Charges déductibles LMNP : liste complète des dépenses déductibles au régime réel (2026)

💡 Bon à savoir :

Les frais déductibles ne doivent pas être confondus avec les amortissements.

Les premiers sont déduits immédiatement de vos revenus locatifs, tandis que les seconds sont répartis sur plusieurs années.

Pour comprendre cette différence, consultez également nos guides sur le régime réel ou le micro-BIC et sur les amortissements en LMNP.

En résumé

*Le traitement dépend principalement de la valeur du bien, de sa durée d’utilisation et des règles comptables applicables.

Pourquoi les charges déductibles sont-elles si importantes ?

Vous allez payer, chaque année, des impôts et des prélèvements sociaux sur votre revenu locatif imposable.

Au régime réel, ce dernier se calcule comme cela : bénéfice imposable = loyers – charges – amortissements

👍 Plus vous déduisez de dépenses, moins vous paierez d’impôts.

Dans la majorité des investissements LMNP financés à crédit ou avec beaucoup de travaux, le régime réel est généralement le choix le plus avantageux.

En bonus : 

Dans le cas où vos charges déductibles sont supérieures à vos loyers encaissés, vous générez un déficit LMNP. Ce dernier pourra être reporté pour moins payer d’impôts sur vos loyers des années suivantes.

Approfondissez ce sujet avec toutes nos explications sur le déficit LMNP.

Quelles sont toutes les charges déductibles en LMNP en 2026 ?

Toutes les dépenses ne suivent pas les mêmes règles. Certaines catégories, comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou les charges de copropriété, méritent quelques précisions. Voici ce qu’il faut savoir.

📌 Bon à retenir :

Conservez l’ensemble de vos factures, contrats, relevés bancaires et avis d’imposition pendant au moins 10 ans à compter de la clôture de l’exercice.

En cas de contrôle fiscal, ces documents permettront de justifier les charges déduites.

👉 En savoir (beaucoup) plus sur l’amortissement en LMNP, comment cela fonctionne et tous les éléments amortissables avec leur durée respective.

Quels travaux sont déductibles pour votre location meublée ?

Tous les travaux ne bénéficient pas du même traitement fiscal en LMNP au régime réel.

La première question à se poser est donc la suivante : s’agit-il d’une charge déductible immédiatement ou d’une dépense qui doit être amortie sur plusieurs années ?

Le tableau ci-dessous permet de faire rapidement la différence :

👌 En pratique :

dès lors que les travaux augmentent durablement la valeur du bien ou prolongent significativement sa durée de vie, ils doivent généralement être immobilisés puis amortis.

1. Les travaux d’entretien

Les travaux d’entretien permettent simplement de maintenir le logement en bon état, sans en modifier les caractéristiques.

Exemples

• entretien de chaudière
• nettoyage des gouttières
• remplacement de joints
• peinture de rafraîchissement
• petites réparations

👉 Ils sont généralement déductibles immédiatement.

2. Les travaux de réparation

Ils servent à remettre un élément existant en état après une dégradation ou une usure normale.

Exemples

• remplacement d’une chaudière défectueuse
• réparation d’une toiture
• changement d’un chauffe-eau
• réparation de plomberie
• remise en état d’une installation électrique

👉 Ils sont généralement déductibles immédiatement, tant qu’ils ne modifient pas profondément le bâtiment.

3. Les travaux d’amélioration

Ces travaux apportent un confort supplémentaire ou modernisent le logement sans modifier sa structure.

Exemples

• cuisine équipée neuve
• salle de bains entièrement rénovée
• climatisation
• volets roulants électriques
• fenêtres plus performantes

En LMNP au régime réel, ces dépenses sont le plus souvent immobilisées puis amorties, car elles procurent un avantage sur plusieurs années.

4. Les travaux de reconstruction, d’agrandissement ou de transformation

Ils modifient profondément le bâtiment.

Exemples

• création d’une extension
• surélévation
• ouverture d’un mur porteur
• création d’un étage
• transformation complète d’un local

Ces dépenses ne sont jamais déduites immédiatement.

Elles sont intégrées à la valeur du bien et amorties sur plusieurs années.

Comment savoir si vos travaux sont déductibles ou amortissables ?

En pratique, posez-vous cette question :

• Le logement est simplement remis en état ? → la dépense est souvent déductible immédiatement.
• Le logement est amélioré ou sa valeur augmente durablement ? → la dépense est généralement amortissable.

