Comment déclarer les LMNP ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 25 août 2022

De plus en plus de propriétaires d’un bien immobilier choisissent de mettre leur logement en location. Si vous louez un bien meublé à des fins non professionnelles, vous avez sûrement des questions quant à votre déclaration de revenus. Immobilier Danger a souhaité vous aider en vous expliquant les différentes démarches à suivre pour déclarer vos revenus dans le cadre d’une location meublée non professionnelle (LMNP).

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En quoi consiste le statut LMNP ?

Signifiant location meublée non professionnelle, le statut LMNP fait référence au propriétaire d’un logement non-professionnel qui loue son bien immobilier meublé. Les bailleurs non-professionnels investissent dans un appartement afin de le louer à une tierce personne. De ce fait, cette activité est uniquement considérée comme un complément de revenus qui vient s’ajouter à votre activité principale. Nombre de français investissent dans une location meublée dans le but de préparer leur retraite et de s’assurer d’un revenu mensuel continu.

déclaration à l'impôt sur le revenu de vos revenus LMNP : quel choix fiscal ? quel amortissement possible ?

Comment bénéficier du statut LMNP ?

Afin d’obtenir le statut LMNP, c’est-à-dire de loueur en meublé non-professionnel, il est important, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, que le plafond de vos revenus lié à votre logement en location soit conforme à :

  • 23 000 € annuel.
  • 50% maximum du montant des revenus du foyer.

De plus, il est nécessaire que votre activité de location ne soit pas être enregistrée au registre du commerce et des sociétés (RCS) au titre de loueur de meublés professionnel (LMP).

Quelles sont les modalités du LMNP ?

La location meublée non-professionnelle peut s’effectuer si le bailleur et le logement répondent à certaines conditions. Du côté du bailleur du bien meublé, les modalités pourront connaître des changements selon l’évolution des revenus qu’il perçoit de ses différentes locations. Pour obtenir le statut de loueur de meublé non-professionnel, il doit exercer cette activité en parallèle de son activité professionnelle principale. Cela doit être considéré comme un apport financier supplémentaire à son salaire mensuel.

Pour la déclaration fiscale, les revenus de la location meublée non-professionnelle sont indiqués comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) encadrés par le régime micro-BIC. Grâce à celui-ci, le bailleur profitera d’un abattement des charges d’environ 50%. Les revenus de la location meublée peuvent également être régis par le régime réel qui tiendra compte de l’amortissement du bien.

Quels sont les critères à respecter pour louer son appartement en LMNP ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez louer votre appartement à l’aide du statut LMNP, vous devez vous assurer que celui-ci est habitable dès sa mise en location. Pour être considéré comme un logement meublé, l’habitation doit disposer de meubles et équipements obligatoires tels que :

  • Une cuisine équipée de plaques de cuisson, d’un four classique (ou un four à micro-ondes), d’un réfrigérateur et d’un congélateur d’une température inférieure ou égale à 6°C.
  • Des volets ou rideaux pour obscurcir les pièces.
  • Du linge de lit.
  • De la vaisselle.
  • D’une table avec des chaises.
  • D’un luminaire.
  • De meubles de rangement.
  • D’outils et produits ménagers pour entretenir le bien.

Que vous disposiez d’un logement neuf ou ancien, vous pourrez tout à fait le mettre à la location en LMNP si ce dernier dispose des éléments précédents. Généralement, les biens immobiliers meublés font partie des résidences dirigées par un spécialiste ou des résidences de services, notamment via le dispositif Censi-Bouvard. Néanmoins, il est parfaitement possible que vous louiez votre meublé en tant que particulier.

Comment réaliser votre déclaration de revenus LMNP avec le régime micro-BIC ?

Lorsque vous mettez en location un bien immobilier meublé, celui-ci vous permettra alors de percevoir des loyers mensuels. Quand viendra le moment de réaliser votre déclaration fiscale, vos recettes pourront être déclarés sous le régime micro-BIC sous certaines conditions.

Le régime micro-BIC

Pour que votre meublé soit régi par le régime micro-BIC lors de votre déclaration fiscale, vos revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 70 000 €, pour un logement classique, et à 170 000 € pour un logement touristique situé au sein d’une résidence classée.

La déclaration des revenus en micro-BIC

Chaque année, vous avez l’obligation de faire votre déclaration d’impôts sur les revenus avant la fin du mois de mai. Afin de déclarer vos loyers LMNP, vous devez remplir le formulaire n°2042 C-PRO que vous pouvez retrouver directement dans la rubrique “Professions non salariées” et “Revenus des locations meublées non professionnelles”. En renseignant le montant total de vos loyers, vous bénéficierez d’un abattement sur impôts.

Pourquoi déclarer vos revenus locatifs en micro-BIC ?

En choisissant de déclarer vos revenus fonciers sous le régime micro-BIC, vous profiterez d’un abattement fiscal de 50% sur le montant total que vous avez perçu, ce qui baissera le montant de la somme que vous devez aux impôts.

