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6 choses à faire avant de louer un logement à un locataire

Avant de mettre en location un appartement ou une maison, un propriétaire bailleur doit réaliser différentes choses. Certaines sont imposées par la loi, d’autres sont recommandées car après il sera trop tard ou beaucoup plus difficile pour revenir en arrière et modifier ses choix. Voici un guide pour ne pas manquer votre première mise en location de votre investissement immobilier avec des informations et des conseils pour des premiers pas réussis de bailleur. Nous allons donc répondre ici à la question "comment louer un appartement en 6 étapes clés ?".

1. Choisir entre location nue ou meublée, la résidence principale ou le saisonnier, etc.

La plupart des locations disponibles sur le marché locatif privé sont des locations au titre de résidence principale en non meublée. En fonction de la localisation de votre bien ou de sa taille, vous pouvez étudier le marché de la location saisonnière ou celui de la location meublée. Chacun de ces types de location possède des avantages et des inconvénients. Les régimes fiscaux ne sont pas forcément les mêmes, les règles de fonctionnement avec le locataire non plus.

Il est préférable de s’interroger dès la 1ère mise en location sur ce genre d’élément car il peut être long et difficile de passer de l’un à l’autre. Par exemple, si vous louez en location nue à l’année, vous êtes obligé de partir sur un bail de 3 ans renouvelable automatiquement. Vous serez obligé d’attendre le départ de vos locataires pour pouvoir proposer un autre type de logement à d’autres locataires. Cela peut donc être très long. Vous ne pourrez pas demander à votre locataire de partir pour modifier l’usage de votre bien, sauf dans certains cas précis (congé pour vente ou pour une occupation à titre personnel).

D’autres options ne sont pas à exclure. Par exemple, pour les maisons ou les grands appartements, étudiez la possibilité de louer en colocation. La loi ALUR a amélioré les statuts pour ce type de location et cela peut vous permettre de louer plus cher votre bien immobilier qu’en le louant qu’à un seul ménage. Enfin, si vous n’avez pas encore acheté ce logement à louer, étudiez les offres de défiscalisation pour réduire vos impôts.

2. Mettre en valeur l’appartement ou la maison

Pour trouver plus facilement un locataire et surtout pour pouvoir demander un loyer plus important, vous avez tout intérêt à prendre le plus grand soin de votre logement.

Faites les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état, installer des équipements ou des rangements utiles, etc. Certains éléments créent vraiment la différence avec les autres biens qui sont à louer dans votre ville. En vous démarquant, vous mettez toutes les chances de votre côté d’avoir beaucoup de demandes pour votre location et vous pourrez ainsi placer votre loyer dans la fourchette haute du marché sans que cela ne joue sur la vacance locative.

Par rapport à la valeur du logement, faire un peu de bricolage ou de décoration ne coûte que très peu mais cela peut vous permettre d’augmenter de manière significative la rentabilité de votre placement.

Pour ceux qui ont un logement à louer dans un secteur géographique où il y a beaucoup d’offre locative par rapport à la demande, c’est l’une des manières d’attirer des locataires chez vous plutôt que chez le voisin et cela sans devoir trop baisser le loyer pour proposer le meilleur rapport/qualité prix.

Le home staging a le vent en poupe pour vendre plus facilement un appartement ou une maison en le valorisant au maximum de son potentiel. Même si peu de monde en parle, cela peut également avoir un impact net lors d’une mise en location. Un investissement en temps et en argent qui sera vite rentabilisé.

3. Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

Comme pour la vente d’un logement, il faut présenter, à ceux à qui vous proposez ce bien, différents documents qui montrent l’état réel sur différents points du logement à louer. Il n’y a que 3 diagnostics obligatoires pour un bailleur. Il s’agit :

- Du diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Du diagnostic plomb.
- De l’ERNT.

Pour les biens en copropriété, votre syndic doit également vous fournir différents diagnostics immobiliers sur les parties communes.

Les résultats de ces documents doivent être annexés au contrat de location. Il est donc impératif de les avoir faits réaliser avant de trouver un locataire. Pour le DPE, il faut également mettre les informations dans vos annonces immobilières pour être en règle.

