Frais de notaire en LMNP : déduction, amortissement et calcul (guide complet 2026)

Ce qu’il faut retenir sur les frais de notaire en LMNP

• Les frais de notaire sont récupérables uniquement au régime réel. Ils ne sont jamais déductibles en micro-BIC.
• Deux traitements comptables sont possibles : déduire en charge ou amortir sur plusieurs années.
• L’amortissement est généralement privilégié.
• Ils peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’économies d’impôts et de prélèvement sociaux.

⭐ Notre recommandation :

Dans la majorité des investissements LMNP, l’amortissement des frais de notaire est la solution privilégiée, car il permet de réduire durablement l’imposition sur les revenus locatifs.

La déduction immédiate en charges peut toutefois être plus intéressante dans certains cas particuliers. Le meilleur choix dépend de votre situation fiscale et de votre stratégie patrimoniale.

Combien représentent les frais de notaire lors d’un achat LMNP ?

💻 Le statut LMNP n’a aucune incidence sur le montant des frais de notaire. Comme pour tout achat immobilier, ils dépendent principalement de la nature du bien : comptez généralement 7 à 8.5 % du prix d’achat dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf.

Ces frais regroupent notamment les droits de mutation, les émoluments du notaire, les débours ainsi que différentes taxes. Pour connaître leur composition détaillée, consultez notre guide complet sur les frais de notaire en 2026.

Vous souhaitez estimer leur montant avant votre investissement ? Utilisez notre simulateur de frais de notaire, qui calcule instantanément le coût de votre acquisition en fonction du type de bien et de son prix.

Peut-on déduire les frais de notaire en LMNP ?

Oui, mais uniquement si vous relevez du régime réel. En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire qui ne permet pas de déduire les dépenses réellement engagées, y compris les frais de notaire.

Au régime réel, ces frais sont en revanche pris en compte fiscalement. Selon la stratégie retenue, ils peuvent être déduits en charges ou amortis sur plusieurs années. Le choix le plus pertinent dépend de votre situation et de votre projet d’investissement.

Pour comprendre le fonctionnement de chaque régime, découvrez notre guide détaillé sur le Micro-BIC ou régime réel en LMNP.

Charges ou amortissement : quel traitement choisir pour les frais de notaire en LMNP ?

⚖️ Au régime réel, les frais de notaire peuvent être traités de deux façons différentes.

Ils peuvent soit être déduits immédiatement en charges, soit être amortis sur plusieurs années.

Chaque solution présente des avantages et des inconvénients.

Déduire les frais de notaire en charges

Cette méthode consiste à déduire les frais de notaire de vos revenus locatifs dès l’année de l’acquisition du bien.

Son principal avantage est de réduire fortement, voire d’annuler, le résultat imposable la première année. En revanche, cet avantage fiscal est ponctuel : une fois les frais entièrement déduits, ils ne procurent plus aucun effet les années suivantes, sauf si un déficit est reporté pour l’année suivante.

Cette solution peut être pertinente si vous anticipez des revenus locatifs élevés dès le début de votre investissement ou si vous souhaitez diminuer rapidement votre imposition.

Amortir les frais de notaire

L’autre possibilité consiste à intégrer les frais de notaire au coût d’acquisition du bien afin de les amortir progressivement.

Ils sont alors déduits chaque année pendant leur durée d’amortissement, généralement comprise entre 15 et 30 ans selon les pratiques comptables.

Cette méthode procure un avantage fiscal plus progressif, mais aussi plus durable. C’est pourquoi elle est le plus souvent retenue par les experts-comptables, notamment lorsque l’objectif est d’optimiser la fiscalité du bien sur le long terme.

Informez-vous en détail sur le fonctionnement des amortissements en LMNP.

🏆 En pratique :

Dans la plupart des investissements en LMNP, l’amortissement des frais de notaire est privilégié, car il permet de lisser l’avantage fiscal sur de nombreuses années.

La déduction immédiate en charges peut toutefois être pertinente dans certaines situations spécifiques.

Le choix dépend notamment de votre niveau de revenus locatifs, de vos autres charges déductibles et de votre stratégie patrimoniale.

Il est donc recommandé de le valider avec votre expert-comptable.

Exemple : faut-il déduire ou amortir 15 000 € de frais de notaire ?

Prenons le cas d’un investisseur qui achète un appartement ancien destiné à la location meublée.

