Comment déclarer un LMNP en 2026 ?

Dans quelle situation êtes-vous ?

• 1️⃣ Vous achetez un logement pour le louer en meublé
• 2️⃣ Vous déclarez votre activité et vous obtenez un SIRET
• 3️⃣ Vous choisissez votre régime fiscal
• 4️⃣ Vous faites votre déclaration annuelle
• 5️⃣ Vous payez l’impôt et les prélèvements sociaux selon votre déclaration

Quel régime fiscal choisir lors de la déclaration LMNP ?

En matière de LMNP, deux modes d’imposition s’offrent au propriétaire : le micro-BIC et le régime réel simplifié.

Rappel :

👉 Pour comprendre le fonctionnement du LMNP, consultez notre guide complet consacré au statut LMNP.

Quelle différence entre micro-BIC et réel simplifié ?

⚠️ Important à retenir :

Le régime réel est généralement le plus avantageux pour les investisseurs en meublé ayant un crédit ou des charges importantes.

Seuls quelques cas spécifiques sont préférables au micro-BIC (très faibles charges : peu de travaux, plus de crédit immobilier, etc.).

Beaucoup de bailleurs conservent le micro-BIC pour sa simplicité (régime par défaut, pas de comptabilité, déclaration très simple, craintes des démarches administratives), alors que le réel est souvent plus avantageux (grâce à la déduction des charges et aux amortissements).

Avez-vous déjà étudié les 2 options en vue d’optimiser votre imposition ?

Changer de régime fiscal : quelles modalités ?

Pour passer du micro-BIC au réel :

• 1️⃣ Vérifiez votre éligibilité
• 2️⃣ Adressez votre option au SIE
• 3️⃣ Respectez la date limite
• 4️⃣ Préparez votre comptabilité

⚖️ Meublé ou non meublé :

Pas encore fait votre choix entre location meublée et nue : consultez notre comparatif détaillé des avantages et inconvénients.

C’est une étape indispensable avant de mettre en location son appartement.

Comment réaliser votre déclaration de revenus LMNP avec le régime micro-BIC ? (Formulaires, dates, etc.)

Le micro-BIC est accessible sous certaines conditions de recettes.

Le régime micro-BIC

Depuis 2025, les règles ont fortement évolué pour les locations de tourisme non classées (pour limiter les abus de location Airbnb).

Plafonds :

• Meublés non classés : plafond des recettes abaissé à 15 000 € (comme en micro-foncier pour un logement vide)
• Meublés classés : plafond des recettes abaissé à 77 700 €

Abattements forfaitaires :

• Un abattement de 50 % pour les cas suivants : location meublée longue durée et location saisonnière classée
• Un abattement de 30 % : location meublée saisonnière non classée (de type Airbnb)

La déclaration des revenus en micro-BIC

Déclarez vos recettes dans le formulaire 2042 C-PRO.

L’administration applique automatiquement l’abattement correspondant sur le montant total brut de vos loyers.

Vous n’avez rien à déduire.

Les dates des échéances pour faire votre déclaration en micro-BIC dans les temps

Pour ce choix de régime fiscal très simplifié, vous devez seulement saisir vos recettes dans le formulaire n°2042 C-PRO lorsque vous déclarez l’ensemble de vos revenus à l’administration fiscale.

🎯 De ce fait, les dates limites pour déclarer votre LMNP en micro-BIC seront les mêmes que pour vos autres revenus. Elles seront donc différentes selon le département où vous résidez :

• Avant le jeudi 21 mai 2026 pour les départements 1 à 19 et les non-résidents
• Avant le jeudi 28 mai 2026 pour les départements 20 à 54
• Avant le jeudi 4 juin 2026 pour les départements 55 à 976

Comment déclarer vos revenus LMNP avec le régime réel ? (formulaires, dates, etc.)

Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien.

La déclaration des revenus sous le régime réel

Le régime réel nécessite le dépôt d’une liasse fiscale (2031 et annexes 2033 A à G) début mai.

Puis le report du résultat sur la 2042 C-PRO lors de la déclaration de vos autres revenus selon le calendrier fiscal en vigueur.

⚠️ Si vous souhaitez bénéficier d’une réduction des charges d’amortissement, vous devrez établir un tableau d’amortissement conforme avec les normes établies par le Code général des impôts que vous pouvez retrouver dans l’article 39C.

Compte tenu des amortissements et de la liasse fiscale, un expert-comptable est fortement recommandé au régime réel.

Consultez pour cela notre article « pourquoi prendre un expert-comptable pour son LMNP ? » ainsi que celui sur le tarif d’un expert-comptable pour une location meublée.

