TVA en LMNP : récupération, conditions, résidence services et revente

🔥 En bref :

• Location meublée classique : en principe exonérée de TVA.
• Certaines locations avec services : elles peuvent être soumises à TVA.
• Récupération de TVA : possible uniquement lorsque les conditions sont réunies et que l’activité ouvre droit à déduction.
• Résidence services : l’achat d’un logement dans une résidence étudiante, senior, de tourisme ou médicalisée ne suffit pas, à lui seul, pour récupérer la TVA.
• Revente : une TVA récupérée peut devoir être régularisée, notamment en fonction de la durée de détention et des conditions de la cession.

💡 LMNP et TVA sont deux notions distinctes : avoir le statut LMNP ne signifie donc ni être automatiquement soumis à TVA, ni pouvoir automatiquement la récupérer.

Un LMNP est-il soumis à la TVA ?

En principe, les loyers d’une location meublée sont exonérés de TVA. Certaines activités proposant des prestations supplémentaires peuvent toutefois devenir taxables.

Dans quels cas une location meublée est-elle soumise à TVA ?

Si la location meublée classique est en principe exonérée de TVA, certaines activités d’hébergement avec services peuvent au contraire y être soumises.

La distinction dépend principalement de la nature de l’hébergement, de sa durée et des services proposés aux occupants.

Voyons plus précisément les règles applicables aux principales situations rencontrées en LMNP.

Location meublée classique : pas de TVA sur les loyers

Si vous louez simplement un appartement ou une maison meublée à un locataire, vous ne facturez généralement pas de TVA sur les loyers.

C’est notamment le cas de la plupart des LMNP loués à l’année avec un bail d’habitation classique.

L’exonération concerne également, en principe, une location saisonnière ou de courte durée qui ne remplit pas les conditions permettant de la considérer comme une prestation d’hébergement taxable.

💡 Le statut LMNP n’est donc pas un régime de TVA. Ce sont la nature de la location et les services proposés qui déterminent principalement si l’activité est exonérée ou soumise à TVA.

Location avec services para-hôteliers : quand la TVA s’applique-t-elle ?

La situation change lorsque vous ne proposez plus seulement un logement meublé, mais également différents services proches de ceux proposés par un hôtel.

Quatre prestations sont prises en compte :

• La fourniture du petit-déjeuner
• Le nettoyage régulier des locaux
• La fourniture du linge de maison
• La réception de la clientèle, même lorsqu’elle n’est pas personnalisée

Pour les hébergements relevant du secteur hôtelier ou d’un secteur ayant une fonction similaire, la prestation est soumise à TVA lorsqu’elle comprend au moins 3 de ces 4 services et que l’offre permet au client de séjourner pour une durée n’excédant pas 30 nuitées, même si le séjour peut ensuite être prolongé.

💡 Bon à savoir :

Il n’est donc pas nécessaire que chaque client reste moins de 30 jours. Ce qui compte notamment est que l’offre d’hébergement permette des séjours de 30 nuitées ou moins.

Et pour une location meublée de longue durée avec services ?

La durée de 30 nuitées ne signifie pas que toutes les locations plus longues sont automatiquement exonérées.

Une location meublée à usage résidentiel peut également être soumise à TVA lorsqu’elle est assortie d’au moins 3 des 4 prestations précédentes.

Cette règle peut notamment concerner certaines résidences étudiantes, résidences seniors, maisons de retraite ou formes de coliving proposant suffisamment de services à leurs occupants.

📌 À retenir :

Le raccourci « moins de 30 jours = TVA, plus de 30 jours = pas de TVA » est donc incorrect.

Il faut distinguer l’hébergement hôtelier ou assimilé de courte durée et les locations meublées résidentielles avec services.

Une location Airbnb ou saisonnière est-elle automatiquement soumise à TVA ?

Non. Le simple fait de proposer un logement sur une plateforme de location de courte durée ne suffit pas à rendre les loyers soumis à TVA.

