Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

Ce qu’il faut retenir sur les amortissements en LMNP

Un exemple concret pour bien comprendre le principe

Prenons un appartement d’une valeur de 250 000 € et dont la valeur du terrain est de 40 000 €.

Sa valeur amortissable est de 210 000 € (250 000 – 40 000).

Sur une durée d’amortissement de 30 ans, on obtient un amortissement annuel de 7 000 € par an.

Quel avantage ?

Concrètement, si votre bénéfice LMNP annuel est de 7 000 €, cet amortissement peut le ramener à 0 €.

🔥 Résultat : vous continuez à percevoir vos loyers, mais vous ne payez aucun impôt sur ce bénéfice cette année-là grâce à l’amortissement (et très peu les années suivantes).

📌 A retenir :

Quand vous devez choisir entre le micro-BIC et le régime réel pour votre LMNP, le grand avantage de l’amortissement rend très majoritairement gagnant le réel.

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de répartir le coût d’achat de certains éléments de votre investissement sur plusieurs années.

En LMNP, il constitue l’un des principaux avantages du régime réel, car il permet de diminuer le bénéfice imposable sans réduire vos revenus réellement encaissés.

Contrairement à une charge classique (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, etc.), l’amortissement ne correspond pas à une dépense que vous payez chaque année.

Il s’agit d’une charge comptable qui traduit la perte de valeur progressive du logement, du mobilier ou de certains équipements au fil du temps.

Par exemple, un appartement amorti sur 30 ans génère chaque année une quote-part d’amortissement qui vient réduire votre bénéfice imposable. Vous continuez pourtant à percevoir la totalité de vos loyers.

Pourquoi l’amortissement est-il si avantageux ?

L’amortissement permet souvent de réduire fortement, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Concrètement, chaque année, il vient diminuer votre bénéfice imposable après la déduction des autres charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, etc.).

Dans de nombreux investissements financés à crédit, cette combinaison de charges et d’amortissements permet de ne payer que très peu d’impôt sur les loyers pendant une longue période.

C’est la raison pour laquelle le régime réel est généralement plus avantageux que le micro-BIC pour un investissement financé à crédit.

💡 Bon à savoir :

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De quoi profiter d’un accompagnement fiable et expert pour vous guider dans vos démarches administratives et comprendre la fiscalité qui s’applique à votre statut de LMNP.

Quelle différence entre une charge et un amortissement ?

Les deux réduisent le bénéfice imposable, mais leur fonctionnement est différent.

En complément, découvrez notre guide des charges déductibles en location meublée. 

Peut-on créer un déficit grâce aux amortissements ?

Non. Les amortissements ne peuvent pas créer ni augmenter un déficit fiscal en LMNP.

En revanche, si leur montant est supérieur au bénéfice restant après déduction des charges, ils ne sont pas perdus.

La fraction non utilisée est reportée sans limitation de durée et pourra être déduite des bénéfices des années suivantes.

C’est l’une des spécificités les plus avantageuses du régime réel en LMNP.

⚠️ Attention, si vous êtes amené à passer au statut LMP, vous ne pourrez plus déduire ce déficit reportable, sauf d’ici quelques années si vous revenez en LMNP et que le délai de 10 ans n’est pas terminé pour les déficits sur des charges.

Comment calculer un amortissement LMNP ?

Exemple concret :

Cette notion d’amortissement est particulièrement avantageuse puisqu’elle est déduite de votre bénéfice imposable.

Vous pouvez ainsi déduire dans cet exemple :

L’occasion de défiscaliser vos revenus et d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif en toute simplicité grâce au régime réel.

📌 A retenir :

Les travaux amortissables réalisés ensuite au fur et à mesure des besoins viennent augmenter ce montant global chaque année.

Chaque nouveau composant immobilisé (travaux, équipements, mobilier…) peut générer de nouveaux amortissements selon sa nature et sa durée d’utilisation.

Quels biens et quelles dépenses peut-on amortir ?

Le régime réel permet d’amortir plusieurs éléments de votre investissement.

En pratique, chacun possède sa propre durée d’amortissement. En revanche, le terrain ne peut jamais être amorti.

Nous vous présentons ci-dessous les catégories des différents régimes d’amortissement possibles.

L’amortissement de votre logement

La durée d’amortissement des composants de votre bien est indispensable à votre déclaration fiscale.

Vous avez la possibilité de choisir un amortissement global entre 25 et 40 ans, mais vous pouvez également découper par élément de celui-ci de la manière suivante.

Exemples de durées couramment retenues par les professionnels. Elles peuvent varier selon les caractéristiques du bien et la méthode d’amortissement utilisée.

