Bail et loi ALUR, nos conseils

Qu’est ce que la loi Alur ?

Légiférée par la Ministre de l’Égalité des Territoires et du Logement Cécile Duflot, la loi ALUR a mis en place de nombreuses mesures pour lutter contre la mise en location de logements insalubres, ainsi que promouvoir des constructions en accord avec un plan d’urbanisme responsable. Une réglementation stricte qui tend à agir contre la tension immobilière de certaines régions et pour le droit à un logement décent pour tous.

Ce texte officiel du gouvernement français présente quatre objectifs distincts, articulés autour des notions de lutte contre l’habitat indigne, d’offre de construction, de l’encadrement de la location, du développement d’un urbanisme plus responsable, ainsi que de la création d’organismes de foncier solidaire :

• Un accès au droit de logement décent facilité incluant la protection des populations vulnérables ou des foyers modestes et le développement de l’offre immobilière.
• Des relations plus équilibrées entre les professionnels de l’immobilier, les propriétaires bailleurs et les locataires.
• L’encadrement des pratiques du marché immobilier jugées abusives avec une réglementation stricte.
• Le développement de la transparence et de l’innovation.

Toutes ces mesures visent à rendre le bail loi ALUR plus sécurisant pour vous, en tant que locataire, mais aussi pour le propriétaire et les professionnels du secteur. Des amendements précis qui permettent de mettre en place des contrats de location plus respectueux des droits de chacun pour un marché immobilier raisonné en France.

Qui est concerné par la loi Alur ?

La loi ALUR impose de nouvelles mesures pour tous les acteurs du secteur immobilier et concerne par conséquent tout autant les propriétaires, que les locataires, les copropriétés, ainsi que tous les professionnels du logement dans la construction ou la rédaction du bail des biens locatifs. Véritable révolution dans le monde de l’immobilier, la loi ALUR n’a eu de cesse de faire évoluer ce secteur pour lutter contre les abus précédemment observés et faciliter l’accès au logement décent pour tous les particuliers. Si les premières dispositions sont entrées en vigueur en 2014, de nouvelles mesures ont été ajoutées en 2017 et en 2018.

Propriétaires

Concrètement, cela implique un certain nombre de règles à respecter pour les propriétaires bailleurs tels que la réalisation de diagnostics immobiliers (électrique, gaz, plomb, performance énergétique et risques naturels), l’installation de détecteurs de fumée au sein des biens locatifs, le respect de l’encadrement des loyers, la demande d’un permis de louer, l’établissement d’une notice d’information, la rédaction d’un contrat de location selon le modèle bail loi ALUR, ou encore la souscription à une assurance responsabilité civile incluant l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

Copropriétaires

En ce qui concerne les copropriétés, le fonctionnement du syndic a été davantage réglementé quant aux majorités nécessaires sur certains votes, la séparation des finances avec celles de la copropriété, une mise en concurrence tous les trois ans obligatoire, la remise de certains documents dans le cas d’une promesse de vente par l’un des copropriétaires, la création d’un fond de prévoyance pour les travaux, ainsi qu’une immatriculation obligatoire.

Professionnels immobiliers

Les agents immobiliers, tout comme les autres professionnels du secteur, sont également impactés par la loi ALUR et les dispositifs de cette dernière. Ainsi, ils doivent désormais afficher clairement les frais à la charge du locataire ainsi que ceux du propriétaire pour une location. Cette réglementation prévoit, par ailleurs, l’encadrement des ventes de liste d’annonces immobilières, et l’obligation d’une formation continue pour les agents du secteur (agents immo, agents commerciaux, mandataires et syndics de copropriété).

Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) a notamment été créé en juillet 2014 afin de proposer des règles déontologiques et élaborer les programmes de formation continue.

Locataires

Au-delà de bénéficier de plus de transparence et de loyers encadrés dans vos recherches de location, la loi ALUR a instauré un dossier unique de demande dans le cas des logements sociaux. En outre, vous profitez désormais de certaines garanties telles qu’une indemnisation si des travaux sont effectués plus de 21 jours consécutifs dans leur logement. Élaborée avant tout dans un souci d’accès au logement universel, la loi ALUR permet aussi la demande d’un préavis réduit selon certaines conditions. Vous pouvez alors quitter votre logement plus facilement, en évitant une perte d’argent conséquente dans le cadre d’un bail glissant loi ALUR.

Quels sont les changements liés à la loi Alur pour le locataire ?

Depuis 2014 et les nouveaux amendements de 2017 et 2018, la loi ALUR a été source de changements majeurs dans le secteur immobilier et notamment celui de la location. Nous revenons ici sur les principales mesures appliquées vous impactant directement en tant que locataire.

Le bail loi ALUR

La réglementation de la loi Duflot II a instauré deux modèles types de baux : le bail location meublé loi ALUR et le bail location nue loi ALUR. Ces documents officiels sont à utiliser obligatoirement par les propriétaires pour la mise en location de leurs biens immobiliers et doivent vous préciser les caractéristiques de ces derniers avec des informations telles que :

• Surface habitable
• Loyer de référence de la zone
• Nature et montant des derniers travaux réalisés depuis le dernier renouvellement de bail loi ALUR ou le dernier contrat de location
• Montant et date du dernier loyer versé par le locataire précédent
• Équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication dans le logement

En vigueur depuis le 1er août 2015, ces modèles type de bail loi ALUR pour une location meublée ou nue laissent toutefois la possibilité au propriétaire bailleur d’ajouter des clauses à leur contrat de location. Il convient donc de lire attentivement les conditions de votre contrat au moment de la signature.

