BO Equinoxe : avis sur l'agence d'investissement locatif clé en main spécialisée dans les immeubles de rapport

Les atouts importants de l’immeuble de rapport

Nous avons détaillé longuement tous les avantages et inconvénients de l’achat d’un immeuble de rapport dans notre guide dédié à ce sujet. Mais nous allons rappeler ici les principaux atouts de cette niche du marché pour les investisseurs immobiliers :

• Un prix d’achat bien plus bas que si vous achetez chaque logement séparément.
• Une seule et même transaction pour investir dans plusieurs lots : gain de temps et de simplicité, vous développez bien plus rapidement votre parc locatif
• Une rentabilité locative bien plus élevée que pour un seul appartement : par le jeu d’un prix d’achat global plus faible et par l’optimisation des travaux et de la gestion de l’immeuble, vous avez la possibilité de dégager des rendements locatifs bien plus élevés sur un immeuble que vous gérer entièrement que sur plusieurs appartements séparés équivalents.
• Des frais de rénovation et de gestion plus réduits (négociation des prix avec les artisans sur un chantier plus important, pas d’obligation de syndic de copropriété, etc.) car tout peut être optimisé.
• Répartition du risque d’impayés, de dégradations ou de vacance locative sur plusieurs logements plutôt qu’un seul.
• Possibilité de revendre à la découpe chaque lot à un meilleur prix quand vous en avez envie/besoin.

Néanmoins, ce type d’investissement demande plus de compétences et parfois de moyens financiers. Vous pourrez lire les éléments sur lesquels vous devez faire attention dans l’article cité ci-dessus.

Vous manquez de temps ou d’expérience pour gérer un tel projet d’investissement dans un immeuble locatif ? Des spécialistes de l’immobilier clés en main sur ce type de biens peuvent vous aider. Ils vous accompagnent du début de votre projet à la fin pour vous permettre de gérer bien plus facilement et avec l’appui d’un professionnel chaque étape de ce projet.

L’investissement dans des immeubles de rapport, c’est justement la grande spécialité de l’agence BO Equinoxe et on vous explique ci-dessous pourquoi.

Investir avec BO Equinoxe dans un immeuble clé en main rentable

De nombreuses agences immobilières se sont spécialisées dans l’accompagnement en investissement immobilier. De la définition et de la qualification de votre projet, à la recherche du bien adapté, à la gestion des travaux et de la décoration en passant par l’optimisation de l’espace et de la création de valeur, des experts qui font cela très régulièrement depuis des années vous mettent à disposition leurs compétences pour vous aider à réussir votre investissement locatif et à en optimiser la rentabilité.

De quoi apporter des conseils pertinents et des services adaptés tout au long du projet et vous faire économiser des dizaines, voire des centaines d’heures en déléguant ces tâches.

La société BO Equinoxe propose ce type d’accompagnement pour un investissement clé en main, quasiment exclusivement que sur des immeubles de rapport (94 % des projets réalisés).

L’expérience des fondateurs de BO Equinoxe : Marc BOCENO et Carolina OÑA LA MICELA

Comme dans la majorité des cas de société de ce type. Les fondateurs sont avant tout des investisseurs immobiliers expérimentés à titre personnel. Et ils sont surtout très passionnés par cela !

Marc BOCENO, pendant ses années d’expatriation, a investi d’abord dans quelques appartements à l’unité avant de cibler davantage des achats d’immeubles de rapport. Il a donc lui même investi dans plusieurs biens de ce type avant de créer cette entreprise. Il a, depuis la création de cette société, visité et analysé plus de 400 immeubles. De quoi en faire un véritable expert de cette stratégie de niche.

La co-fondatrice Carolina OÑA LA MICELA vient d’une famille de promoteurs immobiliers. Elle utilise ses compétences en formation commercial et en tant que Directrice Administrative et Financière pour vous assister dans tout le montage financier et administratif de votre projet.

Ce duo dans la vie et à la tête de l’entreprise BO Equinoxe a su allier leurs expériences diverses pour s’engager en toute transparence et intégrité auprès de leurs clients. Ils s’investissent pleinement auprès d’eux à tel point que certains sont des multi-investisseurs à leur côté (preuve de la qualité de l’expérience et de la réussite des premiers projets) et sont même devenus des amis plus que des partenaires.

Ils ont nommé une directrice d’agence, Valérie Lecercle. Elle a également plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier et elle possédait auparavant sa propre agence.

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Quels sont les services proposés pour votre investissement locatif ?

