Le véritable coût d'un investissement immobilier clé en main

Quel est le prix de la commission lors d’un investissement locatif clé en main ?

Nous ne reviendrons pas ici sur les avantages et les inconvénients d’un investissement clé en main. Vous pouvez lire, en détail, notre présentation et notre comparatif de certaines offres dans notre guide dédié.

Chaque société d’investissement immobilier clés en main propose une grille tarifaire spécifique. Certaines facturent une unique commission globale sur le prix d’achat du bien immobilier. D’autres proposent un tarif plus adaptatif avec un coût plus bas sur le prix d’achat mais des prestations payantes complémentaires pour chaque étape complémentaire à la recherche de la bonne opportunité qui correspond à vos critères.

Découvrez chaque type de facturation dans notre présentation de différentes solutions :

• Avis sur Investir dans l’ancien
• Avis sur BO Equinoxe
• Avis sur Ouiker
• Avis sur Bevouac
• Avis sur ImAvenir
• Avis sur Les Secrets de l’Immo
• Avis sur Investissement Locatif
• Avis sur Horizio

Il existe de nombreuses autres agences de ce type avec parfois d’autres formules de tarif et d’autres positionnements.

Globalement, la commission moyenne d’une société d’investissement clé en main est de l’ordre de 8 % TTC. Cela peut descendre à 6 % pour des budgets importants (plus de 600 000 €) par exemple chez Bevouac. Cela peut monter jusqu’à 12 % pour une prestation très haut de gamme comme avec Les Secrets de l’Immo.

⚠️ Attention au prix minimum de la commission !

Le coût en proportion du prix de l’achat ou du projet peut être bien plus élevé si vous investissez sur un budget trop faible. Pour éviter ce type de projet pas assez rentable, la plupart des plateformes pour du clé en main facturent un tarif minimum dont il est important de prendre connaissance.

Par exemple, avec un minimum de commission à 7 000 € et un tarif à 7 % chez Ouiker, un projet à moins de 100 000 € coûterait un taux supérieur à celui affiché. Par exemple, pour un projet à 80 000 €, cela reviendrait à payer un taux de 8,75 % du prix.

C’est pourquoi nous vous recommandons de privilégier cette approche que pour des projets à partir de 100 000 ou 150 000 €.

🏆 Bon à savoir : Certaines agences peuvent vous proposer des investissements pour des projets bien plus ambitieux. Des opportunités à plus d’un million d’euros ne sont pas rares pour ceux qui ont le budget pour un tel placement. Cela peut même se faire à plusieurs comme avec le Club Deal des Secrets de l’Immo.

Il est également possible d’investir sur plusieurs appartements en une fois notamment avec un investissement dans un immeuble de rapport plus ou moins important. Pour cela, vous pouvez faire appel à un spécialiste de ce type de produit comme BO Equinoxe.

Déduction fiscale de la commission et impact sur le prix réel

La majorité des projets de ce type sont orientés vers un investissement LMNP au réel. C’est, en effet, la meilleure option fiscale actuelle et de loin.

Il faut souvent payer de 30 à plus de 60 % d’impôts et de prélèvements sociaux sur vos loyers pour une location non meublée. Le grand intérêt de l’amortissement du prix du bien et des frais d’achat pour une location meublée au régime réel réside dans le fait de ne pas payer d’impôts (ou presque) pendant plusieurs années.

🍾 Ainsi, au régime réel en LMNP, votre commission d’investissement clé en main sera entièrement déductible de vos loyers. De quoi en réduire considérablement le coût réel final.

La réduction se calcule selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Plus vous payez déjà d’impôts sur le revenu et plus le prix réel de cette prestation clé en main sera moins chère.

Prenons le cas d’un investissement clé en main avec une commission déductible de 10 000 € TTC. Voici la réduction, lissée sur plusieurs années, obtenue grâce à ce que vous allez économiser sur vos impôts et prélèvements sociaux :

• TMI de 11 % : vous allez pouvoir économiser 1 720 € de prélèvements sociaux et 1 100 € d’impôts. Soit une réduction totale de 2 820 € et un coût réel de 7 180 €.
• TMI de 30 % : vous allez pouvoir économiser 1 720 € de prélèvements sociaux et 3 000 € d’impôts. Soit une réduction totale de 4 720 € et un coût réel de 5 280 €.
• TMI de 41 % : vous allez pouvoir économiser 1 720 € de prélèvements sociaux et 4 100 € d’impôts. Soit une réduction totale de 5 820 € et un coût réel de 4 180 €.
• TMI de 45 % : vous allez pouvoir économiser 1 720 € de prélèvements sociaux et 4 500 € d’impôts. Soit une réduction totale de 6 220 € et un coût réel de 3 780 €.

🔥 Ceux qui ont les moyens d’investir dans l’immobilier locatif sont majoritairement dans la tranche à 30 % voire plus. Ils ont donc un montant de commission qui est en réalité quasiment divisé par 2 (TMI à 30 %) voire bien plus pour ceux qui ont les revenus les plus élevés (62.7 % de réduction pour une TMI à 45 %).