Il faut notamment regarder les services réellement proposés au client. Une simple mise à disposition du logement avec, par exemple, du linge fourni à l’arrivée et un ménage réalisé uniquement entre deux locataires ne signifie donc pas nécessairement que les conditions de taxation sont réunies.

À l’inverse, une activité de location courte durée proposant au moins 3 des 4 prestations requises peut relever de la TVA si les autres conditions sont remplies.

LMNP en résidence services : la TVA est-elle automatique ?

Les investissements en résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme ou établissement médicalisé sont fréquemment associés à la récupération de TVA.

Pour autant, le simple achat d’un appartement dans une résidence services ne permet pas automatiquement de récupérer la TVA.

Une situation fréquente consiste à acheter un logement puis à le louer, généralement par bail commercial, à l’exploitant de la résidence. Lorsque cet exploitant réalise une activité d’hébergement répondant aux conditions prévues pour être soumise à TVA, la location du logement à cet exploitant peut elle-même être taxable.

Il faut donc vérifier notamment :

• La nature exacte de la résidence et de son activité
• Les prestations réellement proposées par l’exploitant
• Les conditions du bail commercial
• Le régime de TVA applicable à la location entre le propriétaire et l’exploitant

C’est cette taxation de l’activité qui peut ensuite permettre au propriétaire de déduire ou récupérer la TVA payée sur son investissement, sous réserve de respecter l’ensemble des conditions.

⚠️ Attention : résidence services ne signifie pas automatiquement récupération de TVA.

Avant d’intégrer le remboursement de TVA dans le calcul de rentabilité d’un LMNP, vérifiez que l’opération ouvre effectivement droit à déduction et quelles obligations devront être respectées pendant la détention du logement.

Peut-on récupérer la TVA lors de l’achat d’un LMNP ?

Oui, il est possible de récupérer la TVA payée lors de l’achat d’un LMNP, mais uniquement lorsque l’investissement est affecté à une activité soumise à TVA et ouvrant droit à déduction.

Cette possibilité concerne notamment certains investissements neufs en résidence avec services exploités dans des conditions permettant l’assujettissement à la TVA.

Exemple de récupération de TVA sur un LMNP

Prenons l’exemple d’un appartement neuf acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) vendu 240 000 € TTC, avec une TVA au taux de 20 % incluse dans le prix :

* Hors autres frais et sous réserve de remplir toutes les conditions permettant la déduction de la TVA.

L’investisseur finance donc initialement 240 000 € TTC, mais peut récupérer 40 000 € de TVA. Cette somme représente ici 16,67 % du prix TTC, et non 20 % : le taux de TVA de 20 % s’applique au prix hors taxes.

🔥 Attention : récupérer la TVA n’est pas une réduction de prix sans contrepartie.

L’activité doit rester dans les conditions permettant cette récupération et le propriétaire doit respecter les obligations déclaratives liées à la TVA.

Une modification de l’activité ou une revente du logement peut également entraîner une régularisation de tout ou partie de la TVA initialement déduite.

Nous verrons plus loin les conditions précises à respecter ainsi que ce qu’il advient de la TVA récupérée lors de la revente du LMNP.

Quelles sont les conditions pour récupérer la TVA en LMNP ?

La récupération de la TVA en LMNP n’est pas automatique. Acheter un logement neuf ou en résidence avec services ne suffit pas : l’investissement doit notamment être affecté à une activité ouvrant droit à déduction de TVA.

1. Exercer une activité ouvrant droit à déduction

Le logement doit être affecté à une activité taxable permettant de déduire la TVA. Cela peut notamment concerner certaines locations avec services para-hôteliers ou certains logements loués par bail commercial à l’exploitant d’une résidence avec services.

À l’inverse, une location meublée classique exonérée de TVA ne permet normalement pas de récupérer la TVA sur l’investissement.

2. Disposer de factures avec TVA

La TVA doit avoir été effectivement facturée et apparaître sur des justificatifs conformes établis au nom de l’assujetti.

Cela concerne l’acquisition du logement, mais également certaines dépenses liées à l’activité lorsqu’elles comportent une TVA déductible.

