Les impôts lors d’un achat immobilier

Comment faire savoir aux impôts que vous avez acheté un bien immobilier ?

Beaucoup de personnes s’interrogent au moment de faire leur déclaration de revenus aux impôts au printemps pour savoir s’il faut déclarer l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Il n’y a pas particulièrement d’élément à remplir pour cela. La seule chose que vous devez faire est de spécifier si vous avez déménagé depuis votre dernière déclaration d’impôt. Cette information sert à savoir où vous habitiez au 1er janvier de l’année afin de savoir sur quel logement vous allez être redevable de la taxe d’habitation.

Votre nouvel acte de propriété est déjà connu des services administratifs car toute transaction immobilière en France doit être enregistrée et validée par les notaires. Ils sont des représentants de l’État qui officialisent votre achat immobilier et qui collectent différentes taxes et impôts pour l’État et certaines collectivités territoriales. C’est également le notaire qui s’occupe de l’inscription de votre bien aux hypothèques.

Les impôts inclus dans les « frais de notaire »

Lorsque vous officialisez votre acte d’achat définitif chez le notaire, vous devez payer certains frais. Ils représentent entre 7 et 8 % pour un logement ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf. Seulement, il y a différents éléments qui rentrent dans le calcul des frais de notaire : les honoraires du notaire, des débours, des droits de mutation.

Ce sont ces derniers qui constituent ce que l’on peut considérer comme un impôt sur votre achat immobilier. Il s’agit d’une taxe qui est à payer au prorata du montant de votre achat. Le montant de cette taxe est ensuite réparti entre la commune, le département et l’État.

Pour payer un peu moins cher, n’oubliez pas d’utiliser ces 2 astuces pour réduire les frais de notaire.

Mis à part cela, il n’y a aucun impôt supplémentaire à payer lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement. Néanmoins vous devrez ensuite vous acquitter tous les ans de la taxe foncière et de la taxe d’habitation (si vous habitez dans ce nouveau logement).

⚠️ Les frais de notaire augmentent dans de nombreux départements en 2025. Découvrez lesquels et quand cette hausse s’applique.

Comment savoir à combien s’élèveront les impôts fonciers ?

Chaque année, en tant que propriétaire vous devrez payer une taxe foncière. Celle-ci dépend de la valeur locative du logement acheté et des taux d’imposition en vigueur dans votre commune. Pour avoir une bonne idée du montant de la taxe foncière, il suffit de demander au vendeur combien il a payé pour sa dernière taxe foncière.

Il n’y a pas de distinction en fonction des revenus du ménage pour la taxe foncière, vous devrez donc payer sensiblement la même chose que l’ancien propriétaire. Il faudra seulement s’informer sur l’augmentation annuelle globale des valeurs locatives (généralement du niveau de l’inflation sur un an) et surveiller à ce que la commune n’augmente pas trop son taux d’imposition.

Ce type d’information fait partie des informations indispensables à demander au vendeur lors d’un achat immobilier comme pour les questions sur les charges de copropriété. Attention, le montant de la taxe foncière peut fortement varier pour un logement similaire d’une commune à une autre. Renseignez-vous bien sur le niveau de cet impôt foncier dans la commune où vous souhaitez acheter. En cumulant plusieurs années de détention et donc plusieurs taxes foncières, les différences peuvent vite coûter très cher.

Pour la taxe d’habitation, il sera beaucoup plus difficile de savoir à l’avance à combien elle s’élèvera. Ceci provient du fait que son montant dépend de la composition de votre ménage, de vos revenus, de votre situation personnelle, etc. Il y a des abattements qui dépendent de ces éléments. Vous ne pouvez donc pas forcément comparer avec celle de l’ancien propriétaire…

Avez-vous droit à un crédit ou à une réduction d’impôts pour cet achat ?

