Un meilleur taux de crédit immobilier avec un bon DPE ?

Pourquoi les banques tiennent-elles plus compte du DPE ?

D’année en année, le DPE est devenu l’un des éléments les plus importants pour comparer différents biens avec un achat. Même si sa fiabilité doit encore être améliorée, c’est un indicateur important sur les futures dépenses énergétiques que vous devrez supporter pour y vivre (ou vos locataires dans le cas d’un investissement locatif).

Un diagnostic de performance énergétique avec une mauvaise note (classe E, F ou pire G) va indiquer qu’il sera très coûteux de chauffer ce logement. Il faudra prévoir un budget « énergie » plus élevé chaque mois ou un budget « travaux de rénovation » pour faire baisser le coût de vos factures énergétiques futures.

🔥 Pour une banque, ce qui compte le plus avant de vous accorder un prêt immobilier, c’est d’étudier les risques. Principalement, le risque que vous ne pourrez pas rembourser votre mensualité chaque mois. Et également le risque que la vente du bien immobilier ne couvre pas le capital restant dû de votre emprunt. Leur hantise (ce qui leur ferait perdre de l’argent), c’est le défaut de paiement.

En effet, en période de réduction des prix comme nous en avons connu récemment, ce sont les biens avec les plus mauvaises notes énergétiques qui voient leur prix baisser le plus vite. Ils sont boudés par les acheteurs et doivent donc souvent accepter des négociations plus importantes sur le prix de vente.

👉 En clair, pour obtenir le meilleur prêt immobilier possible, il faut réduire au maximum les risques. C’est dans ces conditions que les établissements prêteurs vous feront les meilleurs taux.

Cela se fait par de meilleurs revenus, un apport personnel plus élevé pour ceux qui le peuvent, mais cela passe aussi de plus en plus par l’achat d’une maison ou d’un appartement avec un bon DPE ou avec la planification de travaux de rénovation énergétique qui permettront de réduire la note de votre DPE.

Pour aller plus loin autour du DPE, consultez nos différents articles sur le sujet :

• Le guide du DPE
• Les explications sur les interdictions progressives de louer un bien avec un mauvais DPE.
• L’impact du DPE sur le prix d’un logement
• L’obligation de DPE dans une annonce immobilière
• Quels sont les biens non soumis au DPE ?

Quelles conditions d’emprunt pour acheter une maison avec un DPE F ou G ?

Parmi les biens qui sont les plus durs à financer par une banque, on trouve les passoires thermiques. Ces logements en classe F ou G souffrent de défauts qui peuvent freiner l’envie d’un établissement prêteur de vous octroyer un prêt immobilier.

En effet, qui dit passoire thermique, dit :

• ⚠️ Un coût de fonctionnement bien plus élevé : pour cela, certaines banques limitent le taux d’endettement à 30 % pour une passoire thermique contre 35 % pour des logements avec un meilleur DPE. Cela signifie que vous devrez réduire le montant de votre mensualité pour obtenir un crédit adapté à vos revenus. Sous peine d’un refus de prêt pour ce type de logement.
• ⚠️ Une impossibilité de mettre ce bien en location : c’est déjà le cas pour les DPE en classe G depuis le 1er janvier 2025. Cela le sera aussi pour ceux en classe F à partir du 1er janvier 2028. Si vous voulez quitter ce logement, vous serez obligé de le vendre. Comme vu ci-dessus, si l’on se trouve dans une tendance globale de baisse des prix immobiliers, ce type d’habitation sera le plus impacté.
• ⚠️ Dans les années à venir, il faudra impérativement prévoir des travaux de rénovation énergétique. Certains établissements bancaires vont donc veiller à ce que le coût des travaux soit déjà budgétisé dans votre projet ou vérifier que vous ayez une épargne suffisante après la réalisation de cet achat (ou une marge au niveau de votre capacité d’endettement pour un futur prêt travaux).

Toutefois, le tableau n’est pas tout noir. Si votre dossier est bien ficelé avec une rénovation énergétique déjà planifiée (avec idéalement un DPE projeté, voir ci-dessous), vous pourrez trouver un financement adapté.

