Plus-value LMNP : calcul, fiscalité et impact des amortissements en 2026

🔥 En bref : la plus-value LMNP en 2026

• Le LMNP bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers.
• Depuis 2025, les amortissements déduits au réel augmentent la plus-value imposable, sauf exceptions.
• Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Malgré cette réforme, l’amortissement peut rester très avantageux : il faut comparer l’économie d’impôt durant la location avec le surcoût fiscal à la revente.

Quelle fiscalité sur la plus-value d’un LMNP en 2026 ?

Le LMNP reste soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers

Contrairement au loueur en meublé professionnel (LMP), le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la revente d’un logement.

La plus-value est calculée à partir de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé des frais et dépenses admis.

Depuis 2025, il faut également tenir compte des amortissements déduits au régime réel, comme nous le verrons plus loin.

Après application des éventuels abattements pour durée de détention, la plus-value imposable est soumise à :

• 19 % d’impôt sur le revenu
• 17.2 % de prélèvements sociaux
• Une surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Les abattements augmentent avec la durée de détention jusqu’à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

👉 Consultez notre guide complet sur la fiscalité des plus-values immobilières avec le détail du calcul, le tableau des abattements année par année, les exonérations et plusieurs exemples.

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Ce qui a changé pour la plus-value LMNP depuis 2025

La loi de finances pour 2025 a fortement modifié la fiscalité à la revente d’un logement en LMNP au régime réel.

Elle ne remet pas en cause l’intérêt des amortissements pendant la location, mais elle augmente potentiellement la plus-value imposable au moment de vendre.

Avant 2025 : les amortissements réduisaient l’impôt sans pénaliser la plus-value

Au régime réel, le principal avantage fiscal du LMNP est la possibilité de pratiquer des amortissements sur le logement et certains équipements.

Ces amortissements permettent de diminuer le bénéfice imposable chaque année, souvent de manière importante, sans représenter une dépense supplémentaire pour le propriétaire.

👉 Pour comprendre leur fonctionnement, consultez notre guide sur l’amortissement en LMNP.

Jusqu’à la réforme de 2025, cet avantage était particulièrement puissant : les amortissements déduits pendant la location n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Un propriétaire pouvait donc réduire son imposition sur ses loyers pendant 10, 15 ou 20 ans grâce aux amortissements, puis calculer sa plus-value à partir de son prix d’acquisition sans retrancher ces amortissements.

Depuis 2025 : les amortissements peuvent augmenter la plus-value imposable

La loi de finances pour 2025 a mis fin à cet avantage pour la majorité des LMNP au réel.

Pour les ventes concernées réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la période de location doivent désormais être pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Concrètement, ils viennent minorer le prix d’acquisition retenu fiscalement, ce qui augmente mécaniquement la plus-value brute. Nous le verrons ci-dessous avec nos exemples détaillés.

	Avant la réforme	Depuis la réforme
Amortissements pendant la location	Réduisent le bénéfice imposable	Réduisent toujours le bénéfice imposable
Impact à la revente	Pas de réintégration	Pris en compte dans le calcul de la plus-value*
Conséquence	Aucun impact des amortissements	Plus-value potentiellement plus élevée

* sauf exceptions prévues par la loi.

Qui est réellement concerné par cette réforme ?

Cette nouvelle règle concerne principalement les loueurs en meublé non professionnels imposés au régime réel qui ont effectivement déduit des amortissements.

Elle peut également concerner un investissement réalisé bien avant 2025 : ce n’est pas la date d’achat du logement qui détermine l’application de la réforme, mais la date de sa cession.

Les nouvelles dispositions s’appliquent aux ventes réalisées depuis le 15 février 2025.

En revanche, un LMNP au micro-BIC ne déduit pas d’amortissements comptables de son résultat fiscal. Il n’a donc pas d’amortissements de ce type à réintégrer lors de la vente.

Par ailleurs, la loi prévoit des exceptions pour certains logements situés notamment dans des résidences étudiantes, seniors ou destinées à certaines personnes âgées ou handicapées, ainsi que certains établissements médico-sociaux ou de soins.

Nous détaillons ces exceptions plus loin.

La réforme supprime-t-elle l’intérêt de l’amortissement ?