💡 Un logement acheté sans TVA ne permet pas de récupérer 20 % de son prix.

3. Relever d’un régime permettant la récupération

Une activité entrant dans le champ de la TVA peut bénéficier de la franchise en base. Dans ce cas, vous ne facturez pas de TVA, mais vous ne pouvez pas non plus récupérer celle payée sur vos achats et investissements.

Il peut donc être nécessaire de renoncer à cette franchise pour exercer son droit à déduction.

⚠️ Micro-BIC et franchise en base de TVA sont deux régimes différents.

Le micro-BIC concerne l’imposition de vos revenus locatifs, tandis que la franchise en base concerne la TVA.

4. Effectuer les déclarations de TVA

La TVA déductible vient diminuer la TVA collectée. Lorsqu’elle est supérieure, vous disposez d’un crédit de TVA, dont vous pouvez demander le remboursement lorsque les conditions sont remplies.

5. Respecter les conditions dans la durée

Pour un immeuble ayant ouvert droit à déduction, la TVA fait l’objet d’un mécanisme de régularisation sur 20 ans.

Un changement d’affectation, l’arrêt de l’activité taxable ou certaines modalités de revente peuvent donc entraîner la régularisation d’une partie de la TVA initialement déduite.

🔥 À retenir :

La récupération de TVA doit être étudiée sur toute la durée de l’investissement, et pas seulement comme une économie réalisée lors de l’achat.

Quel taux de TVA s’applique en LMNP ?

Lorsqu’une location meublée est soumise à TVA, le taux applicable dépend de la nature de l’hébergement et des prestations proposées.

Le taux réduit de 10 % s’applique notamment à de nombreuses prestations d’hébergement taxables. Le taux applicable à certaines prestations ou situations particulières peut toutefois être différent.

⚠️ Il ne faut donc pas confondre le taux de TVA facturé sur les loyers ou prestations avec la TVA éventuellement récupérée sur l’achat du logement, qui peut avoir été facturée à 20 %.

Comment déclarer et récupérer la TVA en LMNP ?

Lorsque votre activité ouvre droit à déduction, la récupération de TVA nécessite plusieurs démarches : identifier l’activité à la TVA, conserver les factures justificatives et effectuer les déclarations de TVA correspondant à votre régime.

Si la TVA déductible, notamment sur l’achat du logement, est supérieure à la TVA collectée, vous obtenez un crédit de TVA. Vous pouvez alors, sous conditions, en demander le remboursement à l’administration fiscale.

Ces démarches s’intègrent à la comptabilité de votre location meublée. Une bonne tenue comptable permet notamment de suivre la TVA collectée, la TVA déductible et les éventuelles régularisations.

👉 Retrouvez toutes les obligations dans notre guide sur la comptabilité LMNP.

Pour sécuriser l’opération et les déclarations, vous pouvez également confier votre LMNP à un expert-comptable, notamment lorsque la TVA récupérable sur l’investissement représente une somme importante.

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Que devient la TVA lors de la revente d’un LMNP ?

Si vous avez récupéré la TVA lors de l’achat de votre LMNP, une revente peut entraîner la régularisation d’une partie de cette somme.

Pour un immeuble, la TVA initialement déduite est suivie sur une période de 20 ans. En cas de revente avant son terme, la fraction correspondant aux années restant à courir peut, selon les conditions de la cession, devoir être régularisée.

Exemple : revente du LMNP après 8 ans

Reprenons notre appartement acheté 240 000 € TTC, soit 200 000 € HT, pour lequel l’investisseur a récupéré 40 000 € de TVA.

S’il revend après 8 années complètes, il reste 12 années sur la période de 20 ans : 40 000 € × 12 / 20 = 24 000 €

Dans une situation nécessitant une régularisation, 24 000 € de TVA pourraient donc être concernés.

⚠️ Revendre avant 20 ans ne signifie toutefois pas devoir systématiquement rembourser la TVA restante.

Le traitement dépend notamment des conditions de la cession et de la poursuite éventuelle d’une activité ouvrant droit à déduction par l’acquéreur. Il est donc indispensable de vérifier les conséquences fiscales avant la vente.