Voici en quoi ces experts peuvent vous aider :

• 1. Stratégie : Vous échangez ensemble lors d’un premier rendez-vous gratuit et sans engagement autour de vos objectifs, de votre situation patrimoniale et fiscale et vos critères d’investissement. De quoi bien définir la stratégie à mettre en place et identifier les biens immobiliers les plus adaptés à vos besoins réels et à votre capacité de financement.
• 2. Recherche de l’immeuble adapté : grâce à un réseau de plus de 4 000 contacts dans l’immobilier et à une expertise reconnue dans ce secteur, BO Equinoxe est en mesure de dénicher de nombreux immeubles en avant-première (70 % de off-market sur des biens qu’ils sont les premiers à visiter et à commercialiser). De quoi bien aider tous ceux qui recherchent sans succès ce type de biens depuis plusieurs mois ou années… Toutes les étapes de l’achat sont ensuite prises en charge.
• 3. Financement : ils vous aident à monter un business-plan et un dossier pour convaincre facilement les banques de vous prêter de l’argent pour ce projet et aux meilleures conditions. Ils peuvent vous aider à trouver le bon crédit immobilier si besoin.
• 4. Fiscalité : en matière d’investissements immobiliers, il est indispensable de bien définir sa stratégie au niveau de la fiscalité (type de location, structure pour investir, etc.), sous peine de se faire prélever plus de la moitié des gains par l’État. BO Equinoxe et ses partenaires pourront vous accompagner et vous conseiller judicieusement pour cela.
• 5. Gestion des travaux : un interlocuteur unique se charge du cahier des charges précis avec des devis détaillés, un plan 3D, un reporting dans le temps sur le suivi des travaux, etc.
• 6. Aide à la mise en location : accompagnement pour louer ces appartements vous-même ou recommandation d’agence immobilière locative de qualité.

L’entreprise accompagne 60 projets de ce type par an.

Des projets qui s’autofinancent avec un apport moyen de 45 000 €

Marc et Carolina conseillent leurs clients de manière à réaliser le même type d’investissements rentables que ceux qu’ils ont déjà réalisés à titre personnel d’abord, puis pour leurs clients depuis quelques années.

87 % de leur projet sont en autofinancement. Cela signifie qu’ils génèrent un cash-flow positif.

Comment cela est possible ?

Cela passe par 2 éléments principaux :

• L’immeuble de rapport offre des rendements locatifs bruts bien plus élevés qu’un seul appartement à louer. Les réalisations présentées en détail sur le site BO Equinoxe ont des rendements bruts allant de 8.4 à 11.7 % pour plus d’une vingtaine de projets.
• L’agence recommande un apport personnel de l’ordre de 10 à 20 % du budget total. De quoi diminuer le montant des mensualités et de faire en sorte que les loyers générés couvrent les remboursements du crédit immobilier ainsi que tous les autres frais ou impôts à payer chaque mois ou chaque année. L’astuce peut-être de négocier un différé de remboursement de prêt pour reconstituer l’apport rapidement si besoin.

Voici un exemple du détail des chiffres sur une réalisation par BO Equinoxe d’un immeuble composé de 7 logements en Seine-Maritime :

Bon à savoir : il est possible d’investir dans ce type d’immeuble de rendement avec un apport personnel minimal de 20 à 30 000 €. Certains projets plus conséquents demanderont néanmoins de pouvoir apporter plus d’épargne comme nous le verrons ci-dessous.

Quels sont les avantages de BO Equinoxe pour acheter votre immeuble ?

En quoi BO Equinoxe peut réellement vous aider dans votre projet d’achat d’immeuble de rapport avec de hauts rendements plutôt que de le faire vous-même ou avec une agence moins spécialisée :

• Des opportunités régulières sur des immeubles à vendre : Il est difficile de trouver ce type de biens à vendre. Il faut de plus pouvoir les qualifier et en déterminer le juste potentiel, souvent après une rénovation dont il faut pouvoir également estimer correctement le budget. L’une des plus grandes forces de BO Equinoxe est de pouvoir proposer régulièrement des produits de ce type à la vente en avant-première. Ceux qui ont déjà fait des recherches en ce sens savent à quel point cela est précieux et peut vous faire gagner un temps non quantifiable en recherche et analyse. La société a calculé qu’il faut seulement 28h en moyenne pour qu’une nouvelle opportunité qu’elle annonce soit vendue !
• Une véritable expertise sur l’investissement dans un immeuble de rapport : quand vous avez déjà visité et analysé plusieurs centaines de biens de ce type, vous êtes capable d’estimer rapidement le niveau d’opportunités, de proposer le juste prix pour un achat, d’en déterminer le potentiel avec des optimisations adaptées pour en tirer un meilleur rendement et une plus-value latente intéressante.
• Un gain de temps et d’expertise précieux : quand on veut développer son patrimoine avec l’immobilier, cela va demander énormément de temps et de disponibilité. Rarement évident quand on veut en même temps développer sa carrière professionnelle, avoir du temps pour sa famille et ses amis et continuer de pouvoir profiter de ses passions. Un accompagnement de ce type peut vous faire économiser des centaines d’heures sans renoncer à investir dans l’immobilier pour préparer votre retraite ou compléter ses revenus et développer de l’indépendance financière.
• Une forte réduction des erreurs potentielles : en matière d’investissements locatifs, il y a de nombreux pièges à éviter. Les conséquences peuvent être minimes quand vous investissez dans un parking ou un petit studio pas cher. Cela peut avoir plus de conséquence sur un projet à plusieurs centaines de milliers d’euros comme c’est le cas pour l’achat d’un immeuble qui comprend plusieurs lots. L’expertise apportée par ce partenaire d’investissement est ainsi très précieuse que ce soit sur les problématiques de montage de l’opération ou sur les travaux conseillés. De quoi rentabiliser une bonne partie de la commission à payer pour cet accompagnement.

