Immobilier juin 2023 : les chiffres et informations du mois

Le mois de juin 2023 est marqué par une actualité très riche au niveau de l’immobilier. Faisons le point sur tous les sujets du moment comme l’évolution des taux de crédit immobilier, des précisions sur les blocages engendrés par les taux d’usure ces derniers mois, la réaction de la Banque de France, les changements à venir suite aux mesures prises dans le cadre du CNR Logement (PTZ prolongé mais seulement pour les appartements, fin programmé du Pinel et pas remplacé, etc.).

Nous verrons également que l’autorité de la concurrence s’en prend aux frais d’agence trop élevés, que l’explosion du nombre de biens en location touristique est bien réelle. Enfin nous aborderons la possibilité d’un prolongement du plafonnement de l’IRL jusqu’à la fin de l’année.

Mise à jour : découvrez l'actualité de l'immobilier en avril 2024.

Des taux de prêt immobilier de plus en plus hauts

Comme nous l’avons vu dans notre bilan sur les taux immobiliers en juin 2023, la hausse des taux d’intérêt se poursuit. Cependant elle est un peu moins forte depuis 2 mois.

D’après les derniers chiffres de l’observatoire Crédit Logement CSA sur les crédits immobiliers contractés en mai 2023, le taux de prêt moyen est de 3.28 %.

La durée moyenne des remboursements s’élève à 250 mois. Les emprunteurs ne peuvent plus compenser que légèrement ces taux élevés par des emprunts plus longs. Les plafonds à 25 ans imposés par les critères du HCSF limitent les possibilités. De ce fait, la capacité d’emprunt chute fortement en quelques mois.

Dans ce contexte tendu, les emprunteurs ne sont plus au rendez-vous. Le nombre de prêts est en chute avec à fin mai 2023 une baisse trimestrielle de 39.3 % en comparaison annuelle :

Depuis notre dernier point au 1er juin, les taux moyens et meilleurs taux ont continué à augmenter sur les premiers retours de juin. Les meilleurs taux obtenus sont tous au-dessus de 3.00 % pour une durée de 20 ans ou plus et les taux moyens sur 25 ans montent désormais aux alentours de 3.70 %.

Les blocages liés au taux d’usure commencent seulement à se résorber

Les témoignages du terrain ont été nombreux sur les blocages qu’a engendrés le relèvement trop tardif des taux d’usure par rapport aux hausses de taux de la BCE. Cela a amplifié le recul des transactions et est venu aggraver l’impact de l’explosion des taux.

La Banque Postale publie une étude sur le « retournement du marché immobilier porté par la hausse importante des taux de crédits à l’habitat ». On y trouve notamment un graphique très intéressant qui reprend mois par mois l’évolution par décile des taux TAEG lors des demandes de crédit immobilier avec en parallèle le plafond des taux d’usure :

On peut voir que c’est en décembre 2022 que les blocages étaient les plus importants et que petit à petit la situation s’est améliorée depuis. D’après les prévisions, on devrait retrouver de la marge par rapport au taux d’usure. Cela est d’autant plus vrai que le gouvernement a annoncé la poursuite de la mensualisation des taux d’usure comme nous le verrons ci-dessous.

La meilleure solution pour éviter un refus de crédit à cause du seuil de l’usure après la recherche du meilleur taux de crédit, c’est de comparer et négocier une meilleure assurance emprunteur. Il y a de belles économies à réaliser au passage.

Les constats de la Banque de France sur le crédit à l’habitat

La Banque de France a été longuement critiquée ces derniers mois, notamment pour son relèvement tardif sur les taux d’usure. Elle semblait avoir d’autres objectifs en tête avec ces mesures que ce qu’espéraient les professionnels du secteur du crédit.

On en a la confirmation avec cette parution sur le site de la Banque de France. L’objectif est clairement de faire reculer la consommation et l’investissement dans le but de réduire l’inflation actuelle. En clair, on assèche la demande afin que l’offre soit obligée de s’adapter au niveau des prix.

Cela fait déjà depuis 2019 que la Banque de France via le HCSF est venue progressivement rappeler les banques à l’ordre en matière d’octroi des crédits immobiliers. Elle estimait que les établissements prêteurs financaient les projets avec des taux trop bas, des durées trop longues et avec une demande d’apport personnel insuffisante. Depuis les incitations du HCSF sont devenues des obligations (début 2022).