Non. Les amortissements continuent de réduire le résultat imposable pendant la location. En revanche, ils peuvent désormais augmenter la fiscalité lors de la revente.

Il faut donc comparer l’économie fiscale obtenue pendant la détention avec le surcoût fiscal à la sortie. Nos exemples ci-dessous montrent concrètement l’impact après 10, 20 et 30 ans.

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Comment calculer la plus-value d’un LMNP ?

Le calcul d’une plus-value en LMNP reprend les règles habituelles des plus-values immobilières des particuliers : prix de vente, prix d’acquisition, frais, travaux et abattements pour durée de détention.

👉 Retrouvez le détail de ces règles dans notre guide sur le calcul d’une plus-value immobilière.

En LMNP, il faut toutefois être particulièrement attentif à deux spécificités.

Les amortissements déduits au réel augmentent désormais la plus-value

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour le calcul doit être diminué des amortissements admis en déduction pendant la location, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

En simplifiant : Plus-value LMNP = prix de vente – (prix d’acquisition corrigé – amortissements concernés)

Ainsi, 50 000 € d’amortissements à prendre en compte peuvent augmenter de 50 000 € la plus-value brute, avant application des abattements pour durée de détention.

C’est la principale différence avec la vente d’un logement locatif classique et l’un des changements majeurs apportés par la réforme de 2025.

Quid des amortissements reportés ?

La réforme vise les amortissements admis en déduction. Il convient donc de distinguer les amortissements effectivement déduits de ceux qui restent en report au moment de la vente.

Cette situation mérite d’être vérifiée à partir de la comptabilité du LMNP.

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Attention au traitement des travaux

Un même coût ne peut pas systématiquement procurer un avantage fiscal pendant la location puis être à nouveau utilisé pour réduire la plus-value.

Le traitement des travaux est donc à vérifier avec attention, notamment lorsqu’ils ont déjà été comptabilisés ou amortis dans le cadre du LMNP au réel.

En revanche, après plus de 5 ans de détention, le forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition peut être utilisé dans les conditions prévues pour les plus-values immobilières, sans avoir à justifier le montant réel des travaux.

💡 À retenir : le calcul général reste celui d’une plus-value immobilière de particulier. La véritable particularité du LMNP depuis 2025 réside dans la prise en compte des amortissements déduits au régime réel.

✔️ Frais, travaux, abattements, exonérations… Retrouvez tous les leviers permettant de réduire une plus-value dans notre guide complet sur le calcul de la plus-value immobilière.

Exemple de calcul d’une plus-value LMNP en 2026

Exemple 1 : calcul de la plus-value d’un LMNP au micro-BIC

Prenons un propriétaire qui achète un appartement 200 000 €, le loue en meublé au micro-BIC pendant 10 ans puis le revend 280 000 €.

Au micro-BIC, aucun amortissement n’a été déduit. La réforme de 2025 sur la réintégration des amortissements n’a donc pas d’impact sur le calcul de sa plus-value.

Après 10 ans, l’abattement atteint 30 % pour l’IR et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. La fiscalité s’élève ainsi à 4 655 € d’IR + 5 523 € de prélèvements sociaux, soit environ 10 178 €.

Calcul	Montant
Prix d’achat	200 000 €
+ Forfait frais d’acquisition (7,5 %)	15 000 €
+ Forfait travaux (15 %)	30 000 €
Prix d’acquisition corrigé	245 000 €
Prix de vente	280 000 €
Plus-value brute	35 000 €
Impôt sur le revenu après abattement	4 655 €
Prélèvements sociaux après abattement	5 523 €
Fiscalité totale sur la plus-value	≈ 10 178 €

💡 À retenir : pour un LMNP au micro-BIC, le calcul reste identique à celui d’une location immobilière classique. Aucun amortissement n’ayant été déduit, la réforme de 2025 ne vient pas augmenter la plus-value imposable.

Dans cet exemple, aucune surtaxe sur les plus-values immobilières élevées ne s’applique puisque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu reste inférieure à 50 000 €.

Exemple 2 : LMNP au réel avec 50 000 € d’amortissements

Reprenons exactement le même appartement : 200 000 € à l’achat, 280 000 € à la revente et 10 ans de détention.

