Les Secrets de l'Immo (LSI) : avis sur l'agence d'investissement locatif clé en main et d'achat/revente à Paris et en Petite Couronne

Pourquoi faire appel à Les Secrets de l’Immo pour votre investissement ?

Vous vous interrogez sur le fait de déléguer votre projet d’investissement locatif à des experts. Découvrez quelle est l’offre de prestations de l’entreprise Les Secrets de l’Immo et si elle correspond à vos besoins. Nous détaillerons ensuite les avantages et inconvénients de ce prestataire tout en expliquant l’origine de cette société, l’expérience et le parcours de ses dirigeants ainsi que d’autres aspects possibles d’accompagnement et des précisions sur l’intérêt d’investir dans l’immobilier en 2024 dans le contexte actuel.

• Secteur géographique et type de biens immobiliers : LSI est spécialisée dans des logements nécessitant des travaux (réaménagement, remise aux normes, rénovation énergétique, etc.) sur Paris et les villes les plus recherchées de l’Ile-de-France (principalement en Petite Couronne, là où il y a le plus de demande locative et les projets les plus rentables). Ils sont très sélectifs sur l’emplacement des biens et privilégient ceux proches des centre-villes avec des transports en commun accessibles rapidement. Ils interviennent principalement dans une cinquantaine de villes autour de Paris pour lesquelles ils ont une grande connaissance de chaque marché local. Une compétence très recherchée pour dénicher les pépites avec les meilleurs potentiels après rénovation. Les rénovations importantes permettent de créer du déficit foncier en cas de location nue ou de l’amortissement en LMNP ou LMP tout en créant une plus-value latente potentielle intéressante. Cela permet également de proposer des biens de grande qualité qui se loueront très facilement.
• Expérience sur ce type de projet : déjà plus de 200 projets réalisés depuis la création en 2016 avec plus de 200 millions d’euros d’investis par l’intermédiaire de Les Secrets de l’Immo.
• Budget des réalisations : de 300 000 € à plusieurs millions. LSI a déjà travaillé sur 15 projets à plus d’1 million d’euros et est donc expérimenté sur des chantiers de grande envergure. Voir ci-dessous pour des projets d’investissement à plusieurs dans des projets majeurs sur plusieurs lots.
• Pas de recours à des tiers : la société a fait le choix ambitieux de tout internaliser. Elle dispose en interne de tous les corps de métier : chasseur immobilier, chef de projet, architecte d’intérieur, décorateur, conducteur de travaux, maçons et tous les artisans nécessaires, etc. Cela représente près de 150 personnes avec des compétences qui se complètent pour intervenir efficacement sur toutes les étapes du processus d’achat et de travaux. De quoi optimiser tous les éléments, de simplifier la communication et surtout de tenir les délais et les engagements financiers.

Notre avis : Les Secrets de l’Immo dispose de nombreux atouts pour vous faire profiter de toute l’expérience de ses fondateurs et de leur équipe très qualifiée. Elle est calibrée pour gérer jusqu’à 100 projets par an. Grâce à sa parfaite connaissance du marché immobilier parisien et francilien, elle bénéficie d’un très bon réseau pour vous trouver la perle rare. Il n’y a quasiment aucun bien en stock car ils partent très vite. Les recherches sont lancées dès qu’un client émet une demande avec des critères précis et selon ses objectifs.

Comme nous le verrons ci-dessous, les seuls bémols sont sur le budget minimum des projets et sur le coût de ce service premium qui permet de fortement limiter tous les risques inhérents à un investissement locatif.

La force et l’expérience du duo de fondateurs Souheil Yansi et Benjamin Lefebure

Souheil Yansi et Benjamin Lefebure sont les 2 fondateurs des Secrets de l’Immo. Leur aventure au sein de cette entreprise a commencé en 2016.

Cependant, ils sont avant tout des amis d’enfance. Avant de fonder cette entreprise, ils investissent pendant près de 10 ans dans l’immobilier à titre personnel. D’abord séparément, puis ensemble. De quoi se forger sur le terrain une solide expérience et de tester de nombreuses possibilités aussi bien sur le montage de structures (investissement à titre personnel, en SCI, en SAS, etc.), que de type de biens (location nue, location meublée, local commercial, bureaux, etc.). Tous ces projets ont été réalisés à diverses périodes du marché immobilier, aussi bien lorsque le marché était porteur que quand il était bien plus compliqué.

C’est cette expérience et toute l’expertise qui en découle qui leur a valu de se faire solliciter de plus en plus régulièrement par leurs proches pour les aider à réaliser d’autres projets immobiliers similaires. Cela a fini par aboutir par une activité à temps plein avec la création d’une entreprise spécialisée dans l’accompagnement de A à Z sur un projet d’achat de logement, de transformation et rénovation puis de décoration et de mise en location.