4. S’informer sur les prix des locations équivalentes et fixer son loyer

Pour réussir votre investissement dans l’immobilier locatif, vous devez impérativement tenir compte du marché de la location dans votre ville. Y a-t-il plus d’offres que de demande dans votre secteur ? Quelle est la fourchette des loyers pratiqués sur ce type de bien ? La vacance locative est-elle importante ? Les loyers évoluent-ils plutôt à la hausse ou à la baisse ? Etc.

Plus vous serez informé et mieux vous pourrez positionner votre bien correctement par rapport à votre segment de marché. Pour vous informer sur les loyers, vous pouvez consulter les derniers chiffres sur les prix des locations dans les grandes villes. Vous pourrez également prochainement connaître le loyer médian pratiqué dans votre secteur géographique, il sera diffusé par votre préfet dans le cadre de la loi ALUR et l’encadrement des loyers.

Des études ont montré que ce ne sont pas ceux qui placent les loyers dans la fourchette haute qui obtiennent la meilleure rentabilité sur le long terme. Mieux vaut placer votre prix dans la moyenne ou la médiane des biens de sa catégorie (en fonction de sa taille, de sa qualité, de son emplacement, etc.). Vous limiterez ainsi la vacance locative et les trop nombreux changements de locataires tout en retirant des revenus locatifs intéressants.

Si vous ne trouvez pas un locataire rapidement, c’est probablement que vous êtes trop gourmand sur le loyer demandé. Mieux vaut dans ce cas-là revoir votre proposition. N’oubliez jamais que pour être rentable il est préférable de louer tout le temps avec un loyer modéré plutôt qu’avoir des longues périodes sans locataire avec un loyer élevé.

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5. S’équiper de tous les documents nécessaires à un bailleur

Pour gérer vos papiers avec votre locataire, vous aurez besoin de savoir comment remplir différents documents indispensables. Cela va du contrat de location qui fixe les conditions et les détails de la mise à disposition d’un logement en échange d’un loyer, à un état des lieux, une quittance de loyer, etc.

Pour vous simplifier les démarches, voici :

- Un modèle de bail de location,
- Un modèle d’état des lieux,
- Un modèle de quittance.

Avec ces 3 modèles de lettres là vous êtes bien équipé pour gérer les documents les plus importants dans votre relation entre locataire et propriétaire bailleur.

6. Chercher un locataire

Un bon locataire, qui paye en temps et en heure, qui ne pose pas de problème particulier et avec qui vous pouvez échanger facilement au sujet de cette location d’appartement ou de maison est le rêve de chaque investisseur. L’étape de la recherche de locataires est donc cruciale et déterminante. Comme nous l’avons vu dans l’étape de recherche d’information sur les loyers actuellement pratiqués dans votre secteur pour ce genre de biens, mieux vaut ne pas être dans la tranche haute pour attirer facilement des locataires et surtout les conserver le plus longtemps possible.

Pour trouver un locataire, vous pouvez diffuser des annonces immobilières, notamment sur les principaux sites gratuits d’annonces immobilières (LeBonCoin et autres), vous pouvez également utiliser des services de mise en relation entre locataire et propriétaire comme celui de LocService par exemple. Pour optimiser vos chances de faire la différence par rapport aux autres annonces, utilisez ces 7 astuces pour faire ressortir votre annonce immobilière du lot.

Ne négligez pas les possibilités de louer votre bien par le bouche-à-oreilles, un ménage recommandé par de la famille, des amis ou des collègues auront déjà la confiance de votre proche pour qu’il soit proposé. C’est un élément de sécurité à ne pas négliger.

Et après...

Enfin, une fois que votre locataire sera en place et que vous toucherez les premiers loyers, il faudra bien penser à intégrer ces revenus complémentaires à votre déclaration de revenus aux impôts. Pour cette étape, retrouvez nos articles sur :

- Comment déclarer ses loyers aux impôts ?

- Comment choisir entre le régime réel et le micro-foncier ?

- Quels sont les frais déductibles au régime réel ?

Vous aurez ainsi toutes les informations pour savoir comment optimiser vos impôts sur ces revenus fonciers.

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur les 60 villes à éviter pour un investissement immobilier.
- Découvrez ce qu’il faut privilégier en 2017 quand vous achetez pour louer.
- Profitez des taux bas actuels pour trouver un bon prêt immobilier ou faire un rachat de crédit immobilier.

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