Le Loueur Meublé Professionnel : définitions et principes

Auteur : David LELONG | Date de modification : 25 août 2022

Aujourd’hui, en matière de locations, une majorité des propriétaires opte pour des logements meublés. En effet, au-dessus d’un certain montant de revenus sur ce type de biens, le bailleur peut choisir le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Ce dernier s’applique exclusivement aux bailleurs qui mettent en location, à titre professionnel, des logements meublés. Néanmoins, afin de prétendre à cette situation, certaines conditions sont à prendre en compte. Afin de vous en dire plus sur ce sujet, nos experts Immobilier Danger vous expliquent dans un article détaillé, tout ce que vous devez savoir sur le statut du loueur meublé professionnel et ses avantages.

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Le Loueur Meublé Professionnel : quel est son statut ?

Aujourd’hui, le loueur meublé professionnel (LMP) est un statut dit professionnel ainsi qu’un statut juridique et fiscal. En effet, tous les acheteurs de biens qui entrent dans cette catégorie sont considérés comme des professionnels de la location meublée, et donc, comme des commerçants. De ce fait, comme tout commerçant, le loueur meublé professionnel cotise pour sa retraite au RSI (Régime Social des Indépendants). Ces mêmes cotisations sont alors déductibles des revenus imposables.

Généralement, le statut LMP concerne les personnes qui ne possèdent qu’un ou deux logements loués meublés. Puisque les revenus provenant de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les propriétaires sous ce statut bénéficient de véritables avantages.

Les loueurs en meublé professionnels ont pour activité principale l'investissement dans des biens locatifs loués en meublé

Comment devenir LMP et quelles sont les conditions à respecter ?

Afin de bénéficier du statut LMP, il vous faudra dans un premier temps, être propriétaire de logements dit meublés au sens légal de la loi, c’est-à-dire en vertu des normes en vigueur. Vous pouvez aussi bien proposer une location meublée en tant que bail saisonnier pour profiter des avantages du statut LMP. Toutefois, afin d’être considéré au sens légal comme étant un loueur de meublé professionnel, il vous faudra respecter plusieurs conditions :

  • Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur meublé professionnel ;
  • Générer plus de 23 000 € de recettes annuelles (charges comprises et loyers TTC) ;
  • Avoir des revenus qui doivent représenter plus de 50 % de la totalité des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.) ;
  • Être inscrit à une caisse de prestations sociales spécifiques des travailleurs non-salariés.

Si en tant que loueur, vous ne respectez pas la totalité de ces critères, alors vous serez automatiquement considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP). De ce fait, il est nécessaire de bien faire la distinction entre ses deux statuts qui n’offrent pas les mêmes avantages sur le long terme.

Les conditions liées à la location sous le régime LMP

Pour tous les propriétaires LMP mettant en avant un logement à louer, ce dernier peut être un bien meublé loué à l’année ou un logement constituant une location saisonnière lors des périodes estivales. Néanmoins, afin d’être considéré comme un meublé, le bien se doit de comporter divers éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire. En effet, si le statut LMP est attribué sur quelques critères, le logement se doit toutefois de disposer de différents équipements :

  • D’un réfrigérateur ;
  • D’un congélateur ;
  • Des étagères de rangement ;
  • De la vaisselle (verres, assiettes, couverts, etc) ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • D’un matériel d’entretien ménager (aspirateur et serpillère) ;
  • De plaques de cuisson ;
  • D’un four ;
  • D’une literie (matelas, couverture, oreillers, draps, etc) ;
  • D’une table ainsi que des chaises ;
  • D’un canapé ou de fauteuils ;
  • D’un dispositif d’occultation pour les fenêtres (rideaux, stores, volets, etc) ;
  • De luminaires fonctionnels.

En mettant en place ces équipements dans un logement dédié à la location meublée, il vous sera aisé de faire la demande du statut LMP, outre les différentes conditions qui entraînent la demande de ce régime.

Quelle est la différence entre le statut LMP et le statut LMNP ?

Aujourd’hui, lorsque l’on souhaite louer un bien immobilier en tant que bailleur, il est possible de mettre sur le marché un appartement ou une maison sans meubles ou justement, avec des meubles. De ce fait, tout propriétaire qui fait le choix de louer en meublé est considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette activité relève donc de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les revenus ne sont alors pas considérés comme des revenus fonciers.

La condition LMP, contrairement à la location à titre non professionnel, permet quant à elle, de déduire l’intégralité des charges liées aux biens comme les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion, d’assurances, les intérêts d’emprunt ainsi que les droits de mutation. Rentrent en compte aussi les frais d’établissement, les frais de notaire et de constitution de société. Avec le statut LMP, il est donc possible d’amortir la valeur du bien ou encore d’imputer des déficits sur le revenu imposable contrairement au régime LMNP. Néanmoins, il ne faut pas négliger le fait que statut entraîne des obligations fiscales et comptables bien plus importantes que la condition du loueur meublé non professionnel.

Quels sont les avantages à être Loueur Meublé Professionnel ?

Aussi bien sur le plan fiscal que sur le plan financier et social, vous bénéficierez de nombreux avantages avec le statut LMP. En effet, le régime LMP met en avant plusieurs atouts indéniables lors de la mise d’une location meublée non professionnelle sur le marché immobilier :

  • La sécurité d’un bail commercial ;
  • La récupération de la TVA, lorsque la location meublée a été achetée neuve dans une résidence avec services ;
  • La déduction des charges locatives ainsi que l’amortissement du bien meublé qui permet de défiscaliser les revenus perçus au régime réel ;
  • La location meublée est exonérée de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  • Contrairement au régime LMNP, le déficit fiscal LMP généré par les charges et les amortissements est imputable sur le revenu global de l’année, et ce, sans limitation de montant ni de durée ;
  • La location meublée est exonérée de la plus-value professionnelle au-delà de 5 ans de location si les recettes du loueur en meublé sont inférieures à 90 000 euros sur les deux dernières années.

De plus, il est nécessaire de prendre en considération que le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles en cas de cession du bien mis en location. En effet, le régime LMP en s’affiliant au RSI, fait bénéficier le bailleur d’une couverture sociale et permet de valider des trimestres de retraite complémentaires.

Aujourd’hui, le loueur meublé professionnel bénéficie de nombreux avantages fiscaux en matière d’imposition. Il profite ainsi de revenus non soumis à l’imposition foncière, mais au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant qu’entrepreneur individuel, il bénéficie ainsi de véritables revenus complémentaires sur le long terme. Il convient ainsi de bien s’informer sur la fiscalité spécifique au LMP avant de se lancer dans ce type d’activité et de faire de l’investissement locatif votre activité principale.

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