Immobilier neuf : achat d' un appartement sur plan

Auteur : David LELONG

Un achat immobilier neuf en France possède certains avantages qui le différencient d’un achat dans l’immobilier ancien comme :

  • Une TVA à 5.5 % sous certaines conditions,
  • Des frais de notaire réduits et parfois inclus car offert dans certains programmes
  • Des pièces et équipements plus adaptés aux habitudes de vie moderne avec des matériaux adaptés et contemporains
  • Des aides de l’État pour financer cela selon votre zone géographique : PTZ, prêt Action Logement, loi Pinel, et d’autres aides spécifiques à une ville ou une région, etc.
  • Pas besoin de faire des travaux pendant quelques années, il n’y a plus qu’à vous installer et à profiter
  • Des logements neufs mieux isolés et donc avec de meilleures performances énergétiques et des dépenses de chauffage ou climatisation réduites pour l’occupant
  • Etc.

Ainsi, acheter sur plan permet de compenser les prix plus élevés d’un logement neuf et de conserver une bonne rentabilité à votre projet. Immobilier Danger vous dit tout de ce qu’il faut savoir avant d’acheter un logement neuf.

SIMULATION LOI PINEL >>

Les spécificités de l’achat d’un logement neuf

Un logement neuf est acheté sur plan ou pendant sa construction. Il n’est généralement pas possible de visiter ce type de logement. Il faut donc se fier aux descriptions faites via une brochure à télécharger, un site Internet ou à la visite d’un logement témoin. Acheter un appartement neuf présente des avantages et inconvénients qu’il est préférable de connaître avant d’opter pour ce choix plutôt que pour un appartement ancien.

Frais de notaire réduits

Par exemple, il y a des frais de notaire réduits pour un logement neuf, ce qui diminue les frais d’acquisition. C’est un bon point pour aider à financer ce type de logement qui est à la base plus cher (nouvelles normes à respecter, prix des terrains en hausse, etc.). Ils sont même régulièrement offerts et inclus en guise de gestion commercial dans de nombreux programmes.

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Combien de temps avant de pouvoir y habiter ou le louer ?

Vous devez notamment prendre en compte les différentes étapes d’un achat dans le neuf et vous adaptez à ses contraintes. Pour les plus pressés d’emménager dans leur nouveau logement par exemple, il conviendra de privilégier l’achat d’un logement ancien car acheter un bien immobilier neuf peut prendre du temps, voire beaucoup de temps.

Il va notamment falloir commencer à payer des intérêts intercalaires à une banque pour votre prêt pendant la construction et jusqu’à la livraison tout en vous logeant ailleurs.

Taux de TVA à 5.5 % ou à 10 % pour votre projet

Dans certains secteurs géographiques, il est possible de bénéficier d’une TVA à 5.5 % comme en zone ANRU (d’Aménagement et de Rénovation Urbaine) au lieu de 20 %. Il faut pour cela que  :

  • l’acheteur n’est pas des revenus qui dépassent un plafond de ressources selon le nombre de personnes qui composent le ménage
  • le prix au mètre carré du logement ne dépasse pas un prix maximum fixé par zone géographique.

D’autres situations permettent d’obtenir une TVA réduite à 10 %.

Retrouvez toutes nos informations et conseils sur les taux de TVA immobilière.

Comment financer un achat en VEFA ?

Le paiement d’un appartement ou d’une maison dans le neuf se fait en plusieurs étapes. Il existe donc des financements adaptés pour le VEFA.

Avant la livraison de votre logement, vous allez devoir commencer à le payer. Cela vous engendrera ce que l’on appelle des frais intercalaires. Nous verrons des pistes pour tenter de les réduire et de minimiser ces frais supplémentaires qui sont en plus à payer pendant que vous devez continuer à vous héberger ailleurs.

Choisir le bon appartement à acheter en fonction de vos critères (ville, emplacement, nombre de pièces, étage, orientation, etc.) n’est pas tout. Il faut également trouver le bon crédit immobilier (recherche du meilleur taux mais aussi de bonnes conditions de remboursement, de garantie, etc.) et la meilleure assurance de prêt (même s’il est désormais possible d’en changer une fois par an depuis 2018). Bien vous renseigner et vous aider à trouver les meilleures offres pour ces services, c’est le rôle d’Immobilier Danger. Vous trouverez tout ce qu’il faut savoir à propos de ces produits sur notre site. Cela peut vous permettre de réaliser de très belles économies et d’améliorer ainsi votre projet de logement sur plan.

SIMULATION PRET IMMOBILIER >>

Pour une résidence principale : prêt à taux zéro, prêt Action Logement, et autres aides

Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale (ou que vous ne l’êtes plus depuis plus de 2 ans selon la définition d’un primo-accédant si ce n’est pas votre première acquisition), vous pourrez bénéficier de différentes aides au financement pour financer une partie importante de votre achat immobilier neuf :

  • un prêt à taux zéro : il s’agit comme son nom l’indique d’un crédit sans intérêt dont l’éligibilité et le montant varie selon la zone géographique de votre commune (A bis, A, B1, B2 ou C : voir tout sur la zone PTZ 2021), vos revenus ou encore la composition du ménage.
  • un prêt patronal Action Logement : depuis 2020, ce dispositif a été recentré sur l’acquisition d’un logement sur plan.
  • certaines aides spécifiques à votre ville ou votre collectivité locale. Pour cela, il faut vous renseigner localement auprès de votre mairie, de votre département, etc. (par exemple dans l’ancien il y a le prêt Paris logement 0 % qui complète le prêt à taux zéro)

Cela fait partie des différentes aides à l’achat dont vous pouvez bénéficier pour augmenter votre budget et vous dirigez vers un meilleur appartement ou une maison plus grande ou mieux située.