De formation d’ingénieurs tous les 2, ils ont des profils très complémentaires. L’un, Souheil, est plus porté sur les chiffres et le montage technique et financier d’un projet. L’autre, Benjamin, grâce à sa formation d’ingénieur en travaux spécialisés et de son expérience professionnelle dans le bâti ancien et la rénovation de monuments historiques s’occupe d’orchestrer la conception et la réalisation de tous les travaux de rénovation et d’aménagement.

Les avantages de passer par Les Secrets de l’Immo pour votre projet

Nous avons déjà présenté tous les avantages de l’immobilier clé en main dans notre article de présentation et de comparaison des offres (énorme gain de temps, beaucoup moins d’erreurs commises sur votre projet en profitant de la riche expérience de professionnels du secteur, optimisation fiscale et de la configuration du logement, etc.). Nous allons revenir ici sur ce qui fait les principales forces d’investir avec LSI.

Comme vous avez déjà pu le voir dans la présentation ci-dessus, la société d’investissement locatif clé en main premium Les Secrets de l’Immo peut vous être utile et profitable sur différents points :

• Une excellente connaissance du marché immobilier à Paris et en Ile-de-France : leur exigence sur les emplacements et leur parfaite connaissance des prix leur permettent de détecter les meilleures opportunités pour leurs clients comme ci cela était un investissement pour eux à titre personnel.
• Un historique de projets depuis 2016 qui rassure : l’équipe de LSI possède désormais une forte expérience dans ce type d’opérations avec plus de 200 projets de ce type gérés en Ile-de-France. Vous pouvez regarder les détails de différents projets sur leur page réalisations.
• Tout est fait en interne avec des experts pour chaque besoin : c’est une grande puissance pour maîtriser la qualité des réalisations, les coûts et les délais. Ils possèdent leurs propres chasseurs immobiliers pour trouver les meilleurs biens en vente actuellement, leur architecte pourra déterminer la configuration idéale pour optimiser l’espace et en faire un lieu plus agréable et adapté, leurs artisans pourront réaliser tout type de travaux avant que la décoratrice d’intérieur finalise le rendu esthétique pour ceux qui veulent louer en meublé.
• Un budget défini dès le projet initial et qui ne changera pas, même pour les travaux : LSI s’engage a prendre à sa charge les frais supplémentaires s’ils ont mal été évalués. Aucune mauvaise surprise à avoir en devant payer quelque chose de plus pour finaliser le projet.
• Un chef de projet vous est dédié : une unique personne s’occupera des échanges avec vous. Vous n’aurez aucune perte de temps ou d’informations entre différents interlocuteurs.
• Le mandat signé n’est pas exclusif et il est gratuit : Vous n’aurez rien à payer tant que l’investissement n’est pas validé avec l’achat du bien. Faites une demande de rendez-vous pour discuter de ce mandat dès maintenant.
• Les avis sur l’entreprise Les Secrets de l’Immo sont très bons : 4.9 / 5 sur Google avis (32 avis notés 5/5 sur 33 en mars 2024)
• 100 % des biens sont loués dès la fin des travaux.

Pour un projet d’une telle envergure, vous avez la sécurité de pouvoir être très bien entouré et que chaque élément de votre projet immobilier soit optimisé. De quoi fortement réduire le risque de faire des erreurs coûteuses tout en recherchant une bonne rentabilité locative.

Ci-dessus, vous pouvez voir un exemple de rénovation avec le projet William à Noisy-le-Sec réalisé en septembre 2021 pour un budget total de 870 000 € et un rendement locatif de 6.1 %.

Les inconvénients de cette agence clé en main

Est-ce qu’il y a des choses moins positives sur cette entreprise ? Y a-t-il un risque à confier son projet à Les Secrets de l’Immo ? Il est important de se poser ces questions avant de s’engager dans un projet de plusieurs centaines de milliers d’euros. S’entourer par les bonnes personnes et faire appel aux bonnes entreprises peut fortement améliorer la réussite de votre projet.

• Le ticket d’entrée minimum pour un projet avec Les Secrets de l’Immo est de 300 000 €. Cela n’est donc pas accessible à tous les investisseurs particuliers. Pour ceux qui veulent investir sur un projet moins ambitieux, vous pouvez étudier l’offre d’ImAvenir pour rester sur Paris et la région Parisienne. Pour investir dans d’autres grandes villes pour un projet inférieur à 300 000 €, retrouvez notre avis sur Ouiker et notre avis sur Investir dans l’ancien.
• Les frais de la réalisation par l’agence sont parmi les plus élevés du marché : ils sont de 12 % TTC du prix FAI (frais d’agence inclus) et des travaux. Mais vous bénéficiez d’un accompagnement premium en contrepartie et aucun frais supplémentaire ne pourra vous être demandé en plus de cette commission. En cas de dépassement sur les travaux, c’est la société qui le prendra en charge.
• Pas de gestion locative en interne : l’équipe de LSI se concentre sur ce qu’elle sait faire de mieux : repérer des biens, les rénover et les mettre en valeur. Elle peut cependant vous proposer différentes possibilités pour votre gestion locative.