Caractéristiques de l’investissement :

• Prix d’achat du logement : 200 000 €
• Frais de notaire : 15 000 €
• Revenus locatifs annuels : 12 000 €
• Autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurance, copropriété, taxe foncière…) : 5 000 €

Avant de prendre en compte les frais de notaire, son résultat imposable est donc de :

12 000 € – 5 000 € = 7 000 €

Deux solutions s’offrent alors à lui.

1️⃣ Option n°1 : les comptabiliser en charges déductibles

Les 15 000 € sont déduits intégralement l’année de l’acquisition.

Le résultat fiscal devient alors :

12 000 € – 5 000 € – 15 000 € = -8 000 €

L’investisseur ne paie donc aucun impôt sur ses loyers la première année.

Cela permet même de générer un déficit. Celui-ci pourra être reporté pendant 10 ans. Généralement, il est consommé en une ou deux années supplémentaires.

Dans cet exemple, cela donne un résultat fiscal en année 2 de 12 100 € – 4 100 € (autres charges déductibles cette année-là) – 8 000 € de déficit reporté = 0 €. La déduction des frais de notaire permet donc d’annuler complètement l’imposition sur les 2 premières années.

En revanche, les frais de notaire ayant été entièrement déduits au début, ils ne procureront plus aucun avantage fiscal les années suivantes.

2️⃣ Option n°2 : les amortir

Les frais de notaire sont intégrés au coût d’acquisition et amortis sur 25 ans.

L’amortissement annuel est alors de :

15 000 € ÷ 25 = 600 € par an

Chaque année, le résultat imposable est réduit de 600 €.

Le résultat fiscal devient donc :

12 000 € – 5 000 € – 600 € = 6 400 €

L’économie d’impôt est moins importante la première année, mais elle se renouvelle pendant 25 ans.

📌 À retenir :

La déduction en charges offre un gain fiscal immédiat, tandis que l’amortissement permet d’étaler cet avantage dans le temps.

Dans la plupart des investissements LMNP conservés plusieurs années, cette seconde solution est généralement privilégiée afin de lisser la fiscalité tout au long de la période de détention.

Quel traitement choisir selon votre situation ?

💡 Bon à savoir :

Le choix entre la déduction en charges et l’amortissement dépend de nombreux paramètres (revenus locatifs, durée de détention, autres charges, situation fiscale…).

Avant de prendre une décision, il est recommandé de la valider avec un expert-comptable spécialisé en LMNP.

3 situations concrètes

Cas n°1 : un studio étudiant conservé sur le long terme

Julie achète un studio ancien de 120 000 € qu’elle prévoit de louer en LMNP pendant au moins 20 ans. Son objectif est de percevoir des revenus locatifs réguliers tout en limitant durablement son imposition.

Le choix le plus adapté est généralement l’amortissement des frais de notaire, qui permet de répartir l’avantage fiscal sur toute la durée de détention du bien.

Cas n°2 : un appartement familial avec d’importants travaux

Marc investit dans un appartement nécessitant une rénovation complète avant sa mise en location. Entre les travaux, les intérêts d’emprunt et les autres charges, il dispose déjà de nombreuses dépenses déductibles les premières années.

L’amortissement des frais de notaire est souvent privilégié afin d’éviter de concentrer toutes les déductions sur le même exercice et de conserver un avantage fiscal les années suivantes.

Cas n°3 : un immeuble de rapport générant des revenus élevés

Sophie acquiert un petit immeuble composé de plusieurs logements meublés. Les loyers perçus sont importants dès la première année et le bien génère rapidement un résultat imposable.

Selon sa situation fiscale, une déduction immédiate en charges peut parfois être envisagée afin de réduire fortement l’imposition de la première année.

Toutefois, ce choix doit être comparé à l’amortissement, qui reste généralement plus intéressant pour une stratégie patrimoniale de long terme.

Comment comptabiliser les frais de notaire en LMNP ?

La comptabilisation des frais de notaire intervient lors de l’enregistrement de votre investissement en comptabilité. Selon le traitement retenu, ils sont soit enregistrés en charges, soit intégrés à l’actif avec le bien immobilier afin d’être amortis.

En pratique, cette opération est généralement réalisée par votre expert-comptable, qui veillera à appliquer les règles comptables et fiscales en vigueur.

💡 Bon à savoir :

Si vous gérez vous-même votre comptabilité, il est important de conserver l’ensemble des justificatifs liés à l’acquisition (acte authentique, décompte du notaire, factures…).

Que se passe-t-il si le logement devient LMNP plusieurs années après son achat ?

Il est fréquent qu’un logement acheté comme résidence principale ou destiné à une location nue soit ensuite mis en location meublée.

