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Quel est l’intérêt d’un crédit in fine par rapport à un prêt amortissable ?

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, il peut être intéressant dans certaines situations d’utiliser un prêt in fine au lieu d’un crédit immobilier amortissable classique. Nous allons définir ce qu’est un prêt in fine, voir ce que cela change pour le remboursement de capitale et pour le paiement des intérêts, étudier pour qui et dans quelles conditions cela est à préférer à un crédit amortissable. Enfin, nous présenterons les inconvénients d’un prêt in fine afin que vous ayez toutes les informations en main avant de choisir entre prêt in fine et crédit amortissable.

Qu’est-ce qu’un crédit in fine ? Comment cela fonctionne ?

Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier classique dit "amortissable", vous payez chaque mois une mensualité qui sert à la fois à payer des intérêts et à rembourser une partie du capital emprunté. La durée des remboursements est calculée à partir du moment où vous aurez ainsi terminé de rembourser tout l’argent emprunté à la banque. Avec un prêt amortissable, vous avez donc au fur et à mesure des remboursements à mensualités fixes le montant des intérêts qui diminue (car vous devez alors moins d’argent à la banque que le mois dernier) et le remboursement de capital augmente. Vous pouvez examiner à quelle vitesse dans un tableau d’amortissement.

Pour un prêt in fine le calcul du remboursement se fait de manière différente puisque vous ne remboursez aucun capital tout au long de la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts. Vous n’aurez à rembourser la somme prêtée par la banque qu’à la fin de ce crédit in fine. Cette expression utilise le terme latin "in fine" qui signifie "à la fin".

Pour pouvoir bénéficier de ce type d’emprunt immobilier, il va falloir épargner sur un autre support (généralement une assurance-vie) afin de garantir à la banque que vous rembourserez effectivement la somme empruntée en une fois à la fin de la durée de ce crédit in fine.

La durée d’un prêt in fine est de 3 à 15 ans avec un taux d’emprunt défini banque par banque. Il faut emprunter au minimum 21 500 € et il n’y a aucun plafonnement sur ce montant emprunté.

Les avantages d’un prêt in fine pour les investisseurs fortement imposés

Puisque vous ne remboursez pas de capital sur un prêt in fine, vous allez devoir payer des intérêts plus élevés tous les mois. Cela présente notamment un avantage fiscal très important pour les particuliers qui font de l’investissement locatif et qui ont une forte imposition sur leurs revenus.

En effet, pour ceux qui ont un taux marginal d’imposition élevé (au minimum 30 %, mais plus intéressant à partir de 41 %), il sera possible de déduire le montant élevé de ces intérêts de leurs revenus fonciers (voir la fiscalité des revenus fonciers).

En contrepartie, lorsque vous placez tous les mois de l’épargne sur une assurance-vie nantie par votre banque (ou des bons de capitalisation ou autres), cet argent génère des intérêts d’épargne. Plus l’assurance-vie est intéressante et avec peu de frais et plus ce montage s’avère financièrement intéressant. Les économies d’impôts et les gains générés par l’assurance-vie doivent vous permettre de gagner plus d’argent que le surplus d’intérêts payés à votre banque.

L’assurance décès invalidité de ce type de prêt est encore plus intéressante

Comme pour tout crédit immobilier, pour un prêt in fine vous devez souscrire une assurance emprunteur. Cela présente un réel bénéfice de protection pour les héritiers du souscripteur. En effet, en cas de décès de l’emprunteur pendant la durée de vie de ce crédit in fine, c’est l’assurance qui remboursera l’intégralité du montant emprunté. Les héritiers récupéreront donc l’intégralité du logement totalement payé et auront, en plus, le bénéfice de l’assurance-vie qui présente des conditions de transmission intéressantes en termes de fiscalité.

Veillez donc lorsque vous souscrivez un prêt in fine à bien l’assurer. Pour cela vous pouvez choisir parmi plus de 40 assurances emprunteurs.

Ne pas augmenter votre patrimoine net pour la déclaration d’ISF

Jusqu’à la fin de votre crédit in fine, votre dette restera la même puisque vous ne remboursez aucun capital pendant toute sa durée. Elle restera donc du même montant que la valeur du logement que vous avez acheté avec cet argent. Pour ceux qui payent l’impôt de solidarité sur la fortune, cela permet de ne pas augmenter fortement votre patrimoine net jusqu’à la fin de votre crédit in fine.

En revanche, pour ceux qui sont redevables de l’ISF, il peut y avoir un intérêt fiscal à choisir des bons de capitalisation comme support d’épargne plutôt qu’une assurance-vie. En effet, le bon de capitalisation est comptabilisé à sa valeur d’entrée, contrairement à une assurance-vie qui est revalorisée tous les ans. Il faudra donc choisir entre une meilleure protection pour vos héritiers (l’assurance-vie) ou un moindre impact sur votre ISF (le bon de capitalisation).

Quelques inconvénients à connaître

Vous l’aurez compris, les banques ne proposent ce type de financement qu’à des personnes qui disposent déjà d’un patrimoine important ou qui ont d’excellents revenus stables. Il faut effectivement que la banque s’assure d’être remboursée à la fin du crédit in fine. Soit vous mettez dans la balance un placement qui couvre déjà ce montant, soit vous devez garantir que vous pourrez épargner la totalité de la somme empruntée sur le support d’investissement décidé par la banque.

En outre, le rendement de l’investissement en assurance-vie ou autres doit être intéressant par rapport au taux du prêt in fine. En effet, il faut que ce montage financier plus compliqué qu’un crédit amortissable classique en vaille le coût. Assurez-vous que les réductions d’impôt et les intérêts de l’épargne du placement soient bien supérieurs aux coûts supplémentaires des intérêts.

Enfin, pendant cette période de taux immobiliers très bas, l’intérêt d’un prêt in fine est fortement réduit. Il est difficile de générer un coût d’intérêt important et les placements d’épargne ne rapportent que très peu. Les gains procurés par un crédit in fine par rapport à prêt amortissable sont donc plus faibles quand les taux d’emprunt et d’épargne sont trop bas.

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelle banque fait le meilleur taux immobilier en 2017.
- Informez-vous sur l’évolution des taux de prêt immobilier en 2017.
- Regardez comment choisir sa mensualité de remboursement en 10 conseils.
- Utilisez cette calculette de capacité d’emprunt.

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