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Évolution des prix immobiliers d’après les graphiques de Friggit de décembre 2014

11 décembre 2014

Comme chaque fin de trimestre, les différents graphiques de Jacques Friggit sont mises à jour sur le site du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD). À travers ces différentes courbes sur l’évolution des prix de l’immobilier et d’autres indicateurs, nous allons pouvoir observer comment évolue actuellement le marché immobilier et tenter d’en tirer quelques perspectives pour 2015 et les années à venir.

Mise à jour : découvrez les nouvelles courbes de Friggit de mars 2016.

L’évolution des prix des logements est toujours déconnectée des revenus, même si cela s’améliore

Le graphique le plus connu et le plus repris est celui qui retrace dans le temps l’évolution du rapport entre les prix des logements et le revenu disponible des ménages en France. On y trouve également des courbes d’évolution sur le nombre de transactions sur un an glissant ainsi que sur le montant total des ventes immobilières sur cette année.

En cette fin 2014, le premier constat que l’on peut dresser, c’est que, malgré des taux d’emprunt extrêmement bas, les acquéreurs se font rares. En effet, le nombre de transactions repart fortement à la baisse depuis plusieurs mois :

Courbes et tunnel de Friggit en décembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Mise à jour : retrouvez les dernières mises à jour de ces graphiques dans notre nouvel article sur les courbes de Friggit en mars 2016.

Or quand les volumes de ventes chutent, c’est toujours annonciateur d’une future baisse des prix des logements. Cela signifie effectivement que l’équilibre entre l’offre et la demande n’est plus là et qu’il faudra que les vendeurs adaptent leur prix pour vendre à des acquéreurs moins nombreux et qui ont donc plus de choix et de pouvoir de négociation.

En ce qui concerne les prix de l’immobilier par rapport aux revenus et l’évolution de ce ratio, on observe une poursuite de la baisse. Néanmoins celle-ci reste peu forte. On assiste, pour le moment, à une correction en douceur de cette énorme bulle immobilière. Il faut également tenir compte de l’impact de la chute des taux des crédits immobiliers qui freine fortement ce dégonflement de bulle immobilière comme nous le faisons remarquer dans notre article sur les tendances pour l’immobilier en 2016.

Courbes et tunnel de Friggit en décembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

En analysant plus finement les évolutions des prix des logements entre Paris, l’Ile-de-France et la Province, on peut voir que la correction s’est accélérée sur Paris alors qu’elle reste à un rythme modéré en Ile-de-France et en Province sur cette fin d’année 2014.

Autre signe d’une bulle immobilière : l’écart entre les prix et les loyers

Pour pouvoir parler d’une bulle immobilière, il faut non seulement que les prix soient déconnectés des revenus, mais également que les prix soient déconnectés des loyers. Dans le cas contraire, cela pourrait tout simplement vouloir dire que le logement coûte de plus en plus cher (par exemple, s’il y avait une réelle pénurie de logements).

Ce troisième graphique met en parallèle l’évolution du ratio "prix/revenus" avec celle du ratio "loyers/revenus" :

Courbes et tunnel de Friggit en décembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Il n’y a pas de contestation possible. La flambée observée sur les prix depuis le début des années 2000 n’a pas du tout été suivi d’une flambée similaire au niveau des loyers, même si ces derniers ont augmenté plus rapidement que les revenus. Les difficultés observées par les locataires proviennent plutôt d’une paupérisation de cette population par rapport à l’ensemble des Français.

Cet écart important entre les prix et les loyers démontre également à quel point la rentabilité locative à chuter d’année en année. Tant que les prix augmentaient fortement, et donc que les investissements en immobilier locatif prenaient de la valeur en plus des faibles rendements, cela n’était pas gênant pour les investisseurs. En période de baisse des prix, ces rendements très faibles font fuir les investisseurs qui se tournent vers des placements plus rentables actuellement (bourse, assurance vie, etc.).

Amélioration du pouvoir d’achat immobilier, mais on part de très loin

Comme nous l’avons vu dans notre article de synthèse de l’immobilier en 2014 et de prévisions pour 2015, les prix des logements ont baissé de 4.4 % en euros courants depuis fin 2011. La baisse est de 8.3 % en tenant compte de l’inflation sur cette période.