Dans cette situation, le bien entre dans le patrimoine professionnel de l’activité LMNP pour sa valeur vénale au jour du début de l’exploitation.

En revanche, les frais de notaire payés lors de l’acquisition initiale ne peuvent généralement pas être intégrés à cette valeur ni être amortis plusieurs années après leur paiement. Ils ne sont donc pas récupérables fiscalement lors du passage en LMNP.

Si vous envisagez de mettre prochainement un bien en location meublée, il est donc préférable d’anticiper les conséquences fiscales de ce changement de statut afin de retenir le traitement comptable le plus adapté dès le départ.

💡 Bon à savoir :

Il peut exister des cas particuliers selon l’historique du bien et les options comptables retenues. C’est pour cela que se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP est fortement recommandé.

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Les frais d’agence sont-ils traités de la même façon ?

Oui, à condition qu’ils soient à la charge de l’acquéreur. Dans ce cas, les frais d’agence font partie du coût d’acquisition du bien et peuvent, au régime réel, être déduits en charges ou intégrés à l’actif afin d’être amortis, selon le traitement comptable retenu.

En revanche, lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur, ils sont inclus dans le prix de vente et ne peuvent pas être comptabilisés séparément par l’investisseur en LMNP.

Dans la pratique, il est fréquent que les frais de notaire et les frais d’agence fassent l’objet du même traitement afin de garantir une comptabilisation cohérente de l’investissement.

⚠️ Dans le cas où les frais d’agence sont à la charge du vendeur, ils sont intégrés dans le prix de vente payé par l’acquéreur.

L’acquéreur ne supporte pas directement cette dépense et ne peut donc pas les comptabiliser séparément.

Les erreurs les plus fréquentes

Autres questions

Peut-on financer les frais de notaire avec un prêt immobilier ?

✔️ Oui. Certaines banques acceptent de financer les frais de notaire en accordant un prêt à 110 %, qui couvre à la fois le prix du bien et les frais d’acquisition.

D’autres exigent en revanche que l’emprunteur apporte cette somme. Les conditions varient selon votre profil, votre apport et la politique de l’établissement prêteur.

Les frais de notaire sont-ils déductibles en micro-BIC ?

❌ Non. En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos loyers, sans pouvoir déduire vos dépenses réelles, y compris les frais de notaire.

Quelle est la durée d’amortissement des frais de notaire ?

Il n’existe pas de durée fixée par la loi. En pratique, ils sont généralement amortis sur une période comprise entre 15 et 30 ans, selon les règles comptables appliquées.

Les frais d’agence sont-ils amortissables ?

Oui, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur. Ils peuvent alors suivre le même traitement que les frais de notaire et être amortis ou déduits en charges.

Les frais de garantie bancaire sont-ils déductibles ?

✔️ Oui. Les frais de garantie liés au prêt immobilier (hypothèque, caution…) sont en principe déductibles au régime réel. Ils ne sont pas amortis.

Peut-on modifier le traitement comptable des frais de notaire ?

En principe, le traitement retenu lors de la comptabilisation de l’acquisition a vocation à être conservé. Il est donc préférable de choisir la solution la plus adaptée dès le départ avec votre expert-comptable.

Les frais de notaire augmentent-ils la plus-value imposable ?

❌ Non. Les frais de notaire n’augmentent pas la plus-value imposable en LMNP.

Depuis la réforme applicable aux cessions intervenant à compter de 2025, c’est principalement la réintégration des amortissements pratiqués qui peut avoir un impact sur le calcul de la plus-value.

Que faire si le bien était auparavant votre résidence principale ?

Si le logement devient ensuite un bien loué en LMNP, il entre dans le patrimoine de l’activité pour sa valeur vénale. Les frais de notaire acquittés lors de l’achat initial ne sont généralement pas récupérables.

Conclusion

🕵️ Les frais d’acquisition représentent un coût important lors d’un investissement en LMNP, mais ils peuvent également constituer un véritable levier d’optimisation fiscale au régime réel. Le choix entre une déduction immédiate en charges et un amortissement sur plusieurs années peut avoir un impact significatif sur la fiscalité de vos revenus locatifs.

Ce choix dépend toutefois de nombreux paramètres : montant de votre investissement, durée de détention envisagée, niveau de vos loyers, autres charges déductibles ou encore stratégie patrimoniale. Il n’existe donc pas de solution universelle.

Pour éviter toute erreur et retenir le traitement le plus avantageux, il est recommandé de vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP.

Son expertise vous permettra d’optimiser votre fiscalité tout en sécurisant votre comptabilité et vos déclarations.