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Nouvelles protections des consommateurs dans l’immobilier

Auteur : David LELONG

Une vaste loi, dite loi Lefebvre, est en train d’être votée pour renforcer la protection des consommateurs. Plusieurs dizaines de mesures vont être prises pour mieux protéger le consommateur. De nombreux changements concernent l’immobilier : les droits des locataires sont renforcés, les agences immobilières devront se conformer à des contraintes plus importantes, les syndics de copropriété et les professionnels du diagnostic immobilier pourront être davantage contrôlés.

Mise à jour : ces améliorations ont été fortement complétés par tous les changements apportés par la loi ALUR.

Des locataires mieux protégés et informés

Dans le projet de loi sur la protection et l’information du consommateur, adopté par l'assemblée nationale, la gestion des locations immobilières est concernée par différents points comme le résume un article de Capital.fr :

- Nous vous avons déjà parlé des documents non exigibles pour établir un bail de location. Cette loi vient ajouter des sanctions financières pour non respect de ces interdictions. Un propriétaire bailleur physique se verra contraint de verser une amende de 3 000 €. Lorsqu’il s’agit d’une agence immobilière, ou plus généralement d’un professionnel, l’amende s’élève à 15 000 €.

- Dans les villes où la demande en logement est forte (la liste sera fixée par décret ultérieurement), la durée légale du préavis du bail d’habitation sera réduite à 2 mois au lieu des 3 mois actuels. Nous en profitons pour vous rappeler que dans certains cas, votre préavis de location peut être réduit à 1 mois.

- Lors d’un achat immobilier, toute erreur de plus de 5 % sur la surface en loi Carrez entraîne une réduction au prorata du prix d’achat. L’acquéreur a un an après la date d’achat pour faire valoir ses droits. Pour un locataire, toute erreur dans la superficie de son logement loué n’était pas punissable. Cette loi vient corriger cela.

Désormais, si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée, le locataire aura 6 mois pour demander une diminution du loyer au prorata. Cette durée est réduite à 2 mois dans le cas d’une location en meublé.

- Récupérer sa caution locative est difficile. Le nombre de locataires qui n’ont jamais revu leur dépôt de garantie est important et bien souvent sans justification réelle. Le propriétaire bailleur conserve 2 mois pour rendre cette garantie ou pour justifier un prélèvement partiel ou total. Seulement, grâce à cette loi, le locataire sera en droit d’exiger chaque mois 10 % du montant de ce dépôt en indemnité pour tout retard de restitution ou de refus non motivé.

Mise à jour : à ce jour, le texte de loi permettant d’imposer une pénalité de retard n’a pas encore été mis en place. Il n’est donc pas possible, pour le moment, de demander un dédommagement financier.

- S’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, le bailleur devra restituer dans son intégralité le dépôt de garantie.

- Le dépôt de garantie est limité à 1 mois depuis février 2008 pour tous les logements locatifs privés et sociaux conventionnés. Cette mesure s’étend désormais à tous les logements non conventionnés.

- Lorsque vous vous mettez en colocation, vous vous engagiez à rester solidaire du paiement du loyer et des charges locatives jusqu’à la fin du bail. Et cela, même si vous quittiez cette colocation. Cette loi permettra au colocataire de se décharger de cette obligation dès lors qu’un autre colocataire l’aura remplacé.

Fin du mandat exclusif et limitation des mandats de vente à trois mois pour les agences immobilières

En ce qui concerne le secteur du logement, les locations ne sont pas les seules à subir des modifications de cette loi de protection du consommateur. Les agences immobilières vont devoir s’adapter à deux nouvelles contraintes plus exigeantes :

- Le mandat de vente exclusif n’existera plus en tant que tel. En effet, ce projet qui est en train d’être adopté, donne le droit à un vendeur de vendre entre particuliers même en cas de signature d’un mandat exclusif. Le vrai mandat exclusif disparaîtra donc. Il ne restera que le mandat semi-exclusif (cette agence seulement et entre particuliers) et le mandant simple (mise en concurrence de plusieurs agences et vente sans agence).

- Ces nouveaux mandats d’exclusivité seront en plus d’une durée maximale de 3 mois non reconductible. Autant dire que les agents immobiliers ne risquent plus d’accepter des biens à des prix trop élevés en exclusivité, car ils seront impossibles à vendre.

Vous pouvez retrouver la réaction d’Henry Buzy-Cazaux à ces modifications sur son blog. On y apprend notamment que le mandat exclusif ne représentait que 10 % des mandats. Il pense également que la réduction des mandats à trois mois contraindra l’agent immobilier à faire baisser plus rapidement le prix pour trouver un acquéreur. Voilà une bonne nouvelle pour tous les futurs acquéreurs !

Un contrôle accru de certaines professions immobilières

La DGCCRF (Direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes) pourra davantage contrôler l’activité des professionnels du diagnostic immobilier ainsi que des syndics de copropriété.

Le logement est donc fortement impacté par ces nouvelles réglementations de protection et d’information du consommateur. Ces changements doivent encore être validés par le Sénat avant de devenir officiels. La date de la mise en application de toutes ces mesures n’est pas encore officielle.

Article initial publié le 17/11/2011

Pour aller plus loin :

- Utilisez ces 7 raisons pour réduire légalement votre préavis de location à 1 mois.

- Informez-vous sur les nouveautés pour l’immobilier en 2019.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter votre 1er logement.

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