D’autres agences clés en main proposent des tarifs plus bas pour leurs honoraires mais peuvent appliquer des prestations complémentaires facturées après coup ou ajouter du budget pour les travaux au fil du chantier. Avec Les Secrets de l’Immo, votre budget total est défini dès le départ et ne bougera pas d’un euro (même l’accompagnement pour le financement est inclus si nécessaire, il n’y aura pas de frais de courtage à payer en plus).

Bon à savoir :

La majorité des clients de LSI optent pour la location meublée au régime réel. C’est l’option largement la plus intéressante fiscalement en ce moment. Cela signifie également que la commission de 12 % TTC sera en réalité réduite plus ou moins fortement selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).

En effet, vous allez pouvoir éviter de payer des prélèvements sociaux de 17.2 % sur une partie des loyers ainsi que les impôts sur le revenu (en fonction de votre TMI).

Par exemple, pour une TMI à 30 %, vous obtenez une réduction de 47.2 % (30 % d’impôt + 17.2 % de CSG/CRDS) sur les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu sur le montant de la commission. Le coût réel de la commission est donc dans ce cas de 6.36 % TTC et non de 12 %.

Ce sera également le cas avec les autres acteurs spécialisés dans l’immobilier clé en main.

LSI c’est aussi un club deal immobilier pour des investissements plus ambitieux à plusieurs

Outre l’investissement locatif classique en clé en main, Les Secrets de l’Immo se distingue également par une prestation d’accompagnement sur des projets d’achat/revente après transformation et rénovation avec un fort potentiel de plus-value sur quelques années (5 ans est souvent la durée anticipée). C’est l’une des choses qui la distingue de ses concurrents.

L’idée est de permettre à plusieurs investisseurs intéressés de se regrouper dans une société fondée pour ce projet. LSI s’occupe de dénicher l’immeuble de rapport ou le bien immobilier à reconfigurer et à transformer pour le revendre à la découpe et ainsi vendre plus cher chaque bien séparément.

Le budget minimum global démarre à 2.5 millions d’euros avec des financements qui nécessitent des apports de 20 à 40 % de votre participation financière. Une dizaine d’investisseurs avec un profil et des ambitions similaires se regroupent pour unir leurs forces et investir sur un projet d’envergure. Cela nécessite plus d’expertise et de connaissance des bâtiments pour analyser et réaliser des projets de surélévation, d’extension, de découpage ou de changement de destination. L’expérience très forte des équipes de LSI permet de proposer cet accompagnement pour de l’achat/revente à forte valeur ajoutée.

Vous trouverez plus de détails sur l’opportunité d’investir à plusieurs dans un club deal immobilier sur la page complète de présentation sur le site de Les Secrets de l’Immo.

Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier avec Les Secrets de l’Immo ?

Pour eux qui lisent régulièrement les publications d’Immobilier Danger sur le marché actuel, vous savez qu’il y a des vents contraires importants :

• Forte hausse des taux de crédit immobilier
• Des contraintes réglementaires supplémentaires notamment sur les biens avec un mauvais DPE
• Des ventes plus difficiles et des prix qui commencent à baisser
• Etc.

Dans ce contexte, on peut se demander si c’est un bon moment pour investir dans l’immobilier en 2024. C’est légitime.

L’une des autres forces de passer par une agence aussi expérimentée sur Les Secrets de l’Immo c’est que vous bénéficiez de toute leur expérience et de leur savoir faire pour jouer sur ces éléments du contexte de marché pour réaliser des investissements encore plus rentables.

Par exemple, LSI a l’habitude d’investir dans des passoires thermiques. En cela, les réformes en cours leur donnent une occasion supplémentaire de faire montrer leur compétence dans le domaine de la rénovation énergétique. Les tensions sur les prix des logements leur permettent de fortement négocier le prix d’achat des biens immobiliers avec un mauvais DPE en Ile-de-France. Or, qui dit prix d’achat plus bas, dit rendement locatif plus élevé et potentiel de plus-value à long terme plus élevé.

De plus, le contexte des taux élevés élimine beaucoup de candidats à l’achat. Pour ceux qui ont la capacité financière d’investir, cela fait moins de concurrence. Une opportunité à saisir. D’autant plus qu’ils pourront probablement bénéficier de taux d’intérêt plus bas dans quelques années pour faire racheter leur crédit à un taux plus bas et augmenter encore la rentabilité globale de leur projet.

Déposez dès maintenant une demande de projet sur Les Secrets de l’Immo. Il s’agit d’un mandat simple, non exclusif (vous pouvez mandater d’autres agences en parallèle) et gratuit. Vous aurez ainsi l’occasion d’expliquer votre projet et vos objectifs à un professionnel et d’étudier ensemble les possibilités pour vous aider à les réaliser dans les meilleures conditions.