Quelles sont les dates limites pour déclarer son LMNP au régime réel simplifié ?

Il y a principalement 2 dates à retenir dans ce cas :

• Vous avez jusqu’au 5 mai 2026 à minuit pour envoyer vos liasses fiscales 2031 et les annexes 2033 (délai possible jusqu’au 20 mai 2026 pour ceux qui passent par un expert-comptable avec un logiciel compatible EDI-TDFC).
• Vous devez respecter la date limite de votre département de votre déclaration générale des revenus pour remplir le formulaire 2042 C-PRO et reporter vos recettes BIC.

Les 5 erreurs qui coûtent le plus cher en déclaration LMNP

Les erreurs suivantes sont les plus fréquentes en LMNP :

Retrouvez le détail et les explications de ces 5 erreurs fiscales les plus fréquentes en LMNP.

Exemple : micro-BIC ou régime réel, quel est le plus avantageux ?

🎯 Prenons l’exemple d’un investisseur qui perçoit 12 000 € de loyers annuels avec son appartement loué meublé.

Sa situation

• Loyers encaissés : 12 000 €
• Intérêts d’emprunt : 2 000 €
• Taxe foncière : 800 €
• Assurance PNO : 200 €
• Frais de comptabilité : 600 €
• Autres charges : 400 €
• Amortissement du logement et du mobilier : 4 000 €

Résultat

Avec le micro-BIC, le propriétaire sera imposé sur 6 000 €.
Avec le régime réel, il ne sera imposé que sur 4 000 € grâce à la déduction des charges et des amortissements.

👉 Dans cet exemple, le régime réel permet donc de réduire de 2 000 € le revenu imposable.

🟢 Soit une baisse de 33 % par rapport au micro-BIC. 🟢

TELECHARGEZ L'APPLICATION DE GESTION LOCATIVE >>

Vos autres questions sur le LMNP

Puis-je déclarer seul ? Faut-il obligatoirement un comptable ?

Dans le cas du régime micro-BIC, il est très simple de faire sa déclaration soi-même (peu de risques d’erreurs et rien à optimiser). Le comptable est vraiment optionnel.

Au régime réel, un expert-comptable est fortement recommandé pour sécuriser votre déclaration et optimiser votre fiscalité. Cependant, rien d’obligatoire.

✔️ Immobilier Danger vous offre votre 1er rendez-vous téléphonique avec notre comptable en ligne spécialisé dans les investissements immobiliers.

Que faire la 1ère année ? Quand commencer à déclarer ? Puis-je déclarer des dépenses antérieures ?

La 1ère étape obligatoire est de se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Pour éviter tous litiges, vous devez le faire dans un délai de 15 jours après le début de la location (Article L123-33 du Code de commerce).

⌛ Même si vous n’avez encore perçu aucun loyer, vous avez intérêt à déclarer vos dépenses déjà réalisées. Cela vous permet déjà de déduire les frais d’achat (frais de notaire et d’agence immobilière) de vos futures recettes en LMNP.

Cela vous permet notamment de commencer à déduire vos dépenses lorsque vous entreprenez des travaux longs et que vous ne pouvez pas louer votre bien tout de suite.

Peut-on corriger une déclaration LMNP ?

✏️ Oui. Une déclaration LMNP peut être corrigée après son dépôt.

Si le service de correction en ligne est disponible, la modification s’effectue directement depuis votre espace sur impots.gouv.fr.

Passé ce délai, une déclaration rectificative ou une réclamation reste possible.

Bon à retenir :

👌 Mieux vaut corriger spontanément une erreur que la laisser subsister, notamment si elle entraîne un calcul erroné de votre impôt.

Comment déclarer plusieurs biens ?

Les revenus de tous vos biens loués en LMNP sont regroupés dans une même déclaration.

En micro-BIC, vous déclarez le total des loyers.

Au régime réel, vous comptabilisez l’ensemble des recettes et des charges de vos locations avant de reporter le résultat sur la déclaration 2042 C-PRO.

JE ME PROTEGE CONTRE LES LOYERS IMPAYES >>

Dois-je avoir un numéro SIRET par logement ?

Non. En règle générale, un seul numéro SIRET est attribué pour votre activité de loueur en meublé non professionnel, même si vous possédez plusieurs biens.

Néanmoins, des situations particulières peuvent exister si les biens relèvent d’activités distinctes.

Que se passe-t-il si j’oublie de déclarer ?

Si vous oubliez de déclarer vos revenus LMNP, vous risquez des pénalités et des intérêts de retard.

Il est conseillé de régulariser votre situation dès que possible en déposant une déclaration rectificative ou en prenant contact avec l’administration fiscale.