Qui peut prétendre au régime micro-BIC ?

Pour les propriétaires ayant mis en location un bien unique, le régime micro-BIC sera plus que suffisant puisque les démarches consistent seulement à déclarer vos loyers perçus, c’est-à-dire vos recettes. De plus, avec un seul bien immobilier en location, vous ne dépasserez pas le chiffre d’affaires maximal de 70 000 €.

Cependant, ce n’est souvent pas le choix fiscal le plus avantageux. L’intérêt du LMNP réside dans le fait de pouvoir amortir le prix du meublé pour réduire son imposition pendant de nombreuses années. Attention donc à bien choisir votre option fiscale selon les caractéristiques de votre projet.

Comment déclarer vos revenus LMNP avec le régime réel ?

Quand viendra le moment de déclarer vos revenus LMNP, vous aurez la possibilité de le faire sous le régime réel. Afin de vous aider à choisir le régime le plus avantageux, Immobilier Danger vous en dit plus sur la déclaration des revenus avec le régime réel.

Le régime réel LMNP

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € par an, votre déclaration peut être faite sous le régime micro-BIC ou réel selon votre choix. En revanche, si ces derniers dépassent ce chiffre d’affaires, vous serez dans l’obligation de déclarer vos revenus sous le régime réel.

La déclaration des revenus sous le régime réel

Lors de votre déclaration d’impôts sous le régime réel, vous devrez alors remplir le formulaire n°2031 et compléter votre demande en renseignant votre compte de résultat minutieusement tenu. Si vous souhaitez bénéficier d’une réduction des charges d’amortissement, il sera essentiel que vous réalisiez un tableau en parfaite adéquation avec les normes établies par le Code général des impôts que vous pouvez retrouver dans l’article 39C. Afin de vous assurer que votre déclaration soit effectuée de façon optimale, nous vous conseillons de consulter un expert-comptable qui veillera à son bon déroulement.

Consultez pour cela notre article « pourquoi prendre un expert-comptable pour son LMNP ?« .

Pourquoi opter pour le régime réel pour déclarer vos revenus locatifs ?

Grâce à ce régime, vous rembourserez les dépenses effectuées dans le cadre de la gestion de votre investissement. Pour cela, il vous sera demandé de renseigner :

  • Le prix d’achat et les frais de notaire
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les éventuels travaux réalisés au sein du logement
  • Les taxes payées
  • Les assurances immobilières auxquelles vous avez souscrit (assurance emprunteur, assurance habitation propriétaire non-occupant, assurance loyers impayés, etc.)

Certaines de ces dépenses sont des charges déduites sur les loyers de l’année en cours, d’autres sont des amortissements dont le montant sera déductible sur plusieurs années. Le gros avantage du LMNP est de pouvoir déduire de ces recettes le prix d’achat du bien pendant plusieurs années et ainsi réduire fortement son impôt locatif.

Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes de plus de 10 700 €, le régime réel vous accorde un report de ce déficit sur l’année en cours ou sur les dix prochaines années pour les charges et sans limite de durée pour les amortissements.

Qui peut prétendre au régime réel ?

Si vous êtes l’heureux propriétaire de multiples biens immobiliers à but locatif, votre chiffre d’affaires annuel dû à vos revenus locatifs est sûrement supérieur à 70 000 €. Dans ce cas, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos revenus sous le régime réel. Toutefois, vous avez toujours la possibilité d’effectuer votre déclaration de revenus avec ce type de régime même si le plafond de vos revenus ne dépasse pas ce montant. En effet, ce régime est facultatif avec des revenus en-dessous de 70 000 € mais peut être réellement avantageux si vous avez des charges élevées.

Pourquoi opter pour le statut LMNP ?

Si vous vous lancez dans l’investissement locatif afin de vous assurer une retraite sereine, vous profiterez pleinement du statut de LMNP qui sera un réel avantage pour votre activité secondaire. Grâce à ce statut, vous pourrez vous constituer un véritable patrimoine et percevrez des loyers récurrents. Avec le LMNP, vous simplifierez la réalisation des différentes démarches liées à la déclaration de vos revenus. De plus, ce type de déclaration vous permet de cesser la location de votre bien immobilier à tout moment (durée du bail meublé d’un an seulement) si vous souhaitez le récupérer afin d’y loger ou bien de le revendre.

Pour les nombreux investisseurs LMNP qui ont intérêt à déclarer au réel afin de bénéficier de l’amortissement du prix d’achat, des frais de notaires et de nombreuses autres dépenses, nous conseillons vivement de déléguer cette déclaration complexe et souvent piégeuse à un expert-comptable spécialisé. Immobilier Danger vous offre votre 1er rendez-vous téléphonique avec notre comptable en ligne spécialisé dans les investissements immobiliers.

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