Convaincus ? Prenez immédiatement un rendez-vous avec un conseiller BO Equinoxe pour échanger librement sur votre projet et les possibilités de vous aider dans votre démarche.

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Quels sont les inconvénients de cette agence ?

Déléguer un tel projet peut-être source d’inquiétude. C’est pourquoi, nous vous listons aussi ici ce qui peut paraître comme des inconvénients et comment les évaluer.

• Les tarifs de BO Equinoxe pour leur commission d’intermédiaire sont dans une fourchette assez élevée par rapport à d’autres sociétés. Les honoraires sont en effet de 8 % HT du prix d’acquisition FAI + 10 % du montant de la négociation obtenue sur le prix de l’immeuble. Néanmoins, ils ne sont payés qu’au succès de l’opération. Aucun frais n’est à débourser avant d’être réellement propriétaire de l’immeuble. De plus, ces frais peuvent être financés par la banque et permettent souvent des réductions d’impôts selon le régime fiscal choisi (voir encadré ci-dessous). De plus, des réductions sur les honoraires sont possibles à partir du 2ème projet réalisé (- 5 % sur les honoraires).
• Il faut avancer 500 € lors de la signature du mandat pour accéder à la plateforme. Cette somme sera intégralement déduite du coût de la première opération.
• Il n’est, pour le moment, pas possible d’investir dans des immeubles partout en France avec BO Equinoxe : les opportunités se trouvent principalement dans ces régions actuellement : Hauts de France – Ardennes – Normandie – Bretagne – Vendée – Périgord – Région de Toulouse. Pas d’inquiétude, BO Equinoxe a l’habitude d’accompagner ses clients qui sont à distance. 95 % d’entre eux sont à plus de 3h de route (avec notamment des agences immobilières locales de confiance pour la gestion locative). La preuve que l’accompagnement à distance fonctionne avec cette entreprise.

Les frais, a priori élevés, doivent également être mesurés au regard des coûts évités pour des erreurs que vous auriez pu commettre en investissant seul. Vous y gagnez la certitude d’acheter au bon prix ou d’estimer correctement le budget des travaux. De quoi souvent compenser largement l’argent dépensé dans les honoraires.

Besoin de poser vos propres questions pour en savoir plus sur leur fonctionnement et leur capacité à vous aider à faire décoller votre patrimoine immobilier de manière rentable. Prenez rendez-vous ici et échangez librement avec un expert qualifié de la société.

Les frais des agences d’immobilier clé en main sont souvent déductibles des impôts : de quoi réduire la note !

En effet, le régime fiscal le plus avantageux actuellement est celui de la location meublée au régime réel. Cela permet d’amortir le prix du bien et des frais d’acquisition dont les frais d’une agence d’accompagnement clé en main. De ce fait, une partie des honoraires sera récupérée en impôts et en prélèvements sociaux que vous n’aurez pas à payer sur vos loyers.

Par exemple, pour un couple avec une tranche marginale d’imposition (TMI) de 41 %, cela permet une déduction de 41 % d’impôts et de 17.2 % de CSG CRDS, soit de 58.2 %. Le coût de la prestation n’est plus que de 3.344 % HT (un peu plus de 4 % TTC). Cela serait de 4.22 % HT pour un investisseur avec une TMI de 30 %.

De l’expertise pour des immeubles à partir de 200 000 € et jusqu’à plus de 2 millions d’euros

La notion d’acheter un immeuble entier peut faire peur. L’image que l’on se fait des grands ensembles de logements est trompeur. Il n’y a pas que des tours de plusieurs dizaines, voire centaines de logements qui correspondent à cette appellation.

Non, l’immeuble de rapport, c’est surtout des milliers de biens immobiliers de 3 à 10 logements. Et cela est accessible pour moins de 200 000 € de budget tout compris pour les moins coûteux.

La majorité des projets d’investissement dans des immeubles rentables gérés par BO Equinoxe se font avec des budgets totaux compris entre 200 000 et 400 000 €. Ce type de biens se compose alors généralement de 4 à 8 logements (ou certains avec des bureaux, des commerces, des garages ou autres types de biens immobiliers).

Ce qui est accessible avec un apport conseillé de 10 à 20 %. Soit entre 20 000 et 80 000 €.

Pour des projets plus ambitieux, il est possible de trouver des immeubles plus conséquents. Sur le site de BO Equinoxe, vous pouvez trouver dans les réalisations un projet plus de 1 million d’euros pour un ensemble de 23 logements dans l’Oise ou encore un projet de résidence étudiante complète en Seine-Maritime pour un montant global de plus de 2 millions d’euros.

Retrouvez des témoignages de clients investisseurs en vidéo.

Prenez dès maintenant un rendez-vous avec un expert chez BO Equinoxe en disant que vous venez de la part d’Immobilier Danger. Vous pourrez échanger sur votre projet et vos objectifs afin de déterminer la meilleure stratégie à suivre et de voir ce qu’ils peuvent vous dénicher comme immeuble correspondant.

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