Cette fois, le propriétaire a opté pour le régime réel et a bénéficié de 50 000 € d’amortissements admis en déduction pendant ces 10 années.

Après 10 ans, l’abattement atteint 30 % pour l’IR et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. Avant application de l’éventuelle surtaxe, l’impôt atteint 11 305 € d’IR + 13 414 € de prélèvements sociaux, soit environ 24 719 €.

Calcul	LMNP micro-BIC	LMNP réel
Prix d’achat	200 000 €	200 000 €
Frais d’acquisition	+ 15 000 €	+ 15 000 €
Forfait travaux	+ 30 000 €	+ 30 000 €
Amortissements à réintégrer	0 €	– 50 000 €
Prix d’acquisition corrigé	245 000 €	195 000 €
Prix de vente	280 000 €	280 000 €
Plus-value brute	35 000 €	85 000 €
IR à 19 % après abattement	4 655 €	11 305 €
Prélèvements sociaux après abattement	5 523 €	13 414 €
Avant éventuelle surtaxe	10 178 €	24 719 €

🔥 Impact de la réforme : avec 50 000 € d’amortissements réintégrés, la fiscalité passe ici d’environ 10 200 € à 24 700 € avant surtaxe, soit près de 14 500 € supplémentaires.

Mais cette comparaison ne suffit pas pour conclure que le micro-BIC est plus avantageux. Pendant 10 ans, les 50 000 € d’amortissements ont permis de réduire les bénéfices imposables du LMNP au réel, et donc potentiellement d’économiser plusieurs milliers d’euros d’impôt et de prélèvements sociaux.

👉 Pour savoir quel régime est réellement le plus intéressant, il faut donc comparer l’économie fiscale obtenue pendant toute la location avec le surcoût fiscal lors de la revente. Tous les détails dans notre comparatif micro-BIC ou réel.

Réel ou micro-BIC : quel bilan fiscal après 10, 20 ou 30 ans ?

Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement l’impact de la réintégration des amortissements. Reprenons donc notre exemple après 20 puis 30 ans.

Pour mesurer également la fiscalité des loyers, ajoutons les hypothèses suivantes :

• 12 000 € de recettes locatives par an
• 3 000 € de charges déductibles par an au réel
• 5 000 € d’amortissements déduits par an en moyenne
• Une tranche marginale d’imposition de 30 %
• 17.2 % de prélèvements sociaux

⚠️ Pour faciliter la comparaison, nous supposons un amortissement moyen constant de 5 000 € par an.

Dans la réalité, le montant varie selon le plan d’amortissement et le résultat fiscal disponible.

Pendant la location : le réel peut rester nettement plus favorable

Au micro-BIC, l’abattement de 50 % ramène les 12 000 € de recettes à 6 000 € de bénéfice imposable par an.

Au régime réel, avec nos hypothèses : 12 000 – 3 000 – 5 000 = 4 000 € de bénéfice imposable

Le réel permet donc ici de réduire le bénéfice imposable de 2 000 € supplémentaires par an.

Pour un contribuable imposé à 30 %, cela représente environ : 2 000 × (30 % + 17,2 %) = 944 € d’économie fiscale par an

Soit, à hypothèses constantes :

• environ 9 440 € sur 10 ans
• 18 880 € sur 20 ans
• 28 320 € sur 30 ans

💡 L’intérêt du réel ne vient donc pas uniquement des amortissements : c’est la combinaison des charges réelles + amortissements qu’il faut comparer à l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC.

Après 20 ans : la réintégration reste pénalisante, mais les abattements réduisent son impact

Après 20 ans, supposons que 100 000 € d’amortissements aient été effectivement admis en déduction.

Au micro-BIC, la plus-value brute reste de 35 000 € dans notre exemple. Au réel, elle atteint désormais 135 000 € en raison des 100 000 € d’amortissements réintégrés.

Mais après 20 ans de détention, les abattements ont déjà fortement progressé. L’impôt sur la plus-value serait ainsi d’environ :

Après 20 ans	Micro-BIC	Régime réel
Plus-value brute	35 000 €	135 000 €
IR après abattement	665 €	2 565 €
Prélèvements sociaux	4 530 €	17 473 €
Fiscalité sur la plus-value	≈ 5 195 €	≈ 20 038 €

Le régime réel entraîne donc ici environ 14 843 € de fiscalité supplémentaire à la revente.

