Investissement immobilier en défiscalisation Scellier : étude de cas

Défiscalisation Scellier : pour payer moins d’impôt ?

Pour réduire ses impôts, il existe différentes manières. L’une d’entre elles, qui a très la côte actuellement, est la défiscalisation immobilière par le biais de la loi Scellier. Dans notre revue de l’actualité immobilière de février 2010, nous revenons sur le pourcentage étonnant d’achat de biens immobiliers neufs par des investisseurs : près de 70 % !

La loi Scellier est un programme de défiscalisation qui vise à soutenir le marché du logement. Seulement il est loin d’apporter ce qu’il devrait : des logements accessibles financièrement et qui correspondent aux besoins locaux. Nous nous sommes donc déjà montrés très critiques lors du changement de la loi Robien en loi Scellier et nous avons relayé l’étude du Crédit Foncier sur les villes à éviter pour défiscaliser en Scellier. Différents articles sur d’autres sites précisent les dangers de ce type d’investissement quand ils ne sont pas adaptés aux besoins réels. Nous vous recommandons particulièrement ces deux articles :

 "Loi Scellier : Ce que les commerciaux ne disent jamais" sur QueChoisir.org

 "AUDE : Le scandale des résidences fantômes" sur L"Independant.com.

Il existe, bien entendu, des investissements intéressants en Scellier mais il y en a également de très mauvais ! Il est difficile de trier le bon grain de l’ivraie. Voici la méthode de comparaison que nous avons proposée à l’un de nos lecteurs par mails. Il souhaitait investir dans l’immobilier et s’interrogeait sur un programme proposé en défiscalisation Scellier. Nous lui avons montré, après quelques minutes de recherche sur Internet, le peu d’intérêts que présente ce placement.

Investissement Scellier : présentation d’un cas d’étude

Ce cas de mauvais placements malgré une forte réduction d’impôt n’est pas un cas isolé. Nous avons donc retenu les chiffres de ce programme pour investir avec la loi Scellier et nous les avons disséqués.

Présentation de l’achat d’un appartement, éligible au dispositif de défiscalisation Scellier :

 Lieu de l’appartement neuf : Pierrefitte (93)
 Type de bien : appartement de type F2 de 39 m²
 Prix d’achat : 160 000 €
 Loyer estimé : 530 €
 Réduction d’impôt sur 9 ans : annoncée à environ 50 000 €

La possibilité d’obtenir une baisse d’impôt de 50 000 € sur 9 ans paraît alléchante ! Nous allons voir que la réalité est bien moins reluisante...

Qui profite de la réduction d’impôt offerte par la loi Scellier ?

SeLoger est le site qui fournit le plus d’annonces immobilières. Regardons ce que nous trouvons comme appartement F2 à acheter à Pierrefitte d’une superficie de 35 à 45 m² sur SeLoger.com. Le premier appartement en termes de prix est à 109 000 €. Ensuite nous trouvons différents appartements dont le prix est compris entre 110 000 € et 130 000 €.

Maintenant, regardons ce que nous donne l’outil de suivi d’annonces immobilières Petits Cailloux sur ces annonces immobilières : la plupart des appartements sont en vente, à un prix inchangé, depuis 6 à 18 mois. Autant dire que l’achat de ces appartements est fortement négociable. Il devrait être assez aisé de dénicher un appartement de ce type pour 100 000 € sur Pierrefitte.

Côté location d’appartement à Pierrefitte, il n’y a actuellement que deux annonces sur le site SeLoger pour environ 700 € de loyer. De même sur le site Le Bon Coin, on trouve deux annonces de location d’appartements à 700 €.

Si la surprise est plutôt bonne du côté des prix de location qu’il est possible d’obtenir, nous voyons en revanche que le prix d’achat est très cher ! Or, une bonne affaire se fait toujours à l’achat, jamais à la vente. S’il semble intéressant d’investir dans le locatif à Pierrefitte, le meilleur placement ne se fera pas avec ce programme défiscalisant.

Malgré une très grosse réduction d’impôt (50 000 €) en défiscalisant le premier appartement avec la loi Scellier, cela vous reviendra plus cher que d’acheter un appartement dans l’ancien récent en bon état. De plus tous les frais d’un achat immobilier sont proportionnels au prix d’achat. La différence du coût du crédit immobilier sur un emprunt beaucoup plus important est notamment très forte. Rendez-vous compte à quel point vous perdez de l’argent avec ce programme en loi Scellier !

Conclusion : en voulant payer moins d’impôt vous allez perdre de l’argent par rapport à un achat locatif sans défiscalisation. La réduction d’impôt que vous fait miroiter le commercial viendrait simplement gonfler la marge de ce dernier ainsi que du promoteur de l’immeuble neuf.

Méthode pour vérifier une simulation d’un programme en loi Scellier

Voici donc un résumé de la méthode que nous vous proposons d’utiliser pour vérifier si un investissement en défiscalisation Scellier est intéressant :

 Vérifiez les biens similaires à la vente sur les sites d’annonces immobilières : regardez le nombre de biens, comparez les prix, analysez l’état des appartements similaires, etc.

 Utilisez le plugin PetitsCailloux et vérifiez depuis combien de temps ces biens sont en vente et comment les prix d’annonces ont varié : vous en apprendrez beaucoup sur l’état du marché local sur ce type de bien.

 Étudiez le marché locatif de la ville en question : quels sont les loyers pratiqués sur ce type de bien ? Est-ce qu’il y a beaucoup d’offres de location sur ce type d’appartement, sur ce quartier ? Généralement les conseillers en défiscalisation surestiment le loyer envisagé.

 Comparez les simulations d’investissements locatifs en Scellier avec ceux sur le marché de l’ancien.

Avec ce genre de vérifications vous éviterez bien des déconvenues et vous serez en mesure de tester l’intérêt de défiscaliser en Scellier ou non.

Vous pouvez désormais faire une simulation d’investissement en immobilier et étudier les propositions personnalisées.

Pour aller plus loin :

 Informez-vous des conditions de réduction d’impôt pour du Scellier BBC en 2012.
 Découvrez les 60 villes très risquées pour une défiscalisation immobilière.
 Vérifiez si votre investissement aura un rendement intéressant.
 Tenez vous au courant des nouvelles spécificités pour 2011 sur les investissements en Scellier.