Tout savoir sur le déficit LMNP

Auteur : David LELONG | Date de modification : 10 octobre 2022

Vous possédez un bien immobilier que vous proposez à la location ? En fonction des revenus locatifs que cela vous rapporte, il vous est peut-être possible d’obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Il vous permet de choisir votre régime d’imposition, mais également de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas de déficit foncier. S’il présente de nombreux avantages pour un investisseur locatif, le statut LMNP revêt des enjeux et subtilités parfois difficiles à saisir. En quoi consiste donc le déficit en LMNP ? Quelles sont les conditions d’éligibilité, comment le calculer et le déclarer ? Immobilier Danger vous explique tout sur cet aspect de la fiscalité des revenus locatifs.

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Quelques rappels sur le statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui désigne les propriétaires bailleurs non professionnels proposant un ou plusieurs bien meublés à la location. La mention “non professionnel” indique qu’il s’agit d’un complément de revenus, et non d’une activité principale, en opposition au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Les conditions d’éligibilité

Afin d’obtenir le statut LMNP, le propriétaire du bien meublé doit respecter un certain nombre de critères :

  • Proposer la mise en location du bien en tant que particulier, et non à titre professionnel.
  • Déclarer, dans les deux semaines suivant le début de la location du logement, votre activité de propriétaire bailleur auprès du Tribunal de Commerce de la ville où se situe le bien, ou du CFE (Centre des Formalités des Entreprises).
  • Déclarer vos revenus de location.
  • Ne pas dépasser le plafond de revenus locatifs, fixé à 23 000 € par an.

Par ailleurs, le logement proposé à la location doit obligatoirement être meublé et comporter les équipements suivants :

  • Du mobilier : table, chaises, lit, meubles de rangement, matelas.
  • De l’électroménager : plaque de cuisson, réfrigérateur, four ou micro-ondes, luminaires…
  • Des accessoires : couverture, balai, aspirateur, rideaux, vaisselle, ustensiles de cuisine, etc.

Vous trouverez la liste complète de tous les équipements nécessaires sur notre article : « location meublée : liste équipement 2022« 

Enfin, la superficie du bien loué doit être supérieure à 9 m².

Quelle déclaration pour ses déficitfs en LMNP ?

Les avantages du LMNP

Le LMNP présente plusieurs bénéfices pour les propriétaires bailleurs. En effet, il vous permet de récupérer l’intégralité de la TVA du logement. Par ailleurs, grâce au LMNP, il est possible de choisir votre régime fiscal entre deux solutions :

  • Le régime réel d’imposition, grâce auquel vous pouvez déduire de nombreuses charges (charges de copropriété, charges locatives, taxes foncières, intérêts d’emprunt, etc).
  • Le régime micro-BIC, qui vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50%.

Ci-dessous, nous donnons quelques informations sur ces régimes fiscaux. Vous pouvez également consulter notre guide « LMNP : micro-bic ou réel ? »

Les régimes fiscaux en détail

En tant que propriétaire bailleur d’une location meublée, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la section Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Toutefois, le régime fiscal auquel vous serez soumis dépendra notamment de vos revenus.

Le régime micro-BIC

Particulièrement simple, le régime micro-BIC est appliqué à la majorité des propriétaires qui possèdent le statut LMNP. Il concerne les contribuables dont les revenus locatifs imposables sont inférieurs à :

  • 70 000 € hors taxes pour les locations meublées classiques (50 % d’abattement).
  • 170 000 € hors taxes pour les locations de tourisme et les locations de chambres d’hôtes (71 % d’abattement).

Dans la mesure où ce régime vous fait bénéficier d’un abattement important, les charges ne sont pas déduites. Attention, ce n’est pas le choix le plus optimal car vous ne pouvez pas profiter des importants avantages fiscaux des amortissements.

Le régime réel

Ce régime est automatiquement appliqué aux contribuables LMNP qui dépassent les plafonds de revenus imposés par le régime micro-BIC. D’un point de vue fiscal, il est très intéressant puisqu’il rend de nombreuses charges déductibles : impôts locaux, intérêts d’emprunt, charges locatives et de copropriété, primes d’assurances, frais de réparation, provisions pour charges de copropriété, etc.

Il existe deux formes de régime réel :

  • Le régime réel simplifié, qui concerne les chiffres d’affaires compris entre 70 000 € hors taxes et 238 000 € hors taxes (pour les locations meublées classiques), ou entre 170 000 € hors taxes et 789 000 € hors taxes (pour les locations de tourisme et les chambres d’hôtes).
  • Le régime réel normal, qui concerne les chiffres d’affaires compris entre 238 000 € et 789 000 € pour les locations meublées de tourisme et les locations de chambres d’hôtes.

Toutefois, les contribuables soumis au régime micro-BIC peuvent effectuer une demande pour que le régime réel leur soit appliqué au moment de faire sa déclaration LMNP.