À cette baisse réelle des prix des maisons et des appartements vient s’ajouter une chute des taux immobiliers de 177 points de base depuis fin 2011. Cette diminution forte des taux équivaut à une baisse des prix des logements de plus de 15.1 %.

Entre les baisses des prix et les baisses des taux, le pouvoir d’achat immobilier a donc augmenté de plus de 20 % sur ces 3 dernières années. C’est donc une excellente nouvelle. Mais attention, en y regardant de plus près, on peut voir que l’on est encore loin d’avoir retrouvé un pouvoir d’achat immobilier équivalent à celui d’avant la création de cette gigantesque bulle immobilière :

Courbes et tunnel de Friggit en décembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Méfiez-vous donc de ceux qui ne vous parleront que de cette hausse récente du pouvoir d’achat, sans la mettre en perspective dans le temps. L’objectif est de vous pousser à acheter de l’immobilier pour relancer les affaires des professionnels. Encore faut-il que cet achat puisse se faire dans des conditions intéressantes pour vous.

La situation s’améliore progressivement, mais on est encore loin d’avoir retrouvé un marché immobilier intéressant sur lequel il faut absolument investir. Les risques de poursuites de correction sont importants. Autre preuve que l’on doit encore beaucoup s’endetter pour acheter un logement équivalent par rapport à il y a quelques années : il faut encore 24.5 années de crédit immobilier pour acheter un même logement que celui qui s’achetait en seulement 15 ans et avec le même effort mensuel en 2000 :

Courbes et tunnel de Friggit en décembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Autant vous dire que l’immobilier pas cher, ce n’est pas encore pour aujourd’hui en France, sauf dans les zones très rurales où la correction a déjà, en grande partie, eu lieu.

Que se passe-t-il dans les autres pays occidentaux ?

La majorité des pays occidentaux ont connu des bulles immobilières dans les années 2000. Cela est dû à un emballement de la finance et des prêts immobiliers accordés sans condition dans de nombreux pays. Les corrections de ces bulles immobilières ont néanmoins prix des allures très différentes d’un pays à un autre :

Courbes et tunnel de Friggit en décembre 2014

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Aux États-Unis, la bulle immobilière a explosé violemment et les prix sont revenus dans leur tunnel historique en très peu de temps. Ils y sont toujours d’ailleurs. Aux Pays-Bas, le scénario a été plus au moins le même mais avec un décalage dans le temps.

En Espagne, les banques possèdent une grande partie des logements à vendre et font de la rétention afin que les prix ne s’écroulent pas d’un coup. Du coup l’Espagne est encore loin d’avoir retrouvé un niveau de prix équivalent à son tunnel historique. La correction est néanmoins importante sur ces dernières années.

En outre, au Royaume-Uni, les décisions politiques de soutenir la demande ont fait repartir une nouvelle bulle immobilière après une phase de correction rapide similaire à celle des États-Unis (un peu comme le gouvernement français l’a fait en injectant des milliards d’euros dans le marché immobilier français en 2010-2011, ce qui a retardé le dégonflement).

Il n’y a qu’en Allemagne qu’il n’y a pas eu de bulle immobilière. Il faut dire qu’en termes de vieillissement de la population et d’impact sur le marché immobilier, l’Allemagne est en avance sur les autres pays occidentaux. Mais la longue période actuelle de taux bas tend à faire augmenter les prix dans les grandes villes allemandes sur ces dernières années. Cependant, les prix restent adaptés aux revenus disponibles des Allemands.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier en France, télécharger notre guide de l’achat immobilier en 2016.

Pour aller plus loin :

- Apprenez qu’il est préférable d’acheter en hiver et de vendre au début de l’été.
- Découvrez ces 7 sites pour suivre l’évolution des prix de l’immobilier.
- Retrouvez les chiffres des vraies transactions avec Patrim.
- Regardez quelles pourraient être les conséquences de la déflation sur l’immobilier.

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