Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 25 août 2022

Lorsque vous investissez dans un bien locatif meublé en tant que particulier, vous pouvez profiter d’une fiscalité avantageuse en optant pour le régime du réel lors de votre déclaration. Votre statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet alors d’optimiser le rendement de votre opération immobilière, à condition de comprendre pleinement les critères de son amortissement. Dans cet article, Immobilier Danger vous explique tout de ce système avantageux pour réduire votre impôt.

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Rappel : quels sont les critères d’un statut LMNP ?

Alors que vous disposez d’un logement meublé, mis en location comme tel, votre qualité de particulier ne suffit pas toujours à vous assurer d’être perçu en tant que LMNP. Afin que l’administration fiscale puisse vous considérer Loueur Meublé Non Professionnel, il est en effet indispensable que votre situation ne remplisse pas l’une des conditions suivantes :

  • Vos recettes locatives excèdent 23 000 € par an.
  • Vos recettes locatives sont supérieures à l’ensemble des revenus (traitements, salaires, etc.) de votre foyer fiscal.

Si vous vous trouvez dans l’un de ces cas de figure, vous ne pourrez pas bénéficier des avantages fiscaux et de l’amortissement proposés pour un LMNP. Vous apparaîtrez alors en Loueur Meublé Professionnel au regard de l’administration.

Amortissement location meublée : comment déduire de l'imposition un montant amortissable ?

Amortissement LMNP : pourquoi choisir une fiscalité en régime réel ?

La perception de loyers vous obligent à remplir annuellement une déclaration de revenus. Ce document vous permet de choisir entre deux régimes de fiscalité : le micro BIC et le régime réel. Si les loyers d’un logement loué meublé sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous avez la possibilité d’opter pour le régime du réel. Une alternative qui devient par ailleurs obligatoire dès lors que vous percevez des revenus supérieurs à 72 600 € dans le cas d’un meublé classique, ou à 176 200 € lorsqu’il s’agit d’une location meublée de tourisme. Mais alors pourquoi privilégier le régime du réel si les loyers perçus ne dépassent pas ces seuils ?

Une déclaration plus précise de vos charges et frais divers

Alors que le régime fiscal micro BIC vous permet de simplifier votre déclaration annuelle en ne mentionnant que le montant brut des loyers perçus, le régime du réel vous permet d’indiquer minutieusement et précisément toutes les charges et les frais déductibles qui pourraient s’appliquer à votre location. Contrairement à une location vide, aucune liste exhaustive n’est prévue par la loi française dans ce cas. Vous pouvez donc tenir compte de chaque dépense liée à votre logement dès lors que vos frais répondent aux pré-requis suivants :

  • Une dépense effectuée dans l’année de votre déclaration.
  • Des frais qui contribuent à valoriser ou à entretenir votre bien.
  • La possibilité de justifier vos dépenses à tout moment (factures, etc.).

Charges de copropriété, travaux de rénovation ou d’amélioration, frais d’entretien ou taux d’intérêts de votre prêt immobilier, la déclaration de vos dépenses de LMNP vous permet de réduire vos impôts avec un amortissement intéressant.

Quelles sont les obligations pour un régime en réel ?

Afin de bénéficier du régime réel en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez pouvoir justifier chacune de vos dépenses auprès de l’administration fiscale. Il est ainsi indispensable de pouvoir présenter une comptabilité rigoureuse de vos frais, ainsi qu’un compte de résultat précis. Dans cet objectif, nous vous conseillons de faire appel aux services d’un centre de gestion, ou d’un professionnel, agréé par les impôts. Vous vous épargnez alors le risque d’une majoration de 25% sur le bénéfice imposable des loyers perçus. De plus, vous profiterez d’un accompagnement fiable et expert pour vous guider dans vos démarches administratives et comprendre la fiscalité qui s’applique à votre statut de LMNP.

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Amortissement et déficit LMNP : comment ça marche ?

Dans le cadre d’un investissement locatif meublé, l’entretien ou la rénovation de votre bien peut entraîner des charges supérieures à vos recettes locatives. On parle alors de déficit. Si le régime fiscal micro BIC vous autorise un report sur 10 ans, le régime du réel LMNP vous permet de réaliser des amortissements différés.

Avec l’exemple d’un logement acheté 150 000 € avec un amortissement de 2.5 % par an, vous pouvez donc disposer d’un montant total de 4 000 €. Si vos loyers représentent un revenu de 10 000 € pour des charges déductibles d’un total de 8 000 €, le calcul de votre amortissement LMNP se limitera à celui-ci :

10 000 – 8 000 = 2 000 €

La différence de 2 000 € constitue alors un déficit et un différé d’amortissement que vous pourrez reporter sur les déclarations foncières suivantes afin de ne pas perdre d’avantages. Si vous disposez d’une location meublée depuis plusieurs années, vous pouvez également pratiquer des amortissements, à condition de déclarer vos revenus en régime réel.

Attention, si vous êtes amené à passer au statut LMP, vous ne pourrez plus déduire ce déficit reportable, sauf d’ici quelques années si vous revenez en LMNP et que le délai de 10 ans n’est pas terminé pour les déficits sur des charges.