Lorsque les travaux sont importants ou à la frontière entre plusieurs catégories, il est préférable de demander l’avis d’un expert-comptable spécialisé afin d’appliquer le bon traitement comptable.

Les erreurs les plus fréquentes avec les travaux en LMNP :

Erreur	Conséquence
Déduire immédiatement une rénovation complète	Risque de redressement fiscal
Amortir un simple entretien	Vous perdez inutilement un avantage fiscal immédiat
Mélanger plusieurs types de travaux sur une même facture	Comptabilisation plus difficile
Ne pas conserver les factures détaillées	Difficulté à justifier les dépenses en cas de contrôle

⚠️ Une même dépense ne peut jamais être à la fois déduite immédiatement et amortie. Choisir le mauvais traitement comptable peut entraîner une rectification fiscale.

Les intérêts d’emprunt

Si vous avez financé votre investissement LMNP à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs au régime réel.

Sont également généralement déductibles les frais directement liés au financement, comme l’assurance emprunteur, les frais de dossier ou certains frais de garantie.

Ces dépenses diminuent votre bénéfice imposable et constituent souvent l’un des principaux avantages du régime réel pour les investissements financés à crédit.

👉 Pour connaître le détail des frais déductibles et les règles applicables, consultez notre guide complet sur les déductions possibles des intérêts d’emprunt en LMNP.

Les frais de notaire sont-ils déductibles ?

Non, les frais de notaire ne sont généralement pas déductibles immédiatement en LMNP au régime réel. Ils sont le plus souvent amortis sur plusieurs années, au même titre que le logement.

Un guide dédié aux frais de notaire en LMNP sera prochainement disponible avec le détail des frais concernés, les exceptions éventuelles et les modalités d’amortissement.

Les meubles sont-ils déductibles ?

Les petits achats de mobilier, généralement d’une faible valeur unitaire et ayant une durée d’utilisation limitée, peuvent être déduits immédiatement.

En revanche, le mobilier plus coûteux ou destiné à être utilisé durablement est généralement amorti sur plusieurs années (lit, canapé, cuisine équipée, etc.).

Les charges de copropriété sont-elles déductibles ?

Oui. Les charges courantes de copropriété sont généralement déductibles au régime réel lorsqu’elles sont supportées par le propriétaire et concernent la gestion ou l’entretien de l’immeuble.

Il s’agit notamment des dépenses liées à l’entretien des parties communes, au ménage, à l’électricité, à l’ascenseur, aux espaces verts ou encore aux honoraires du syndic.

En revanche, les travaux votés en copropriété (ravalement de façade, réfection de toiture, rénovation importante des parties communes, etc.) ne sont pas toujours déductibles immédiatement. Selon leur nature, ils peuvent devoir être amortis sur plusieurs années.

⚠️ En cas de travaux importants, il est recommandé de vérifier leur traitement comptable avant de les déclarer.

Exemple complet de calcul des charges déductibles en location meublée

Prenons l’exemple d’un appartement loué meublé au régime réel qui génère 12 000 € de loyers annuels.

Les recettes

• Loyers encaissés : 12 000 €

Les dépenses déductibles

Le bénéfice imposable est alors ramené à : 12 000 € – 5 820 € = 6 180 €

Les amortissements

À ces charges viennent ensuite s’ajouter les amortissements :

Résultat comptable

Ce qu’il faut retenir

Sans le régime réel, l’investisseur aurait été imposé sur une base beaucoup plus élevée (6 000  € au micro-BIC avec 50 % d’abattement forfaitaire).

Grâce à la longue liste des charges déductibles et aux amortissements, le bénéfice imposable passe ici de 12 000 € de loyers encaissés à seulement 2 180 € imposables, tout en conservant les mêmes revenus locatifs.

🔥 C’est précisément cette combinaison entre charges déductibles et amortissements qui explique pourquoi le régime réel est souvent plus avantageux que le micro-BIC pour les investisseurs en LMNP.

Dans cet exemple :

• 12 000 € de loyers encaissés
• seulement 2 180 € imposables
• soit près de 82 % du revenu neutralisé grâce aux charges et aux amortissements (contre 50 % en micro-BIC).

📌 Bon à retenir :

Plus votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée et plus ce type d’optimisation fiscale sur vos investissements immobiliers présente de l’intérêt.