Pour rappel, il existe une différence très importante entre un crédit d’impôt et une réduction. En effet, une réduction permet seulement de retirer du montant de vos impôts la somme déductible. Si vous ne payez pas d’impôts ou d’un montant inférieur à la somme déductible, votre avantage sera réduit (par exemple pour une réduction d’impôts de 1 000 € lorsque vous ne payez que 500 € d’impôts, vous n’aurez pas d’impôts à payer, mais vous auriez pu déduire 500 € de plus). En revanche, pour un crédit d’impôt, l’administration fiscale vous rembourse la différence si son montant est supérieur au montant de vos impôts. Ce qui est donc beaucoup plus intéressant pour ceux qui ne payent pas, ou peu, d’impôts.

Les crédits d’impôts

Il n’existe plus de crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Cette aide n’était applicable que pour un achat entre 2007 et le 31 décembre 2010. Seuls ceux qui ont acheté pendant cette période ont pu bénéficier de ce crédit d’impôt pour déduire de leurs impôts les intérêts de leur crédit immobilier pendant 5 ans.

Les seuls crédits d’impôts auxquels vous pouvez prétendre sont ceux pour la réalisation de certains travaux de rénovation énergétique. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur le crédit d’impôt développement durable pour vos travaux.

Les réductions d’impôts

Un seul cas particulier permet d’obtenir une réduction d’impôt. C’est lorsque vous effectuez un achat immobilier dans le neuf pour mettre le bien en location et que vous respectez certaines contraintes. Il s’agit d’un investissement défiscalisé en loi Pinel. En ce moment, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt d’un montant de 18 % du prix d’achat du logement neuf étalée sur 9 ans et dans la limite de 9 000 € par an. Ceci peut donc être très intéressant pour réduire ses impôts, notamment pour ceux qui en payent beaucoup.

En outre, il existe plusieurs autres solutions pour diminuer ses impôts en réalisant un investissement immobilier locatif. Retrouvez la liste des possibilités de défiscaliser avec l’immobilier en 2025.

Cas d’un achat pour de l’investissement locatif

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location, vous allez percevoir des loyers. Vous devrez déclarer vos loyers perçus aux impôts. Ces revenus fonciers seront ajoutés à vos autres revenus et rentreront dans le calcul de votre impôt sur le revenu.

Il existe 2 modes de déclaration. Le premier est le régime micro-foncier. Il vous permet de déduire un forfait global de vos loyers perçus pour tenir compte de vos charges mais n’est accessible que sous conditions. Le second est le régime réel où vous pourrez déduire toutes vos charges et frais pour réduire le montant de vos revenus fonciers imposables.

Pour en savoir plus, regardez si vous devez choisir le régime micro-foncier ou réel et prenez connaissance de toutes les charges déductibles de vos revenus fonciers.

En plus des impôts sur ces revenus fonciers nets de charges, vous devrez également payer les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) de 17.2 % sur ce montant.

Dans le cas où vos charges sont supérieures aux montants des loyers perçus, vous créez du déficit foncier et cela vous permet de réduire votre revenu imposable, parfois sur plusieurs années. C’est notamment le cas lorsque vous entreprenez des travaux assez importants.

Vous avez également la possibilité d’opter pour de la location meublée en LMNP ou LMP. La fiscalité n’est pas la même. Découvrez comment déclarer ses revenus LMNP aux impôts.

Imposition à prévoir lors de la revente

Pour votre achat immobilier, il y a donc différents impôts à prévoir de payer :

• Les droits de mutation
• Les impôts fonciers
• Les revenus fonciers si vous mettez ce bien en location

En outre, il y aura peut-être en plus des impôts à payer en moment de la revente de ce logement. Il y a effectivement des frais à payer lors de la vente d’un logement. Parmi ces frais, il y a notamment tout ce qui touche à l’imposition des plus-values immobilières. Actuellement, seules les résidences principales en sont totalement exonérées, pour les autres types de biens, il faudra tenir compte des abattements pour durée de détention.