Mais, avec nos hypothèses, il a permis d’économiser environ 18 880 € pendant les 20 années de location.

➡️ Avantage fiscal net du réel : environ 4 000 € sur l’ensemble de l’opération, avant notamment les éventuels frais de comptabilité.

Après 30 ans : la situation change complètement

Après 30 ans de détention, la plus-value immobilière bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Même en supposant 150 000 € d’amortissements déduits, leur réintégration n’entraîne donc plus d’impôt supplémentaire sur la plus-value.

Dans notre simulation, le réel aurait pourtant permis de réduire la fiscalité des loyers d’environ 28 320 € sur 30 ans.

Durée de détention	10 ans	20 ans	30 ans
Amortissements retenus dans notre exemple	50 000 €	100 000 €	150 000 €
Économie fiscale estimée pendant la location*	9 440 €	18 880 €	28 320 €
Surcoût fiscal à la revente lié au réel	≈ 14 500 € + surtaxe	≈ 14 800 €**	0 €
Impact des amortissements sur la plus-value	Important	Atténué par les abattements	Nul fiscalement
Exonération totale de la plus-value	❌	❌	✅

* Avec 12 000 € de recettes, 3 000 € de charges, 5 000 € d’amortissements déduits par an, une TMI de 30 % et 17.2 % de prélèvements sociaux. Hors frais de comptabilité et autres différences entre les deux régimes.

🔥 Ce que montre cette simulation : la réforme de 2025 rend le régime réel moins favorable lors d’une revente à court ou moyen terme, mais elle ne permet pas de conclure que les amortissements ne sont plus intéressants.

Plus la durée de détention augmente, plus les abattements sur la plus-value réduisent le coût de leur réintégration.

À 30 ans, la plus-value étant totalement exonérée, les amortissements peuvent avoir réduit la fiscalité des loyers pendant des années sans générer de supplément d’impôt à la revente.

Quels LMNP échappent à la réintégration des amortissements ?

La réforme de 2025 ne concerne pas tous les logements exploités en LMNP.

Le législateur a prévu une exception pour certaines résidences accueillant notamment des étudiants, des seniors ou des personnes handicapées ou dépendantes.

Pour ces biens, les amortissements admis en déduction pendant la période de location ne viennent pas diminuer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value.

Autrement dit, ces LMNP conservent sur ce point le fonctionnement qui existait avant la réforme de 2025.

Quelles résidences sont concernées ?

L’article 150 VB du CGI vise notamment, sous conditions, certaines résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées, certains établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées et certains établissements de soins de longue durée.

Les conditions juridiques étant précises, l’appellation commerciale de la résidence ne suffit pas à bénéficier de l’exception.

Type de LMNP	Réintégration des amortissements*
Location meublée classique	Oui
Location meublée saisonnière classique	Oui
Résidence étudiante répondant aux conditions légales	Non
Certaines résidences seniors	Non
Certains établissements pour personnes âgées ou handicapées	Non
Certains établissements de soins de longue durée	Non

* Selon les règles actuellement en vigueur et sous réserve de respecter précisément les conditions prévues par l’article 150 VB du CGI.

Attention : toutes les résidences services ne sont pas automatiquement exonérées

C’est un point important.

Il ne suffit pas qu’un logement soit commercialisé sous l’appellation « résidence services », « résidence seniors » ou « résidence étudiante » pour échapper automatiquement à la nouvelle règle.

Le texte fiscal renvoie à des catégories juridiques précises de résidences et d’établissements. Il faut donc vérifier que le bien vendu entre effectivement dans l’une des catégories prévues par l’article 150 VB du CGI.

👉 En cas de doute, vérifiez le statut exact de la résidence et les caractéristiques de son exploitation avant de calculer votre plus-value.

🔥 À retenir : l’exception peut donc représenter un avantage fiscal important à la revente. Mais elle concerne des catégories précises de résidences, et non l’ensemble des investissements en résidence services.

Que se passe-t-il en cas de passage de LMNP à LMP ?

Un passage de LMNP à LMP peut modifier complètement la fiscalité lors de la revente.