L’état des lieux loi ALUR

Pour accorder le locataire et le bailleur sur l’état des lieux du logement à l’entrée ou à la sortie, document indispensable annexé au contrat de location, la loi ALUR indique également par décret des informations types obligatoires avec un état des lieux de référence (par exemple le relevé des compteurs de gaz, d’électricité ou d’eau). Ces obligations sont valables quand l’habitation est la résidence principale du locataire.

Attention donc à ce que votre modèle d’état des lieux soit bien conforme à cette règlementation. Le bailleur n’aura pas le droit de se retourner contre son locataire pour des dégradations sur le dépôt de garantie s’il n’y a pas eu de rédaction d’un état des lieux ou si celui-ci n’est pas conforme à ce décret spécifique.

Il n’y a pas d’obligations à rédiger un tel document mais c’est vivement recommandé pour éviter tout litige entre bailleur et locataire et éviter des retenues sur le dépôt de garantie.

MODELE ETAT DES LIEUX >>

L’encadrement des frais d’agence immobilière

La loi ALUR prévoit un seuil pour les honoraires d’agence immobilière à ne pas dépasser. Ce dernier est fixé selon la zone géographique du bien loué et se définit selon les critères suivants :

• 12€ et 15€ / m² en zone très tendue ;
• 10€ et 13€ / m² en zone tendue ;
• 8€ et 11€ / m² en zone normale.

L’état des lieux à la charge du locataire doit, quant à lui, respecter un montant maximum de 3€ / m², et ce, quelle que soit la zone. N’hésitez pas à vérifier la conformité des honoraires demandés lorsque vous passez par une agence immobilière.

L’encadrement des loyers

Dans les zones tendues, il s’agit d’observer les loyers appliqués afin d’éviter des dérives abusives en fixant des plafonds. La loi Duflot II impose donc de respecter certains plafonds de loyers dans la rédaction du bail loi ALUR. Selon la région du logement, vous pouvez donc vous renseigner sur les seuils imposés afin de louer votre bien au juste prix. À noter également que si le bail loi ALUR doit mentionner le montant du loyer versé par le locataire précédent, la réalisation de gros travaux ou une réévaluation du bien peut justifier une hausse du loyer. Parfaitement légitime, cette dernière devra toutefois respecter le loyer médian de référence majoré.

Renseignez-vous également sur la fiscalité du bail mobilité.

Encadrement des baux en colocation

Les règles de la colocation sont définies par l’art. 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Si deux personnes ou plus louent la même habitation en tant que résidence principale, ils ont désormais la possibilité de rédiger des baux de location différents pour tous les locataires. Avant, en effet, il y avait une obligation d’un contrat unique de colocation avant 2014.

En outre, suite à la prise de congé de l’un des locataires, la clause de solidarité ou d’indivisibilité ne s’applique plus que pendant 6 mois maximum ou à l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire.

Retrouvez plus d’informations sur la loi Alur et la colocation.

Durée du délai de préavis réduit à 1 mois dans les zones tendues

La règle pour la durée du délai de préavis lorsqu’un locataire donne congé de son contrat à son bailleur pour son habitation est de 3 mois hormis dans certaines conditions particulières (contrat meublé, mutation, chômage, RSA, etc.). Un décret de cette loi Alur vient ajouter une nouvelle cause de réduction de la durée du préavis à 1 mois là où la demande de logements est jugée comme tendue.

Retrouvez plus d’informations sur le préavis logement en zone tendue avec une explication détaillée de cette réglementation et la liste des zones géographiques concernées en France.

Qu’est-ce que les charges Alur ?

La location d’un appartement ou d’une maison comprend le loyer propre au logement mais aussi les charges locatives de ce dernier. Avec un système de provision sur charges et de régularisation annuelle sur la somme perçue, un vide juridique existait pourtant jusqu’en 2014. La loi ALUR a imposé la description des charges retenues sur vos mensualités et l’envoi d’un récapitulatif des frais au moment de la régularisation. Elle a également précisé les dispositions des propriétaires bailleurs de logements en copropriété lorsque vous quittez les lieux avant la régularisation annuelle des charges par le syndic. Dans l’attente de cette comptabilité, les bailleurs peuvent donc retenir jusqu’à 20% sur la somme de votre dépôt de garantie. Le trop-perçu vous sera alors versé à la suite de la régularisation.

Dans le cas d’une mise en location, les propriétaires doivent observer certaines réglementations et effectuer des démarches précises visant à attester de la salubrité de leurs logements. En tant que locataire, vous pouvez saisir la Commission de conciliation si la décence du logement, ou le montant du loyer demandé font défaut quant à la réglementation en vigueur. Avec la signature de votre bail loi ALUR, vous devez également disposer de tous les documents requis vous indiquant les différents éléments à votre charge dans l’entretien du logement.

Pour continuer à vous informer sur les règles pour un bailleur, consultez la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location et ces 5 autres choses à faire avant de louer un appartement à un locataire.