👍 Exemples d’offres de financement adaptées :

Les banques Caisse d’Epargne et Banque Populaire (groupe BPCE) proposent depuis le début de l’année 2025 à ceux qui achètent un bien immobilier avec un DPE en classe E, F ou G une baisse de taux pouvant aller jusqu’à 30 points de base dès que les travaux auront été réalisés et que le DPE aura gagné au moins 2 lettres.

Par exemple, pour un logement en classe F, financé avec un crédit immobilier à un taux de 3.40 %. Les emprunteurs auront 40 mois à partir de la date du déblocage du crédit pour faire réaliser ces travaux. Ils bénéficieront alors d’un prêt à un taux de 3.10 % si leur DPE est passé en classe D (ou mieux).

Avec un bien plus performant et qui a pris de la valeur, ces banques acceptent alors une rémunération plus basse pour l’argent prêté.

Cette offre est valable aussi bien pour l’achat d’une résidence principale, qu’une résidence secondaire ou un investissement locatif.

D’autres banques peuvent proposer un prêt à taux plus bas pour financer les travaux de rénovation énergétique au moment de l’achat d’une passoire thermique. Prenez le temps de comparer les offres.

Comment un bon DPE (A, B ou C) peut vous faire obtenir un taux plus bas ?

A l’inverse, les acheteurs qui ciblent plutôt des biens les plus performants énergétiquement vont non seulement bénéficier de factures énergétiques plus basses, mais également de meilleures conditions de financement.

😍 Les banques peuvent notamment déroger plus facilement aux contraintes du HCSF (taux d’endettement à 35 % maximum, durée de remboursement maximale de 25 ans, etc.) pour une maison ou un appartement en classe A, B ou C. Elles ont une dérogation possible jusqu’à 20 % des dossiers. Pour ceux qui achètent une résidence principale avec un excellent DPE, ils ont toutes les chances de pouvoir bénéficier de ce type de dérogation.

Par exemple, avec des charges de fonctionnement moins élevées grâce à un logement économe en énergie, une banque pourra accepter une mensualité un peu plus élevée et donc un dépassement du taux d’endettement de 35 %.

Qu’est-ce que le DPE projeté et pourquoi est-ce indispensable pour un PTZ dans l’ancien ?

Selon votre secteur géographique, il est possible, pour un primo-accédant, d’obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) très intéressant pour acheter un bien immobilier ancien.

Il faut pour cela qu’il y ait un ensemble de travaux importants réalisés (au moins 25 % du budget total du projet). Ces travaux portent souvent sur de la rénovation énergétique de vieux logements afin d’en améliorer les performances. Cela permet de réduire le futur coût des factures énergétiques (électricité, gaz, etc.), d’augmenter la valeur à la revente du logement en plus d’être bénéfique à l’environnement avec la réduction des dépenses d’énergie.

💡 Un établissement bancaire va vous demander de réaliser un DPE projeté. Il s’agit d’un document qui va étudier l’impact des travaux de rénovation prévus sur vos dépenses énergétiques et donc sur la note du DPE.

Imaginons que vous achetez une maison avec un DPE F et que vous prévoyez un bouquet de travaux (isolation, changement de fenêtres et du mode de chauffage, etc.). Votre DPE projeté indique qu’après les travaux, votre nouveau DPE sera de C. Cela rassure alors la banque sur la viabilité financière de votre projet de rénovation. Le coût important des travaux va pouvoir être amorti dans le temps grâce à l’impact sur vos factures d’électricité et de gaz de cette rénovation.

En bref, le DPE projeté est un moyen pratique pour une banque de vérifier la cohérence financière de votre projet global avant de vous accorder un crédit immobilier.

👌 Bon à savoir : le DPE projeté est également utile pour mieux négocier vos conditions de financement, même si cela n’est pas lié à une demande de prêt à taux zéro (PTZ).

Faites-vous accompagner dans votre recherche du meilleur crédit immobilier possible pour votre projet.