Peut-on faire un investissement locatif avec un PTZ ? Peut-on louer un bien financé via un prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est strictement réservé à l’achat d’une résidence principale

Depuis son lancement en 2011, le prêt à taux zéro a toujours été uniquement destiné à favoriser l’achat d’une résidence principale par des primo-accédants. Seules les règles pour y avoir accès et celles pour les calculs des montants et des modalités de remboursement ont évolué plusieurs fois sur les dernières années.

Il faut savoir que dans le cas d’un financement par un prêt à taux zéro, c’est l’État qui va payer les intérêts à la banque. Cela a donc un coût important pour chaque contribuable. Pour chaque projet, ce sont plusieurs milliers d’euros d’intérêts qui sont payés par l’État aux banques à la place de l’acheteur. Les subventions de ce dispositif sont donc uniquement destinées à aider les Français à acheter leur 1er logement.

⛔ Il n’a jamais été possible d’emprunter avec un PTZ pour faire du locatif. ⛔ 

Pour financer un investissement locatif, il va falloir passer par un crédit immobilier classique.

Selon l’évolution des taux de prêt immobilier, cela va fortement impacter le coût de votre projet et donc la rentabilité de ce dernier. Quand les taux d’intérêt sont élevés comme en ce moment, il va falloir aller chercher un rendement brut plus important pour compenser et rendre l’opération financièrement intéressante.

Immobilier Danger est là pour vous aider à investir dans les meilleures conditions et à emprunter au meilleur taux pour financer votre projet locatif.

👌 Néanmoins, il se peut qu’après quelques années dans votre résidence principale financée par un prêt à taux zéro, vous changez de résidence principale.

Dans ce cas, avez-vous le droit de mettre en location ce bien financé par un PTZ ? Que se passe-t-il pour votre prêt à taux zéro dans ce cas-là ? Pouvez-vous le conserver ou devez-vous faire un rachat de PTZ ?

Retrouvez toutes nos explications sur ce cas de figure à la fin de cette page.

Existe-t-il d’autres aides financières pour investir en locatif en France ?

Le PTZ n’est pas la seule aide financière pour acheter un logement. C’est la plus connue et la plus utilisée, mais il existe d’autres possibilités. C’est le cas, par exemple, du prêt patronal ou encore de certaines aides locales comme le prêt Paris 0 %.

Malheureusement, tous ces dispositifs se sont peu à peu recentrés sur le financement uniquement d’une résidence principale. Il n’est plus possible de bénéficier d’un prêt patronal Action Logement pour investir en locatif, par exemple.

Même les droits à prêt d’un PEL ne sont plus utilisables pour de l’investissement dans un appartement pour le louer.

En outre, avant d’accorder un prêt immobilier, les banques vont différencier le type d’opération. Les taux d’emprunt et les conditions ne seront pas les mêmes pour financer un investissement locatif par rapport à ceux pour une résidence principale ou une résidence secondaire.

Retrouvez toutes nos informations pour un crédit immobilier locatif, avec nos conseils pour emprunter au mieux dans ce cas.

🔥 Bonne nouvelle : un projet de créer un statut de bailleur privé est dans les cartons du gouvernement. Cela apporterait des avantages fiscaux à tous les investisseurs immobiliers, aussi bien pour un investissement dans un logement neuf ou ancien.

Malheureusement, avec l’instabilité politique en cours, nous ne savons pas encore si ce statut de bailleur privé verra le jour et si oui, avec quelles modalités, ni quand.

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Peut-on louer un bien immobilier acheté grâce à un PTZ ? Quels sont vos droits selon votre situation ?

La vie de chacun de nous évolue au fil du temps. Pour ceux qui ont acquis leur résidence principale il y a quelques années en bénéficiant d’un prêt à taux zéro pour l’acheter, quelles sont les options pour mettre ce bien en location plutôt que de le vendre lorsqu’ils ne souhaitent plus s’en servir comme habitation principale (pour rappel, c’est 8 mois de vie minimum dans le logement chaque année) ?

Un engagement à rester votre résidence principale pendant 6 ans minimum

Lorsque vous souscrivez un PTZ, vous bénéficiez de nombreux avantages. En contrepartie, vous vous engagez à respecter vos engagements. Parmi eux figure l’obligation de conserver ce logement comme résidence principale pendant au moins 6 ans. C’est inscrit dans la loi au niveau de l’article L 31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Le délai de 6 ans commence à partir de la date de déblocage de votre PTZ.

⚠️ Si après ces 6 ans vous voulez mettre en location cette maison ou cet appartement, vous devez en demander l’accord par écrit à votre banque si votre PTZ a été souscrit avant 2016. Pour ceux qui l’ont signé à partir de 2016, il n’y a plus besoin de l’accord de la banque pour louer votre logement.

