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Sous-location de son appartement en toute légalité

Auteur : David LELONG

Un locataire peut avoir le droit de sous-louer son appartement ou sa maison. Il doit pour cela respecter certaines règles que nous allons voir ci-dessous. Que ce soit vis-à-vis du propriétaire ou du prix de la sous-location, c’est une démarche qui est très encadrée quand elle est autorisée.

La sous-location peut être un moyen utile pour payer une partie de son loyer pendant son absence tout en augmentant le taux d’occupation des logements. C’est un atout précieux qui est notamment recherché dans les grandes villes comme Paris où l’offre locative est faible.

Cela permet notamment aux étudiants de trouver une solution pour leur location pendant leurs vacances scolaires ou pendant une période de stage dans une autre ville ou un autre pays.

Au sommaire de cette page :

- 1. Définition d’une sous-location

- 2. Optimiser l’usage d’un logement

- 3. Les règles pour pouvoir sous-louer son appartement en toute légalité

- 4. Les sanctions en cas de sous-location sans accord du propriétaire

- 5. Exemple d’étudiant ayant besoin de sous-louer

- 6. Motiver votre propriétaire à accepter votre demande

- 7. Contrat de sous-location entre locataire et sous-locataire

- 8. Des solutions se développent pour favoriser les sous-locations

Qu’appelle-t-on la "sous-location" d’un logement ?

On parle de sous-location d’un appartement ou d’une partie d’un logement lorsqu’un locataire fait payer à une autre personne un loyer pour lui mettre à disposition cette habitation.

Il s’agit donc d’une pratique très réglementée qui consiste pour une personne (le locataire), qui a signé un bail de location avec un propriétaire, a loué à son tour ce logement entièrement ou partiellement à un tiers.

Pour qu’il y est "sous-location", il faut nécessairement qu’il y ait un paiement du loyer. Cela peut être par de l’argent ou en échange d’heure de travail.

Dans le cas d’un hébergement gratuit (temporaire ou permanent), on parle de prêt ou d’occupation de ce logement. Cela ne rentre plus dans le cadre d’une sous-location puisqu’il n’y a pas de paiement de loyers par la personne tierce. Chaque locataire est libre d’accueillir qui il veut chez lui.

Sous location d'un appartement

Optimiser l’utilisation d’un appartement ou d’une maison

Lorsque vous signez un contrat de location avec un propriétaire bailleur pour votre résidence principale, c’est généralement sur un bail de longue durée :

- 3 ans reconductible tacitement en location nue

- 1 an en location meublée

Seulement, il vous arrive de vous absenter de cette habitation que ce soit pour un week-end, une semaine ou plusieurs mois.

Votre location ne sert donc à personne pendant ce temps-là et vous continuez à devoir payer un loyer malgré le fait que vous êtes ailleurs.

La sous-location est une solution qui est de plus en plus fréquente, notamment avec l’émergence d’Airbnb. Elle permet aux locataires de percevoir de l’argent en louant à d’autres personnes leur location actuelle pendant leur absence.

Dans les secteurs où il manque de logements comme à Paris. Cela offre de plus des solutions supplémentaires d’hébergement pour des touristes, des professionnels en déplacement, etc.

Quelles sont les règles pour avoir droit de sous-louer son appartement ?

Par défaut, tout contrat de location suit la loi du 6 juillet 1989 qui définit les règles d’un bail en location vide.

Celle-ci stipule notamment dans l’article 8 que le locataire n’a pas le droit de sous-louer sa location sans l’accord écrit du propriétaire.

La première chose à faire est donc de demander l’accord écrit du propriétaire bailleur de ce logement pour la pratique de la sous-location dans son appartement.

Le propriétaire peut :

- Refuser que son locataire sous-loue son logement pendant son absence. Il n’a aucune obligation de justifier ce refus.

- Accepter la sous-location dans le cadre de ce bail. Pour cela, il devra rappeler dans son écrit que le prix du loyer de cette sous-location ne pourra excéder le loyer déterminé par le contrat de location.

En clair, le locataire ne peut pas percevoir plus d’argent que le montant qu’il donne au propriétaire pour l’usage de cet appartement.

C’est une 2ème condition fixée par la loi pour une sous-location.

Cas d’une location meublée

Pour les logements loués en meublé avant l’entrée en application de la loi ALUR du 27 mars 2014, la sous-location est libre sauf mention contraire dans le bail de location.

Pour les meublés dont le contrat a été signé ensuite, le règlement est le même que pour une location vide à ce sujet depuis la loi ALUR.

Quelles sanctions pour une sous-location illégale ?

Si vous prenez le risque de sous-louer votre appartement pour lequel vous avez un contrat de location pour votre résidence principale vous vous exposez à :

- une possible résiliation du bail par le propriétaire

- Des sanctions financières avec notamment des dommages et intérêts

- De possibles sanctions pénales

Mieux vaut donc faire les choses dans les règles et attendre d’avoir l’autorisation écrite de votre propriétaire pour faire de la sous-location.

La justice a, par exemple, condamné un locataire à reverser l’intégralité de l’argent de ses sous-locations illégales sur Airbnb à son propriétaire.

Exemple de besoin fréquent de sous-louer pour un étudiant

De nombreux locataires ont des périodes dans leur vie où ils ne sont pas présents dans leur location, mais ils doivent quand même continuer à payer difficilement leur loyer.