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Qu’est-ce que le déficit LMNP ?

Le déficit foncier désigne un mécanisme qui vous permet, en tant qu’investisseur locatif, de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu. Dans le cadre d’un statut LMNP, lorsque les charges et les frais imputés au bien immobilier sont supérieurs aux revenus engendrés par la mise en location, on constate un déficit. Celui-ci est possible uniquement dans le cas du régime réel d’imposition, et non du régime micro-BIC.

De plus, il ne tient pas compte de l’amortissement (perte de valeur du bien en raison de son vieillissement). En effet, l’amortissement déductible de votre LMNP ne peut pas servir à générer du déficit ou à l’augmenter. Il est limité à la différence entre vos charges et vos recettes, les amortissements non utilisés sont alors reportable pour être déduits du montant des loyers des futures années.

Le déficit foncier résulte des charges suivantes :

  • Les frais d’assurance (assurance habitation propriétaire non occupant ou assurance de prêt immobilier)
  • La taxe foncière et CFE
  • Les frais liés aux travaux et à la rénovation du bien : ces dépenses sont généralement amortissables sur plusieurs années, sauf pour de l’entretien courant. Chaque type de dépense à une durée d’amortissement. Votre expert-comptable spécialisé en LMNP pourra gérer pour vous cette ventilation des dépenses sur plusieurs années. De petits travaux déductibles pour un montant inférieur à 500 euros peuvent être déduits sur une seule année et ne pas bénéficier d’amortissement.
  • Les charges de copropriété
  • Les frais administratifs ou de gestion locative
  • Le remplacement d’un petit meuble ou d’un petit appareil électroménager
  • Les frais de notaire et frais d’agence payés lors de l’acquisition du bien peuvent aussi être amorti sur une durée équivalente à celle du logement. De quoi réduire votre bénéficie imposable pendant de nombreuses années.

Chaque année, le déficit foncier en LMNP est limité à 10 700 €. Il est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers. Dans le cas où le déficit serait supérieur à 10 700 €, il viendra s’ajouter aux déficits fonciers antérieurs. La somme en surplus sera alors attribuée à l’année suivante, et ce, jusqu’à épuisement, sur une durée maximale de 10 ans.

Attention, il y a des différences avec le déficit foncier en location non meublée. Pour un logement vide, il est possible de déduire de ses autres revenus imposables ce déficit, ce qui n’est pas le cas pour une location meublée.

Déficit LMNP : comment le calculer et le déclarer ?

Afin de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive grâce à votre statut LMNP, il est important de savoir comment effectuer votre calcul et comment bien déclarer votre déficit.

Calculer le déficit LMNP

Maintenant que vous savez quelles sont les charges à prendre en compte dans le calcul de votre éventuel déficit foncier, voici la formule à appliquer :

Vos loyers bruts — vos charges et frais — vos intérêts d’emprunt = votre déficit ou votre bénéfice.

Ainsi, après calcul, vous pouvez déterminer si la mise en location de votre bien meublé a pu générer un bénéfice (résultat positif) ou un déficit (résultat négatif).

Grâce à l’amortissement du prix du bien et de certaines dépenses importantes qui peuvent bénéficier d’amortissements, il est possible de ne quasiment payer aucun impôt sur le revenu pendant de nombreuses années en tant que louer en meublé non professionnel.

Déclarer un déficit LMNP

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, vous devez effectuer votre déclaration d’impôts via le formulaire 2042-C-PRO. Vos calculs du déficit reportable sont à indiquer dans les cases 5GA et 5GJ.

Le déficit LMNP a-t-il un impact dans le cas d’une plus-value immobilière ?

Dans le cas où vous décideriez de vendre votre logement en LMNP, sachez que vos déficits fonciers ne présente aucune répercussion sur le calcul de votre plus-value immobilière, s’il y en a une. En effet, cette plus-value sera considérée comme non professionnelle, et son imposition sera identique à celle des plus-values immobilières des biens des particuliers. Cette imposition s’établit donc en calculant la différence entre le prix initial au moment de l’acquisition du bien, et le prix de vente lors de la revente.

Spécialiste du marché immobilier et de toutes ses thématiques (assurance, crédit, achat et vente, location, etc), Immobilier Danger vous accompagne dans l’ensemble de vos démarches liées au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. En plus de vous livrer nos précieux conseils, nous vous faisons profiter de notre réseau de partenaires experts des questions fiscales LMNP. Vous pouvez notamment obtenir un premier rendez-vous gratuit avec notre expert-comptable spécialiste du LMNP.  Par ailleurs, n’hésitez pas à utiliser notre outil de simulation en ligne afin de calculer la rentabilité de votre investissement immobilier en LMNP. Concrétisez tous vos projets avec Immobilier Danger !

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