La TVA n’est d’ailleurs qu’un élément de l’arbitrage : fiscalité, capital restant dû, rendement, travaux futurs et potentiel de valorisation doivent également être étudiés.

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Les erreurs à éviter avec la TVA en LMNP

Les autres questions fréquentes sur la TVA en LMNP

Un LMNP doit-il avoir un numéro de TVA ?

Pas systématiquement. Un numéro de TVA devient notamment nécessaire lorsque l’activité est soumise à TVA et que le loueur doit la facturer, la déclarer ou exercer son droit à déduction.

Peut-on récupérer la TVA sur les meubles d’un LMNP ?

Oui, lorsque le mobilier est affecté à une activité ouvrant droit à déduction de TVA et que les autres conditions sont respectées.

Il faut notamment disposer de factures conformes faisant apparaître la TVA.

Peut-on récupérer la TVA sur des travaux en LMNP ?

La TVA sur certains travaux peut être déductible lorsqu’ils concernent un logement affecté à une activité ouvrant droit à déduction.

Le traitement dépend toutefois de la nature des travaux et de leur utilisation pour l’activité taxable.

Peut-on récupérer la TVA sur les frais de notaire ?

Il n’est pas possible de récupérer de TVA sur les droits et taxes composant une grande partie des frais d’acquisition.

En revanche, la TVA facturée sur certains honoraires ou prestations peut être déductible si les conditions du droit à déduction sont réunies.

Peut-on récupérer la TVA sur un LMNP ancien ?

Acheter un LMNP dans l’ancien ne permet pas de récupérer 20 % du prix lorsque aucune TVA n’est facturée lors de l’acquisition.

En revanche, de la TVA peut éventuellement être déductible sur certaines dépenses ou travaux lorsque le logement est affecté à une activité ouvrant droit à déduction.

Airbnb est-il automatiquement soumis à TVA ?

Non. Utiliser Airbnb ou une autre plateforme de réservation ne rend pas automatiquement la location taxable.

Ce sont notamment la nature de l’hébergement et les prestations proposées qui déterminent le régime de TVA applicable.

Une résidence étudiante permet-elle toujours de récupérer la TVA ?

Non. La qualification de résidence étudiante ne suffit pas à elle seule.

Il faut vérifier les conditions d’exploitation de la résidence et que l’activité à laquelle le logement est affecté ouvre effectivement droit à déduction.

Que se passe-t-il si l’exploitant de la résidence fait faillite ?

La défaillance de l’exploitant peut interrompre ou modifier les conditions de l’activité taxable.

En fonction de la suite donnée au logement et de son affectation, cela peut avoir des conséquences sur la TVA précédemment récupérée.

Peut-on sortir du régime de TVA en LMNP ?

Oui dans certaines situations, mais une sortie du régime ou un changement d’affectation du logement peut entraîner une régularisation de la TVA antérieurement déduite.

Il faut donc en mesurer le coût avant de modifier le mode d’exploitation.

Que devient la TVA en cas de cessation de l’activité LMNP ?

La cessation d’une activité ouvrant droit à déduction peut entraîner des obligations déclaratives et d’éventuelles régularisations de TVA, notamment pour les immobilisations.

Le traitement dépend de la destination donnée au logement après la cessation.

Conclusion

La TVA en LMNP ne concerne pas toutes les locations meublées. Elle fait partie des nombreux éléments fiscaux à maîtriser pour profiter pleinement des avantages de la location meublée non professionnelle.

Lorsqu’un investissement ouvre droit à déduction, récupérer la TVA sur l’achat peut représenter une économie importante, mais cette possibilité s’accompagne de conditions, déclarations et éventuelles régularisations, notamment lors de la revente.

👉 Retrouvez toutes les règles fiscales, démarches et stratégies à connaître dans notre guide complet sur le LMNP.

En cas de doute sur votre situation ou pour sécuriser vos déclarations, vous pouvez également vous rapprocher d’un expert-comptable spécialisé en LMNP.