Comment calculer un amortissement LMNP ?

De nombreuses dépenses et charges peuvent être comprises dans le calcul de votre amortissement LMNP. Quelle que soit votre situation, la défiscalisation de vos revenus se présente de la façon suivante :

Que vous achetiez dans le neuf ou l’ancien, le montant de votre amortissement se définit en fonction du prix d’achat de votre bien et de la durée de votre amortissement. Si vous avez acquis un appartement pour 160 000 €  et que vous décidez de l’amortir sur une durée faible de 20 ans (cela va généralement de 20 à 40 ans), il vous suffit alors de diviser le prix du logement par 20, soit l’équivalent de 8 000 €.

Une location meublée nécessite par ailleurs l’installation d’un mobilier au sein d’un logement. Pour un investissement de 6 000 € par exemple, vous pourrez amortir vos frais sur 5 ans avec un montant annuel de 1 200 €. Il en est de même pour les frais de notaire de 15 000 €, liés à l’acquisition du bien immobilier, et amortissables sur 20 ans également comme le bien, soit 750 € par an.

Dans cet exemple, l’amortissement en LMNP correspond donc à 9 950 € les cinq premières années (8 000 + 1 200 + 750), puis à 8 750 € sur les quinze années suivantes (8 000 + 750), le mobilier n’étant plus pris en compte dans votre calcul. Cette notion d’amortissement est particulièrement avantageuse puisqu’elle est déduite de votre bénéfice imposable.

Année Montant amortissable
De la 1ère année à la 5ème 9 950 €
De la 6ème à la 20ème année 8 750 €
A partir de la 21ème année 0 €

En effet, si nous poursuivons l’exemple présenté ci-dessus avec des revenus de 10 500 € par an grâce aux loyers perçus, vous pourrez ainsi présenter un bénéfice imposable de seulement 550 € les cinq premières années. L’occasion de défiscaliser vos revenus et d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif en toute simplicité grâce au régime réel.

Les travaux amortissables réalisés ensuite au fur et à mesure des besoins viennent augmenter ce montant global chaque année. Vous pouvez ainsi optimiser vos coûts d’entretien ou d’amélioration en fonction de ce que vous voulez amortir. Il est aussi possible de revendre son LMNP au bout des 20 ans.

Comprendre les différents composants de votre amortissement en LMNP

Dans le cadre d’une déclaration d’impôt en régime réel, votre bien immobilier n’apparait plus comme une seule entité, mais comme l’addition de divers composants. Si ces derniers peuvent vous permettre de profiter d’un amortissement intéressant, ils n’obéissent pas tous aux mêmes règles de durée. Il est d’ailleurs important de noter que votre terrain ne peut pas être amorti. Nous vous présentons ci-dessous les catégories des différents régimes d’amortissement possibles.

L’amortissement de votre logement

La durée d’amortissement des composants de votre bien est indispensable à votre déclaration fiscale.

  • Le gros œuvre : 80 ans pour un taux moyen observé de 2,50%
  • La toiture : 25 ans pour un taux moyen observé de 4%
  • L’étanchéité du bâtiment : 15 ans pour un taux moyen observé de 6,7%
  • L’installation électrique : 25 ans pour un taux moyen observé de 4%
  • Les agencements intérieurs : 15 ans pour un taux moyen observé de 6,7%
  • Les ascenseurs : 15 ans pour un taux moyen observé de 6,7%

L’amortissement du mobilier en location meublée

Le mobilier de votre appartement ou de votre maison peut être amorti sur une période de 10 ans pour une location meublée. Toutefois, si le montant de l’amortissement dépasse le seuil de 600 € par an, vous pourrez choisir de mentionner vos dépenses en charges déductibles ou de les amortir, en fonction de votre déficit. Lorsque ce dernier ne peut être pleinement consommé sur 10 ans, il est alors conseillé de privilégier l’amortissement du mobilier pour une fiscalité plus avantageuse.

L’amortissement des travaux réalisés dans le logement

Là encore, en tenant compte de votre déficit, vous avez la possibilité de déclarer les frais de vos travaux de rénovation, d’entretien ou d’amélioration, en charges déductibles ou de les amortir. Afin de bénéficier d’une certaine défiscalisation, ces derniers devront néanmoins intervenir après la mise en location de votre logement meublé, ou être engagés dans le but de permettre celle-ci. La durée des amortissements se décline alors comme ceci :

  • Maçonnerie : 15 ans
  • Rénovation électrique : 20 ans
  • Peintures et papiers peints : 10 ans
  • Parquets : 15 ans
  • Revêtements des sols : 5 ans
  • Plomberie : 10 ans
  • Cuisine : 10 ans

En prenant le soin d’appliquer un amortissement en LMNP sur les différents composants prévus par la loi française, vous vous assurez une défiscalisation intéressante pour la déclaration de votre location meublée. Un avantage qui n’impacte pas le calcul de votre plus-value en cas de vente puisque les amortissements ne sont pas pris en compte. N’hésitez donc pas à opter pour le régime du réel et à profiter des avantages de votre statut LMNP pour un meilleur investissement locatif en meublé !

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