SIMULATION PTZ >>

Une fois votre budget et votre financement bien préparé, vous pouvez débuter les recherches pour acheter un appartement neuf dans la votre ville de votre choix. Prenez le temps d’étudier les différents programmes de construction en cours et de comparer les offres actuelles.

Pensez à bien vous renseigner sur le marché actuel avant d’acheter votre résidence en France. Immobilier-Danger vous offre une synthèse détaillée et précise de ce qu’il faut savoir dans le guide de l'achat immobilier en 2021 à télécharger gratuitement.

Investir dans un bien immobilier neuf pour le louer

Pour ceux qui veulent investir dans un logement neuf pour le mettre en location, ne manquez pas en plus des articles de cette rubrique « Immobilier neuf » de découvrir nos conseils pour votre investissement locatif. Vous y puiserez des inspirations et retrouverez des informations importantes pour faire en sorte que votre investissement se passe bien. Vous pouvez également télécharger notre guide de l’investisseur immobilier pour réussir les 12 étapes clés, c’est gratuit et cela vous donnera une bonne base avant d’aller plus loin dans votre projet

L’avantage avec un investissement dans de l’immobilier neuf, c’est qu’il y a souvent des aides importantes de l’État pour vous inciter à faire construire. On retrouve notamment différents dispositifs de défiscalisation. Le plus utilisé actuellement est l’investissement en loi Pinel. Il permet de réduire ses impôts en achetant de l’immobilier neuf.

Les particuliers qui veulent acheter pour louer ne peuvent pas profiter du prêt à taux zéro, mais ils ont souvent recours au dispositif Pinel qui donne un avantage fiscal considérable pour ceux qui ont des revenus assez élevés et qui sont lourdement imposés : jusqu’à 5 250 € de réduction d’impôts pendant 12 ans pour un logement au prix plafond de 300 000 euros. En contrepartie de cette réduction sur le prix du bien, le propriétaire bailleur s’engage à louer à des locataires pendant toute la période d’engagement avec des conditions précises :

Là aussi, cela va dépendre de quelle zone Pinel vous dépendez selon la localisation de votre logement en France.

SIMULATION LOI PINEL >>

Quels critères pour choisir son bien dans les programmes immobiliers neufs ?

Comme pour un bien ancien, il faudra être très attentif à de nombreux détails qui peuvent fortement impactés la valeur de votre logement et donc la rentabilité de votre projet :

  • L’emplacement : privilégier un quartier en devenir qui sera toujours recherché dans quelques années plutôt qu’un secteur en déclin dans lequel vous aurez du mal à réaliser une vente à un bon prix dans quelques années (et à trouver un locataire pour ceux qui font du locatif avec).
  • L’orientation et la vue : fuyez les logements avec une exposition majoritairement au Nord avec manque de luminosité et un bien plus grand besoin de chauffage. Privilégiez un logement au Sud ou à l’Ouest pour cela. De même une habitation avec une vue sur la Seine, la mer ou de belles montagnes aura toujours plus de valeur que celui qui n’en a pas.
  • Ne négligez pas l’énorme potentiel d’un bien avec des éléments comme un parking, un balcon voire une terrasse ou un jardin privatif. Ce sera très appréciable pour se loger et ce sont des biens toujours très recherchés.
  • Attention à la superficie des pièces, à l’étage dans la résidence, à l’agencement et aux mètres carrés perdus (surtout à ce prix !)

En outre, pour des programmes immobiliers neufs, il faudra également être vigilant sur la date de livraison prévue et prévoir un risque de retard par rapport à cela.

Actuellement, faute de foncier disponible et de prix très élevés, l’offre sera probablement limitée. Attention à ne pas craquer et à acquérir un bien par défaut par manque d’offre. En effet, malgré un marché soutenu en France, il est encore trop fréquent de voir des acquéreurs réalisés une vente à perte plusieurs années après faute d’voir mal préparé leur projet. Que ce soit pour une mise en location ou y habiter, il est indispensable de se focaliser sur la rentabilité de votre investissement (aussi bien sur le rendement dégagé par le loyer perçu ou que vous ne payerez plus, que par le potentiel de plus ou moins value lors de la vente dans quelques années).

Conclusion

Vous retrouverez donc à partir de cette page toutes les informations nécessaires pour vous renseigner sur un achat dans l’immobilier neuf, principalement d’un appartement dans un immeuble collectif.

Pour ceux qui veulent faire construire leur propre maison, vous pouvez compléter ces informations et conseils avec ceux situés dans notre rubrique sur la construction d’une maison individuelle.

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