Par exemple, ici en ramenant le bénéfice imposable à 2 180 € au lieu de 6 000 €, un investisseur avec une TMI à 30 % réduit son impôt de 1 800 € à 654 € et ses prélèvements sociaux à 18.4 % de 1 104 € à 401 €. Soit 1 055 €au total à payer au régime réel contre 2 904 € au micro-BIC.

C’est 1 849 € à payer en moins cette année-là en choisissant le régime fiscal le plus adapté !

Les erreurs fréquentes sur les charges à déduire en location meublée non professionnel

🕵️‍♂️ Quelles sont les charges les plus souvent oubliées ?
Les investisseurs oublient souvent :

• assurance emprunteur
• frais bancaires
• honoraires du comptable
• CFE
• publicité
• frais de déplacement (dans certains cas)

Les dépenses qui ne sont jamais déduites

Certains éléments de votre investissement en LMNP ne pourront jamais être déduits de vos loyers, comme :

• terrain
• remboursement du capital du prêt
• dépenses personnelles
• amendes
• travaux d’agrandissement (déduction immédiate impossible)

Quel lien avec la comptabilité LMNP ?

Tous les frais déductibles doivent être correctement enregistrés dans votre comptabilité afin d’être prises en compte dans le calcul du résultat imposable et de la liasse fiscale.

👉 Informez-vous également sur comment tenir une comptabilité LMNP conforme et optimiser votre déclaration.

Quel lien avec l’expert-comptable ?

Un expert-comptable spécialisé veille à ne passer à côté d’aucune dépense déductible et sécurise votre déclaration.

👉 Savez-vous combien coûte un expert-comptable LMNP ?

Autres questions fréquentes sur les charges à déduire en LMNP

Les charges sont-elles déductibles au micro-BIC ?

Non. Au micro-BIC, vous ne déduisez aucune charge réelle.

Vous bénéficiez simplement d’un abattement forfaitaire sur vos recettes, contrairement au régime réel qui permet de déduire les dépenses effectivement engagées.

Quelle différence entre une charge déductible et un amortissement ?

Une charge déductible réduit immédiatement le bénéfice imposable l’année où elle est engagée.

Un amortissement répartit la déduction d’une dépense importante (logement, mobilier, certains travaux…) sur plusieurs années.

Que se passe-t-il si les charges dépassent les loyers ?

Lorsque les charges et amortissements sont supérieurs aux recettes, le bénéfice imposable peut être fortement réduit, voire nul selon votre situation.

Les règles de traitement diffèrent ensuite selon qu’il s’agit des charges ou des amortissements. Reportez-vous au déficit LMNP pour les charges ou au report d’amortissement dans l’autre cas.

Peut-on déduire une charge l’année suivante si elle a été oubliée ?

En principe, une charge doit être comptabilisée au titre de l’exercice concerné.

En cas d’oubli, une régularisation peut parfois être envisagée selon la situation, mais mieux vaut éviter ce type d’erreur.

Les charges sont-elles déductibles l’année où elles sont payées ou l’année où elles concernent le logement ?

En LMNP au régime réel, les charges sont généralement rattachées à l’exercice auquel elles se rapportent, selon les règles comptables, et non uniquement à leur date de paiement.

Toutes les dépenses liées au logement sont-elles forcément déductibles ?

Non. Certaines dépenses sont immédiatement déductibles, d’autres doivent être amorties sur plusieurs années, et quelques-unes ne sont pas déductibles.

La nature de la dépense détermine son traitement comptable et fiscal.

Les points clés à retenir

✅ Les charges ne sont déductibles qu’au régime réel.

✅ Les amortissements suivent des règles différentes.

✅ Les intérêts d’emprunt sont déductibles.

✅ Les frais de notaire sont généralement amortissables.

✅ Les justificatifs doivent être conservés pendant 10 ans.

✅ Une bonne comptabilité permet d’optimiser durablement votre fiscalité.

Conclusion

Les charges déductibles sont un levier majeur d’optimisation en LMNP, mais elles doivent être correctement distinguées des amortissements et justifiées par des pièces comptables.

En maîtrisant ces règles, vous pourrez réduire votre bénéfice imposable tout en sécurisant votre déclaration fiscale.

🎁 Besoin d’aide à ce sujet ? Immobilier Danger vous offre un 1er rendez-vous téléphonique avec le cabinet d’expert-comptable spécialisé en LMNP avec lequel il travaille depuis de nombreuses années.