• Le gros œuvre : 80 ans pour un taux moyen observé de 2,50%
• La toiture : 25 ans pour un taux moyen observé de 4%
• L’étanchéité du bâtiment : 15 ans pour un taux moyen observé de 6,7%
• L’installation électrique : 25 ans pour un taux moyen observé de 4%
• Les agencements intérieurs : 15 ans pour un taux moyen observé de 6,7%
• Les ascenseurs : 15 ans pour un taux moyen observé de 6,7%

L’amortissement du mobilier en location meublée

Le mobilier de votre appartement ou de votre maison peut être amorti sur une période de 5 à 10 ans pour une location meublée.

L’amortissement des travaux réalisés dans le logement

Selon leur nature, les travaux sont soit déductibles immédiatement, soit immobilisés puis amortis.

Afin de bénéficier d’une certaine défiscalisation, ces derniers devront néanmoins intervenir après la mise en location de votre logement meublé, ou être engagés dans le but de permettre celle-ci.

⌛ La durée des amortissements se décline alors comme ceci :

• Maçonnerie : 15 ans
• Rénovation électrique : 20 ans
• Peintures et papiers peints : 10 ans
• Parquets : 15 ans
• Revêtements des sols : 5 ans
• Plomberie : 10 ans
• Cuisine : 10 ans

En prenant le soin d’appliquer un amortissement en LMNP sur les différents composants prévus par la loi française, vous vous assurez une défiscalisation intéressante pour la déclaration de votre location meublée.

⚠️ C’est désormais un avantage qui impacte le calcul de votre plus-value en cas de vente puisque les amortissements sont pris en compte depuis la réforme de 2025.

N’hésitez donc pas à opter pour le régime du réel et à profiter des avantages de votre statut LMNP pour un meilleur investissement locatif en meublé !

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Les 5 erreurs les plus fréquentes

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Quel impact lors de la revente ?

🔥 Un changement majeur a eu lieu.

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont, dans la plupart des cas, réintégrés pour le calcul de la plus-value imposable lors de la revente.

Cela peut augmenter la fiscalité à la sortie et réduit donc l’avantage fiscal lors de la revente, mais ne remet généralement pas en cause l’intérêt du régime réel pendant la phase de détention du bien.

🚨 Notre conseil : profitez au maximum des abattements pour durée de détention afin de réduire le taux d’imposition globale (0 impôts sur la plus-value après 23 ans et pas de prélèvements sociaux après 30 ans).

5 idées reçues

Questions fréquentes

Peut-on amortir les frais de notaire ?

Oui. L’article 38 quinquies de l’annexe III du CGI précise que les frais d’acquisition peuvent être soient déduits en charges, soit immobilisés.

Attention, pour pouvoir amortir les frais de notaire, il faut faire votre immatriculation de LMNP avant ou en même temps que votre achat. Cela ne sera pas possible pour une déclaration d’activité après l’achat.

Pour pouvoir immobiliser les frais d’acquisition dans le patrimoine professionnel LMNP, l’activité doit être déclarée suffisamment tôt.

Et pour les frais d’agence immobilière ?

Si la commission est à la charge de l’acquéreur, vous pouvez également amortir cette commission en tant que frais d’acquisition.

Cela n’est pas possible quand les frais d’agence sont à la charge des vendeurs. Ce qui concerne la majorité des mandat de vente.

Peut-on amortir un bien ancien ?

Oui. Un bien ancien peut être amorti en LMNP dès lors que vous relevez du régime réel.

L’amortissement est calculé à partir de la valeur du bien (hors terrain) au moment de son inscription à l’actif, ainsi que sur le mobilier et certains équipements.

L’ancienneté du logement n’empêche donc pas de bénéficier de cet avantage fiscal.

Peut-on amortir un logement neuf et un logement ancien de la même façon ?

Oui. Comme vu ci-dessus, le principe de l’amortissement fonctionne de la même manière pour un bien immobilier ancien ou neuf.

Peut-on amortir un bien déjà loué ?

Oui. Si vous passez au régime réel alors que votre bien est déjà loué en LMNP, vous pouvez commencer à l’amortir à compter de son inscription à l’actif.

L’amortissement est calculé sur la valeur du bien (hors terrain) à cette date, et non sur son prix d’achat historique.

Faut-il obligatoirement un expert-comptable ?

Non. Rien d’obligatoire.

Seulement, se faire accompagner par un expert du sujet peut permettre d’éviter les erreurs les plus communes et optimiser spécifiquement selon votre situation réelle.

Les économies d’impôt réalisées grâce à une comptabilité correctement optimisée peuvent, dans de nombreux cas, compenser largement le coût d’un expert-comptable.

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Les amortissements sont-ils perdus ?

Non. Les amortissements qui ne peuvent pas être déduits une année, car ils créeraient ou augmenteraient un déficit, ne sont pas perdus.

Ils sont reportés sans limitation de durée et pourront être utilisés pour réduire les bénéfices imposables des années suivantes.

Pour poursuivre, 👉 découvrez comment déclarer efficacement vos revenus, charges et amortissements aux impôts.