Retrouvez les 6 choses à faire pour mettre en location son appartement ou sa maison. Vous y trouverez notamment un modèle de bail de location, un modèle d’état des lieux et tout ce qu’il faut pour louer rapidement.

Bon à savoir : ceci est également valable pour d’autres prêts aidés par l’État comme un prêt PAS ou un prêt conventionné en plus d’un PTZ.

Des cas de force majeure qui font exception

Les conditions de tous les PTZ prévoient des exceptions pour les cas de forces majeures qui pourraient vous empêcher légalement de respecter cet engagement. Voici les situations qui permettent de lever cette obligation :

• Séparation, divorce ou décès de l’un des co-emprunteurs
• Une mutation professionnelle à plus de 50 kilomètres du logement
• Une période de chômage de plus d’un an de l’un des co-emprunteurs
• Un handicap ou une incapacité qui survient à l’emprunteur pendant cette période.

Pour faire valoir vos droits dans l’une de ces situations, vous devrez envoyer des justificatifs à votre établissement bancaire qui vous a octroyé ce PTZ et attendre son accord.

⚠️ Même si vous êtes dans l’une de ces situations, il y a d’autres règles très strictes à respecter pour pouvoir louer ce bien immobilier :

• La durée totale de location ne peut pas dépasser les 6 ans
• Vous ne pouvez le louer qu’en tant que logement nu en résidence principale de votre locataire. Cela signifie qu’il n’est pas possible d’en faire un investissement comme meublé de tourisme, logement meublé, résidence secondaire ou logement de fonction.
• Le loyer est plafonné de la même manière qu’un logement social
• Le locataire ne doit pas dépasser un plafond de revenus au moment de la signature du bail (plafonds de revenus pour obtenir un logement social de type PLS)

Quelles sanctions en cas de location d’un bien avec PTZ sans accord de la banque ?

😱 Si jamais vous louez votre bien immobilier financé par un PTZ sans respecter ses règles, vous risquez de lourdes sanctions de la part de la banque :

• Vous devrez intégralement rembourser le prêt à taux zéro car vous perdez le bénéfice de ce crédit
• Vous pouvez être amené à payer des indemnités de retard éventuels.
• Vous pouvez rencontrer des difficultés pour obtenir un autre prêt aidé lors d’un prochain projet immobilier.

Mieux vaut donc respecter les conditions pour transformer en locatif votre logement avec PTZ : soit attendre le délai des 6 ans, soit être dans l’une des situations de cas de force majeure et louer ce bien en respectant les contraintes citées ci-dessus. Des contrôles sont réalisés régulièrement et

Sinon, il reste une dernière option, faire racheter votre PTZ.

Le rachat du PTZ pour être libre de louer comme vous voulez votre appartement ou votre maison

🌟 Rien ne vous empêche de faire un remboursement anticipé total de votre prêt à taux zéro. Vous perdez les avantages du crédit sans intérêt, mais vous serez alors libre de disposer de ce bien immobilier pour en faire ce que vous voulez sans aucune contrainte pour le louer.

Pour cela, il y a 2 options :

• Soit vous disposez des fonds nécessaires pour rembourser le capital restant dû de votre PTZ. Vous interrogez votre banque pour lui faire part de votre objectif et pour connaître les modalités pour un remboursement. Vous pouvez alors directement mettre fin à votre PTZ dans un délai assez court.
• Soit vous n’avez pas l’argent nécessaire. Dans ce cas, vous pouvez soit faire un emprunt complémentaire, soit faire une demande de rachat de crédit immobilier. Vous devrez alors payer des intérêts sur ce nouveau financement.

Mettre en location une partie de votre résidence principale avec un PTZ

👍 Malgré tout, il existe une seule option qui vous permet de tirer des revenus locatifs de votre logement en résidence principale avec un PTZ : la possibilité de louer une partie bien distincte de votre logement : une chambre, un studio attenant, etc.

En effet, tant que cela reste votre résidence principale, vous avez le droit de louer partiellement votre logement avec un PTZ. Il faut pour cela que la partie soit clairement délimitée et qu’elle respecte les règles légales pour une location (chambre d’au moins 9 m²).

Regardez, par exemple, notre article complémentaire sur la location d’une chambre de sa résidence principale à un étudiant et les modalités en vigueur.

👉 Avant de vous engager dans la mise en location de votre ancienne résidence principale, vérifiez que vous avez pris conscience de tout ce que cela implique, comme nous vous l’expliquons dans notre article « est-ce intéressant de louer son ancienne résidence principale ? ». Vous y verrez que certains inconvénients ne sont pas à négliger, notamment d’un point de vue fiscal.