A combien évaluer le temps que vous gagnez ?

Nous avons vu dans le paragraphe ci dessus que les honoraires de l’agence à qui vous déléguez votre investissement locatif s’avère déjà bien moins élevées que ce que montre la grille de tarif affichée pour ce type de prestation. Cela grâce à la possibilité de déduire fiscalement cette commission d’intermédiaire.

Maintenant, si vous chiffrez tout le temps que vous économisez à déléguer :

• ⌛ La recherche d’un bien de qualité avec un bon rendement locatif et avec un beau potentiel : cela nécessite de se constituer un bon réseau, d’être souvent sur le terrain, de faire de nombreux appels et visites, de proposer des offres d’achat régulièrement, etc. jusqu’à finaliser l’une de vos tentatives.
• ⌛ L’étude et la réalisation des travaux : soit par vous même, soit le temps passer à mettre en concurrence les artisans et à surveiller l’avancée des chantiers.
• ⌛ L’aménagement et la décoration du bien
• ⌛ La recherche d’un bon locataire fiable
• Etc.

Cela peut vite atteindre plusieurs dizaines à centaines d’heures selon vos connaissances, votre réseau actuel et la gestion des travaux (délégation à des artisans ou à réaliser soi-même).

Ainsi, la question est : « à combien valorisez-vous tout ce temps passé sur votre projet ?« . Selon votre taux horaire et le temps réellement passé du début de la recherche à l’installation de votre locataire, cela peut vite chiffrer.

💡 Certains investisseurs avancent que ce temps là ne leur coûte rien. C’est faux !

Vous auriez pu le passer à faire des heures supplémentaires rémunérées dans votre emploi, à vous former pour faire progresser votre carrière plus vite, à l’investir dans un autre business ou tout simplement à profiter de la vie, de votre famille et de vos amis sans sacrifier votre volonté d’investir pour le long terme et préparer votre avenir.

Combien d’économies et de gains de rentabilité grâce à l’expertise de votre intermédiaire ?

Derniers points importants : que vous apporte concrètement le fait de déléguer votre investissement locatif à des personnes expertes dont c’est le métier et qui ont l’habitude de gérer des dizaines de projets de ce type ?

Voici les principaux gains, difficilement chiffrables mais non négligeables, à retenir :

• 🕵️‍ Vous faites appel à un expert immobilier qui connaît parfaitement son marché immobilier local : il est idéalement placé pour identifier les meilleures opportunités du moment selon vos critères de recherche. Chaque agence a développé un important réseau d’informateurs et propose, dans la plupart des cas, des biens off-market, c’est-à-dire des biens en exclusivité qui ne sont pas encore sur le marché.
• 🥂 Votre agent maîtrise également les clés d’une bonne négociation. Il aura plus de chances que vous de réussir à négocier un rabais sur le prix lorsque cela est possible. Certains facturent même un bonus en plus sur le montant de la réduction obtenue tant ils savent la plus-value qu’ils apportent là-dessus.
• ✍️ Vous profitez des connaissances de votre intermédiaire sur tous les aspects administratifs, juridiques et fiscaux. De quoi vous faire accompagner également sur certains choix cruciaux (en nom propre ou en SCI, choix du régime fiscal le plus approprié, optimisation des loyers à percevoir, etc.).
• 💸 Votre interlocuteur peut également vous aider à décrocher plus facilement votre prêt immobilier.
• 🛠️ Vous réduisez considérablement les risques de vous tromper dans l’évaluation des travaux : les plus grandes agences d’investissement clé en main ont internalisé toute la gestion des travaux (architectes, conducteur de travaux, artisans, décorateur d’intérieur, etc.). Ils connaissent leurs coûts et savent identifier quelles sont les transformations qui seront les plus bénéfiques pour votre rentabilité (loyer plus élevé et plus-value potentielle à la revente plus élevée). Moins de surprises sur les tarifs et surtout sur les délais de réalisation avec une équipe qui a le même objectif que vous.

Pour qu’un investissement immobilier locatif soit le plus rentable possible, il est nécessaire d’en optimiser chaque élément à toutes les étapes du processus. Les écarts de rentabilité peuvent être considérables quand on met toutes ces optimisations bout à bout.

👉 Envie d’aller plus loin et de démarrer un projet avec une société d’investissement immobilier clé en main ? Consultez notre long comparatif d’entreprises spécialisées ici ou regardez celles qui correspondent le plus à votre type de projet et de secteur géographique parmi celles-ci :

• Pour investir en Ile-de-France (Paris et Grand Paris principalement) : ImAvenir et Les Secrets de l’Immo
• Pour de l’immeuble de rapport rentable : BO Equinoxe
• Pour une sélection de villes attractives soit pour du rendement, soit dans un objectif patrimonial : Investir dans l’ancien, Ouiker, Bevouac, Investissement Locatif

Prenez le temps de poser toutes vos questions et d’exposer votre projet et votre situation lors d’un rendez-vous en ligne gratuit. Vous aurez ensuite la liberté de confier un mandat de recherche à l’entreprise de votre choix.