent pour un capital social fixe. Ce dernier ne nécessite pas de montant minimum et garantit une certaine stabilité pour les associés. Toutefois, un capital social fixe présente un inconvénient majeur pour les associés lorsque ceux-ci souhaitent apporter une modification en termes d’apport au cours de la durée de la SCI. En effet, en cas de changement, cela implique de lourdes démarches administratives, à la charge des associés, parmi lesquelles nous retrouvons notamment :

  • Réunir tous les associés afin de voter un tel changement
  • Remplir un formulaire de modification (CERFA M2)
  • Modifier les statuts (en la faisant réécrire par les associés ou des professionnels tels qu’un notaire ou un avocat)
  • Faire paraître un avis de modification dans un Journal d’Annonces Légales

Toutes ces démarches, aussi contraignantes que coûteuses, représentent un réel frein pour les associés souhaitant augmenter ou réduire le capital social de la SCI lorsque celui-ci est fixe.

SCI : capital social variable

S’il est un peu plus rare, le capital social variable est également une possibilité lorsque vous souhaitez créer une SCI. Les modalités de ce dernier sont régies par les articles L231-1 à L231-8 du Code de commerce. Tout au long de la durée de la SCI, le capital social peut alors augmenter ou diminuer, dans la limite des seuils imposés. En effet, lorsque vous optez pour une SCI au capital variable, il sera alors obligatoire de définir un montant plancher ainsi qu’un montant plafond. Par ailleurs, ces derniers devront impérativement figurer lors de la rédaction des statuts de la SCI.

En optant pour un capital social variable, les associés profitent de l’avantage indéniable de pouvoir éviter toutes exigences et formalités liées aux opérations impactant le montant du capital. Toute action concernant le capital social au cours de la durée de vie sociale de la SCI ne nécessitera alors pas de modification des statuts et de mise à jour de ces derniers auprès du greffe, ainsi que les frais les accompagnant, contrairement au capital social fixe. Les associés sont alors exemptés de toutes les formalités contraignantes liées à ces opérations. En cas d’augmentation ou de réduction du capital, un simple bulletin de souscription est nécessaire. Par ailleurs, un capital social variable facilite également l’arrivée de nouveaux associés et favorise l’investissement.

Comment déterminer le montant du capital social d’une SCI ?

Le plus souvent, votre SCI n’aura pas de montant plancher et la somme minimum de votre capital social pourra s’élever à un simple euro. Il y a des avantages comme des inconvénients à avoir un capital social faible ou élevé.

Opter pour un faible capital social

L’avantage d’un capital social fixe, c’est que vous n’avez pas de seuil minimum quant au montant déposé pour ce dernier, vous permettant ainsi d’avoir un faible capital social. Par ailleurs, cela peut avoir une certaine utilité au niveau des formalités administratives. En effet, un capital social faible impactera par exemple la valeur du droit d’enregistrement de la société.

Notez qu’il est plus aisé d’avoir un capital social faible lorsqu’il s’agit d’un apport en numéraire car ce dernier ne sera pas réévalué, contrairement à un bien immobilier qui pourrait, avec le temps, voir sa valeur changer.

Cependant, un capital social faible peut également avoir des inconvénients pour les associés de la SCI. Comme mentionné précédemment, lorsque vous souhaitez souscrire à un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire, ce dernier regarde automatiquement le capital social de la société, favorisant ainsi ceux ayant une valeur plus importante. Cela témoigne en effet d’une certaine capacité de remboursement. Par ailleurs, nous retrouvons également un désavantage concernant la plus-value réalisée lorsqu’il s’agit de la cession des parts sociales. Cette dernière est en effet évaluée selon la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Opter pour un capital social élevé

Comme évoqué précédemment, chaque option propose ses propres avantages et inconvénients. Si une SCI dont le capital social est faible a des conséquences négatives quant à la plus-value, un capital élevé vous permettra de diminuer le montant de ladite plus-value à régler lors de la revente des parts sociales.

D’autre part, une SCI dont le capital social est élevé se verra privilégiée face aux créanciers. En effet, dans le cas présent, les établissements bancaires que vous souhaiteriez solliciter dans le cadre d’un crédit mettront l’accent sur les avantages que propose une telle situation. Par ailleurs, cela permet d’éviter le recours aux comptes des associés en cas de dettes.

Ainsi, avant de décider le type de capital social que vous désirez pour votre SCI, il est essentiel de prendre en compte les futures modifications que vous pourriez être amenés à faire.

Une Société Civile Immobilière peut présenter de nombreux avantages pour les associés souhaitant acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Composé d’apports en numéraire ou en nature, il représente la valeur de la société. Toutefois, avant de se lancer dans une telle aventure, il est indispensable d’en comprendre les différents aspects et notamment les subtilités du capital social. En effet, ce dernier joue un rôle essentiel tout au long de la durée de vie sociale de votre SCI et peut s’avérer contraignant lorsqu’il n’est pas correctement défini.

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