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Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2016 ?
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De combien baissent les prix de l’immobilier d’après les notaires ?

Les notaires de France dressent un premier bilan du marché immobilier en 2014 et évoquent les tendances pour l’immobilier en 2015 et les années à venir. Les baisses de prix se poursuivent, voire se font plus importantes et cette orientation devrait se confirmer en 2015. Les notaires en appellent même à une baisse franche des prix des logements pour que le marché reparte et que le nombre de transactions retrouve un niveau plus élevé.

Mise à jour : découvrez que les prix de l’immobilier baissent de 0.4 % sur un an en 2016.

Constat global de diminution des prix sur ces dernières années

Les notaires confirment les chiffres de -1.8 % pour les appartements et de -0.8 % pour les maisons en un an à travers l’évolution de l’indice Notaires-INSEE. Nous avons déjà commenté ces données actualisées dans notre article sur les chiffres de l’immobilier en janvier 2015. Ils s’ajoutent à tous les précédents trimestres depuis fin 2011 qui sont dans la même tendance à savoir une baisse généralisée des prix.

D’après les notaires, cette baisse continue des prix depuis fin 2011 s’élève à 5 % en moyenne. Elle est même de 8 % si on tient compte de l’inflation sur cette période. Cela peut paraître peu quand on ne s’intéresse qu’aux prix mais cela commence, en réalité, à faire beaucoup quand on le met en parallèle d’une forte chute des taux sur cette période.

Cette dernière a permis un gain de pouvoir d’achat équivalent à une baisse des prix de 14 à 15 % sur cette période. En cumulant les deux facteurs, on arrive à l’équivalent d’une baisse des prix de plus de 20 % entre fin 2011 et fin 2014 comme nous l’avons vu dans notre article sur les prévisions pour l’immobilier en 2016.

D’après les notaires, dans la majorité des villes et des agglomérations, 70 % des appartements et 80 % des maisons affichent des prix en baisse entre fin 2011 et fin 2014. Dans certains secteurs les baisses sont limitées alors que dans d’autres ils sont en chute libre (de l’ordre de -20 % en 3 ans sans tenir compte de l’impact de la forte baisse des taux).

Indice Notaires-INSEE au 3ème trimestre 2014, publiée en janvier 2015

Le discours sur les baisses importantes des prix n’est plus un tabou

De trimestre en trimestre, le discours des notaires sur la baisse des prix change radicalement. Alors qu’il y a encore peu de temps, ils tentaient plutôt de rassurer les particuliers pour maintenir un certain niveau de transactions, on sent désormais plus de franchise sur les chutes importantes des prix dans certains secteurs et sur les risques que cela continue.

Par exemple, dès le début de cette nouvelle note de conjoncture immobilière, on relève ce passage qui démontre que certains types de biens perdent beaucoup de valeur et cela même dans les plus grandes agglomérations françaises :

"Pour Paris et les autres agglomérations et villes moyennes, la chute devrait se poursuivre à un rythme toutefois un peu moins soutenu compte tenu des reculs déjà enregistrés au cours de l’année dernière qui ont parfois avoisiné les 10%."

Les notaires notent même que dehors des grandes agglomérations les corrections sur les prix sont parfois beaucoup plus violentes : "Il faut noter que, dans certains secteurs ruraux hors agglomération, des baisses de 20% voire plus ont été constatées.". En une année seulement et alors que les prix ont déjà baissé dans les années précédentes, cela commence à faire beaucoup. Dans certains secteurs ruraux, la bulle immobilière a presque entièrement éclaté. Néanmoins le désintérêt des Français pour ces secteurs risquent d’entraîner de nouvelles baisses de prix à l’avenir. À moins que le nouveau prêt à taux zéro pour l’immobilier ancien dans ce genre de communes attire plus d’acquéreurs et permet de redonner un peu d’activités dans ces secteurs.

Les notaires appellent même à une forte correction des prix dans les années à venir

Cela ne fait plus aucun doute pour ceux qui nous lisent depuis longtemps mais c’est toujours bien quand les notaires le confirment. La seule réelle possibilité pour que le marché retrouve des couleurs est que les prix des maisons et des appartements baissent plus franchement pour redevenir plus accessible. Cela fait longtemps que les prix des logements ne sont plus adaptés aux revenus. Il n’est donc pas étonnant que les ventes se grippent et qu’il y ait de moins en moins d’acheteurs.