Prenons l’exemple classique d’un étudiant à Paris. Il doit partir faire un stage de quelques mois à l’étranger.

Seulement, il a bataillé pour décrocher une location intéressante et ne compte pas l’abandonner. Il en aura besoin à son retour et ne souhaite pas revivre les difficultés pour trouver une location à Paris.

Malheureusement, comme de nombreux étudiants, il n’a pas les moyens financiers de continuer à payer son loyer à Paris et de payer un autre logement là où il va faire son stage.

La sous-location apparaît alors comme la meilleure des solutions. Il ne reste plus qu’à convaincre son propriétaire de l’accepter.

Comment inciter votre propriétaire à accepter votre sous-location ?

Comme nous l’avons vu ci-dessus, votre propriétaire n’est pas obligé d’accepter votre demande d’avoir l’autorisation de sous-louer votre appartement. Il n’a de plus aucune justification à vous faire.

Pour lui cela ne change rien. Il sait que vous lui payerez son loyer tous les mois et n’a donc pas à se soucier de vos besoins à vous.

Votre propriétaire refuse la sous-location ?

Si vous n’arrivez pas à le convaincre en tentant de le rassurer sur ses préoccupations à lui. Vous pouvez toujours tenter de lui proposer un arrangement sur les loyers que vous verseront vos sous-locataires.

Par exemple, en proposant à votre propriétaire de lui reverser une partie des loyers perçus quand vous sous-louez cette location. Cela lui permettra de bénéficier financièrement lui aussi de cette solution et vous pourrez ainsi obtenir la fameuse autorisation écrite.

Spécifiez alors bien les conditions de votre accord dans le document écrit qui indique l’autorisation de sous-location, le règlement sur le loyer et la part qui revient au propriétaire.

C’est une solution qui est développée actuellement par un grand réseau d’agences immobilières comme nous le verrons ci-dessous.

Enfin, si malgré tout, il ne change pas d’avis. Il vous restera la possibilité de lui demander de changer cette location en une colocation. Il pourra ainsi faire lui-même les contrats et le choix des différents colocataires.

Contrat entre le locataire et le sous-locataire et déclaration des loyers

Vous avez l’accord écrit de votre propriétaire et vous souhaitez l’utiliser pour sous-louer votre location ?

Vous rentrez ainsi dans la peau du propriétaire bailleur et vous allez devoir gérer votre locataire. Cela passe tout d’abord par la réalisation d’un contrat de sous-location entre vous, le locataire, et votre sous-locataire. Vous devez ainsi vous mettre d’accord sur les éléments de ce bail de sous-location :

- La durée de celui-ci

- Le montant du loyer et des charges

- La date du paiement du loyer

- Les modalités de résiliation

- Une copie de l’autorisation de sous-location du propriétaire

- Etc.

Attention ce type de contrat de sous-location n’est pas soumis à une loi spécifique. Prenez quand même soin de spécifier tous les éléments nécessaires et de détailler tous les besoins et obligations de chacun.

Le locataire reste tenu par son contrat de location avec son propriétaire. À lui de faire respecter ses droits vis-à-vis du sous-locataire, notamment en matière de dégradations. Pensez donc à faire un état des lieux d’entrée comme de sortie de la sous-location.

Déclaration aux impôts des loyers perçus

Lorsque vous sous-louez votre location, vous devez déclarer les loyers perçus. Comme généralement cette sous-location se fait en meublé, il vous faudra déclarer ses revenus comme tel dans votre déclaration d’impôt.

Ce type de loyers se déclare en "bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

À noter, si vous ne sous-louez qu’une partie de votre résidence principale dans des conditions de loyers modestes. Vous pouvez bénéficier d’exonération d’impôts sur ces revenus comme nous l’expliquons dans notre article sur la location d’une chambre de sa résidence principale .

La sous-location se développe notamment grâce à de nouvelles offres

Avec un manque important de logements dans certaines villes, des loyers élevés et toutes les solutions techniques pour mettre en place cela facilement, la sous-location redevient à la mode.

Certaines sociétés se sont même spécialisées dans cela. Le propriétaire leur confie leur bien immobilier et ce sont eux qui gèrent les locations et les sous-locations de manière à ce que l’appartement soit toujours loué et occupé.

En outre, le réseau d’agence immobilière Century21 est en train de déployer un nouveau type de bail nommé "bail Century21 Airbnb-compatible" en partenariat avec Airbnb. Il propose de faciliter la sous-location à des voyageurs jusqu’à 120 jours par an comme le veut la loi. Les revenus issus de ces sous-locations seront partagés entre le locataire, le propriétaire et l’agence immobilière. C’est ce que révèle Alexandra Boquillon dans son article sur Challenges.

La demande en logements temporaires est en pleine expansion, notamment dans les grandes villes. La généralisation de la sous-location en toute légalité pourrait donc se faire et bénéficier ainsi à tous les acteurs du marché (propriétaires, locataires, voyageurs, intermédiaires, etc.).

Avant de pouvoir sous-louer votre appartement, encore faut-il décrocher un contrat de location. Découvrez tous nos conseils pour mettre en avant votre dossier de location.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez les 8 cas de préavis de location réduit à 1 mois

- Informez-vous sur les APL de la CAF pour payer votre loyer.

- Découvrez comment se passent les augmentations de loyer.

- Calculez s’il est préférable pour vous d’acheter ou de louer votre logement.

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