Si vous êtes LMP au moment de la cession, vous relevez en principe du régime des plus-values professionnelles, avec des règles différentes : prise en compte des amortissements, distinction entre plus-value à court et long terme et possibilités d’exonération sous certaines conditions.

⚠️ Un changement de statut à l’approche d’une vente mérite donc une attention particulière.

👉 Consultez notre guide sur le statut LMP et notre comparatif LMP ou LMNP : quelles différences ?.

Nous détaillerons prochainement ces règles dans un guide spécifique consacré à la plus-value en LMP.

5 erreurs à éviter avant de revendre un LMNP

Erreur	Conséquence	Conseil
Oublier les amortissements déduits au réel	Sous-estimer la plus-value et l’impôt à payer	Récupérer l’historique des amortissements admis en déduction avant la vente
Confondre amortissements comptabilisés et amortissements à prendre en compte	Réintégrer un montant incorrect	Vérifier précisément les amortissements concernés par la réforme de 2025
Mal traiter des travaux déjà comptabilisés ou amortis	Calculer incorrectement le prix d’acquisition corrigé	Vérifier l’articulation entre travaux, amortissements et règles de calcul de la plus-value
Considérer toute résidence services comme exonérée de réintégration	Appliquer à tort l’exception prévue par la loi	Vérifier que la résidence appartient bien à l’une des catégories prévues par l’article 150 VB du CGI
Confondre LMNP et LMP au moment de la vente	Appliquer le mauvais régime de plus-value	Vérifier votre statut fiscal à la date de la cession : un LMP relève en principe des plus-values professionnelles

💡 Conseil :

Avec la réforme de 2025, le calcul de la plus-value d’un LMNP au réel est devenu plus complexe.

Avant une vente, faites vérifier votre situation par un expert-comptable spécialisé en LMNP, notamment pour le traitement des amortissements et des travaux et pour anticiper la fiscalité à la revente.

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Les autres questions fréquentes sur la plus-value LMNP

Qui calcule et prélève l’impôt sur la plus-value LMNP ?

Lors d’une vente immobilière classique, c’est généralement le notaire qui calcule la plus-value, effectue la déclaration et prélève l’impôt directement sur le prix de vente.

La réintégration des amortissements peut-elle déclencher la surtaxe sur les plus-values ?

Oui. En augmentant la plus-value imposable, la prise en compte des amortissements peut faire franchir le seuil d’application de la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées.

La plus-value LMNP doit-elle être déclarée dans la déclaration de revenus ?

Le notaire effectue la déclaration et le paiement de l’impôt lors de la vente. Le montant de la plus-value imposable doit néanmoins être reporté dans votre déclaration annuelle de revenus lorsqu’il y a lieu.

Une moins-value LMNP peut-elle être déduite d’autres revenus ?

En principe, non. Une moins-value immobilière relevant du régime des particuliers n’est pas imputable sur vos revenus ni sur les plus-values réalisées lors d’autres ventes, sauf cas particuliers prévus par la loi.

La vente d’un LMNP détenu en indivision change-t-elle le calcul ?

Le principe de calcul reste le même. La plus-value et son imposition sont ensuite réparties entre les indivisaires selon leurs droits dans le bien.

Peut-on être exonéré de plus-value en vendant un ancien LMNP devenu résidence principale ?

Oui, potentiellement. Si le logement constitue réellement votre résidence principale au moment de la vente, l’exonération correspondante peut s’appliquer sous réserve d’en respecter les conditions.

Faut-il attendre 22 ans pour vendre un LMNP ?

Pas nécessairement. L’exonération d’impôt après 22 ans est un élément à prendre en compte, mais elle ne doit pas être le seul critère pour décider du meilleur moment pour vendre.

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Conclusion : anticiper la plus-value dès l’investissement

Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel augmentent la plus-value imposable lors de la revente, sauf exceptions. Le régime réel peut néanmoins rester avantageux grâce aux économies fiscales réalisées pendant la location.

La durée de détention devient encore plus importante : les abattements réduisent progressivement la fiscalité sur la plus-value jusqu’à une exonération totale après 30 ans.

👉 Pour juger de la rentabilité d’un LMNP, il faut donc désormais raisonner sur toute la durée de l’investissement : fiscalité des loyers + fiscalité à la revente.