Pour les notaires, il y a 3 raisons qui font qu’une "baisse franche des prix est un préalable indispensable à un redémarrage du marché" :

- L’offre reste en inadéquation avec la demande. C’est un constat que dressent de nombreux agents immobiliers. Par rapport au profil d’acquéreurs qu’ils ont et à leur budget, les vendeurs n’adaptent pas du tout leur offre. D’où de longs délais de vente, des négociations difficiles et ventes qui sont moins fréquentes.

- La baisse amorcée dont on ne voit pas encore la fin. Ce second point ne fait que confirmer que l’on est encore loin d’avoir retrouvé de bonnes conditions d’achat.

- Trop d’incertitudes fiscales et économiques. Sur ce dernier point, nous ne sommes pas vraiment d’accord. On sait depuis plusieurs années que l’immobilier n’est plus en période d’accroissement de sa bulle, qu’il y a très peu de chances de réelles reprises économiques. Le gouvernement injecte déjà plus de 40 milliards d’euros par an pour le logement avec très peu d’efficacité. Il ne faut donc pas s’attendre à retrouver des aides massives, surtout en période de déficit budgétaire. Enfin, d’un point de vue fiscal, l’achat de sa résidence principale reste la plus grosse niche fiscale et il y a toujours des dispositifs qui offrent de grosses réductions d’impôts pour des achats de logements neufs.

L’immobilier n’est plus une valeur refuge pour votre épargne

"Le secteur de l’immobilier souffre de la morosité ambiante, les Français doutant désormais qu’un investissement dans ce domaine puisse être le gage de la conservation voire de la valorisation de leur épargne."

C’est par cette phrase que commence cette note de conjoncture des notaires. C’est très révélateur d’un changement complet de perception de l’immobilier pour les Français. Fini le temps des plus-values assurées et des achats irréfléchis. Désormais, les acheteurs font preuves de beaucoup plus de discernement car ils savent que s’ils se trompent dans leur achat ils devront en assumer les pertes financières qui peuvent être conséquentes en période de baisse.

Cela nous rappelle un ancien article sur la psychologie dans un achat immobilier qui décrivait ces changements de comportements et de perception. Cela fait plusieurs années que l’immobilier, de par sa surévaluation par rapport aux revenus ou aux loyers, n’est plus une valeur refuge. Certes la plupart des habitations ne vaudront jamais zéro mais les fortes pertes de valeur existent, phénomène que 10 à 15 ans de hausse quasi-continue des prix ont pu faire oublier.

Des biens immobiliers qui sont conservés en moyenne 11 à 12 ans

Autres chiffres communiqués par les notaires, dans ce contexte de retournement du marché immobilier et de début d’un long cycle baissier, la durée de détention des biens immobiliers augmentent fortement. En effet, en seulement deux ans, la durée moyenne de conservation d’une maison est passée de 11 à 12 ans et celle d’un appartement de 9.5 ans à 11 ans.

Cela signifie qu’en moyenne ceux qui vendent aujourd’hui un logement l’ont acheté il y a plus de 10 ans. Ils l’ont donc acheté à des prix beaucoup plus bas comme le montrent ces évolutions de prix de 1998 à 2008. Malgré les baisses de prix de ces dernières années, la majorité des vendeurs continuent de vendre avec une plus-value. Seuls ceux qui ont acheté un logement récemment ne peuvent le revendre avec un espoir de plus-value. Cela vient rappeler qu’un achat immobilier se fait pour du long terme si on ne veut pas perdre d’argent (sauf en période d’explosion des prix à la hausse).

Nous ne vous présenterons pas les cartes qui donnent un aperçu des évolutions des prix sur les appartements et les maisons dans les différentes régions. Ces prix médians ne sont pas significatifs quand il y a peu de transactions et les moyennes d’évolution affichées ne correspondent pas à ce que l’on peut calculer d’un trimestre à l’autre. Pour des informations plus précises en provenance des notaires, il est préférable d’utiliser le site Immoprix sur les prix de l’immobilier en France.

Article initial publié le 26/01/2015

Pour aller plus loin :

- Découvrez tout ce qui change pour l’immobilier en 2016.
- Informez-vous sur les chances pour vendre en 2016.
- Utilisez ces 7 sites pour connaître les prix de l’immobilier.
- Informez-vous sur les réelles transactions avec Patrim.

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