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Acheter à deux sans être mariés

Auteur : David LELONG
Si le mariage permet de donner un cadre précis à l’achat immobilier à deux, c’est loin d’être le cas quand on n’est pas marié. Comment se passe l’achat d’un logement à deux quand on est en Pacs ou en concubinage ? Voici les différentes solutions qui existent pour acheter un appartement ou une maison à deux sans être mariés.

Comment acheter un bien immobilier pour un couple non marié ?

Le mariage est de moins en moins fréquent. Il y a donc beaucoup de couples qui vivent pacsés ou en union libre. Seulement l’union libre et le Pacs sont des régimes beaucoup moins protecteurs que le mariage.

Il est donc judicieux de prévoir les différents cas de figure qui peuvent se produire dans votre couple quand vous achetez un bien immobilier à deux : décès de l’un d’entre vous, séparation. Comment sera partagé le bien ? Qui héritera de l’appartement ou de la maison ? Quelles protections existe-t-il pour les couples non mariés ?

Achat d’une maison ou d’un appartement pour un couple pacsé

Il existe deux situations différentes pour l’achat d’un logement quand on est pacsé en fonction de la date de signature du Pacs.

Si vous vous êtes pacsés avant le 1er janvier 2007, vous êtes obligatoirement soumis au régime de l’indivision. Comme nous le verrons ci-dessous, vous possédez chacun une part du logement (par défaut 50 % chacun).

Si vous vous êtes pacsés après le 1er janvier 2007, vous êtes par défaut soumis au régime de la communauté de bien. Chacun reste propriétaire des biens achetés avant et après le Pacs mais vous êtes solidaire de votre résidence principale. Vous avez la liberté de pouvoir acheter à deux en indivision. En cas de décès de l’un de vous deux, l’autre pourra continuer à habiter gratuitement le logement pendant un an.

Acheter un logement en indivision

L’indivision est une solution courante qui consiste à attribuer une part du logement à chaque personne du couple en fonction de son apport et de son financement. Si par défaut, la répartition en indivision est de 50 / 50, rien ne vous empêche de répartir la propriété en d’autre part (40 / 60, 30 / 70, etc.)

Dans une indivision, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité, ce qui n’est pas toujours évident et qui peut être source de conflits. À tout moment si le couple ne s’entend plus, il peut mettre fin à l’indivision, généralement en vendant le logement. Soit la vente de la maison ou de l’appartement se passe de manière classique et la répartition est faite selon la quote-part qu’il possède. Soit c’est un juge du tribunal de grande instance qui devra décider de la répartition en cas de désaccord.

Dans le cas d’un décès, ce sont les enfants ou la famille de la personne décédée qui hériteront de la quote-part du bien. Autant dire que le conjoint survivant n’aura que peu de protection face à la volonté des héritiers. Il existe, malgré tout, des solutions pour prévenir cette situation :

- Le démembrement de la propriété du logement : chacun des membres du couple acquiert 50 % de l’usufruit et 50 % de la nue propriété. Ainsi l’autre possède la totalité de l’usufruit en cas de décès et ne pourra pas être mis dehors par les héritiers. Découvrez les droits et les devoirs d’un usufruitier et d’un nu-propriétaire.

- La convention d’indivision : ce document signé devant le notaire permet de prévoir l’achat de la quote-part du conjoint décédé par l’autre conjoint dans la mesure où il en est capable financièrement.

Se protéger en achetant son logement en SCI

Mise à part l’indivision, il est également possible d’acheter son appartement ou sa maison en créant une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, vous pourrez prévoir tous les cas de figure (séparation, décès, etc.) dans les statuts de la société afin de clarifier et protéger les deux personnes qui achètent.

Pour en savoir plus sur ce type de montage, consultez notre article : "Créer une SCI pour un achat immobilier à plusieurs".

Dernière solution : la tontine

La tontine, aussi appelée clause d’accroissement, est un régime plus souple que l’indivision. Elle consiste à ajouter une clause dans l’acte de propriété de conservation du logement par le survivant sans que les héritiers ne puissent s’y opposer.

Si la tontine paraît plus simple et plus intéressante, il y également des inconvénients :

- Succession plus lourde : si le bien ne constitue pas la résidence principale ou qu’il a une valeur de plus de 76 000 euros, il n’y aura pas d’exonération des droits de succession (qui seront de 60 % de la valeur de la moitié du bien).

- La fin de ce pacte ne peut se faire qu’en accord commun des concubins en cas de séparation.

Si vous n’êtes pas mariés, il convient donc avant d’acheter un bien immobilier à deux de définir sous quel régime vous souhaitez devenir propriétaire et comment vous souhaitez vous protéger mutuellement en cas de séparation ou de décès.

Avant d’acheter à deux, renseignez-vous sur l’évolution actuelle de l’immobilier en France, les tendances pour 2019 et retrouvez de nombreux conseils pour bien préparer votre achat en téléchargeant gratuitement notre guide de l’achat immobilier en 2019.

Pour aller plus loin :

- Apprenez à bien choisir votre assurance de prêt pour un crédit immobilier fait par deux personnes

- Utilisez ces 2 astuces pour payer moins de frais de notaire

- Découvrez comment bien préparer votre premier achat d’appartement à travers ces 25 questions

- Suivez ces 9 étapes pour acheter un bien immobilier

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