Cela a eu un effet immédiat. Par exemple, sur la part des crédits avec un taux d’endettement supérieur à 35 % comme le montre ce graphique d’évolution mensuelle :

On est passé de 28 % début 2020 à 13 à 14 % mi-2022. L’objectif visé a donc été atteint sur cet indicateur-là.

Baisse rapide des ventes de logements anciens et début de baisse des prix

Comme nous l’avons vu dans notre précédent article sur la création d’une nouvelle bulle immobilière en France, les prix des logements anciens montrent seulement dans les statistiques de l’INSEE des premiers signes de baisse.

Il ne faut pas oublier que la baisse des prix de l’immobilier va mettre du temps à se voir dans les chiffres officiels et qu’il est normal d’observer un décalage entre le moment où les taux montent fortement, celui où le nombre de ventes baisse fortement et enfin celui où les prix des logements diminuent réellement.

L’INSEE confirme le ralentissement rapide du nombre de transactions dans l’immobilier ancien après le pic de 2021 et 2022 :

A fin mars 2023 et sur les 12 derniers mois (et donc pour des compromis signés entre janvier et décembre 2022 environ), le nombre de transactions réalisées diminue à 1 069 000. C’est 11 % de moins que le pic à 1 200 000 ventes observé au 3ème trimestre 2021.

D’après les différents retours, le début d’année 2023 est clairement bien plus mauvais que ne l’étaient les premiers mois de 2022. Il faut donc s’attendre à voir cette tendance se poursuivre au moins sur les 2 prochains trimestres. Ce qui ne sera visible que dans la publication de l’INSEE de novembre 2023.

Les mesures du Conseil national de la refondation (CNR) Logement

Après 6 mois de concertation avec de nombreux professionnels du secteur, le gouvernement a communiqué les mesures qu’il a décidé de prendre suite au Conseil national de la refondation Logement (CNR Logement). Le moins que l’on puisse dire, c’est que cela a beaucoup fait réagir tout le secteur ces derniers jours.

Voici les principales mesures à retenir.

PTZ prolongé jusqu’en 2027 mais seulement pour les appartements

Le prêt à taux zéro (PTZ) devait s’arrêter à la fin de l’année 2023. Il va finalement être prolongé jusqu’en 2027. Seulement, cela ne se fera qu’avec un recentrage sur les appartements.

En effet, le gouvernement va limiter cette aide à l’achat d’un bien neuf en logements collectifs dans les zones très tendues. Il sera également toujours possible de financer des logements anciens à rénover dans les zones non tendues.

>> Découvrez dès maintenant les programmes immobiliers neufs pour acquérir votre résidence principale avec ce prêt à taux zéro.

Cela signifie qu’il ne vous reste plus que quelques mois pour profiter du PTZ pour financer l’achat d’une maison individuelle neuve… En 2022, 33 000 maisons individuelles neuves ont été financés avec un prêt à taux zéro. Cela concerne environ un tiers des dossiers avec ce dispositif.

Fin programmé de la loi Pinel et aucune autre loi de remplacement

Autre mauvaise nouvelle pour les professionnels de l’immobilier neuf, le dispositif Pinel va réellement disparaître et ne sera pas remplacé par un autre dispositif de défiscalisation.Sa fin est programmée pour le 31 décembre 2024. Seulement cela signifie que peu de nouveaux programmes éligibles seront lancés en 2024. Sa fin est donc plus proche qu’on ne le pense.

Il faut noter que les avantages de la loi Pinel ont déjà été réduits en 2023. Ils le seront encore plus en 2024. Seuls les logements neufs éligibles au Pinel Plus pourront continuer à bénéficier des anciens taux de réduction d’impôt.

A partir de 2025, sauf changement d’ici là, il n’y aura plus d’incitation fiscale à investir dans un logement neuf pour le louer à loyer plafonné. Cela va réduire les possibilités de faire de la défiscalisation avec l’immobilier.

Mensualisation du taux d’usure jusque fin 2023

Depuis le 1er février 2023, le calcul des nouveaux taux d’usure en vigueur se fait chaque mois au lieu de chaque trimestre. Ceci afin de prendre en compte plus rapidement les changements rapides de conditions sur les marchés financiers.

Cette mensualisation devait s’étendre jusqu’au 1er juillet 2023. Le gouvernement a annoncé qu’elle devrait être poursuivie au moins jusqu’à la fin de l’année 2023. Si les taux d’intérêt continuent d’augmenter, cela pourra se faire de manière plus lissée dans le temps.

Autres mesures complémentaires : augmentation garantie Visale, développement du bail réel solidaire (BRS), modification de zonage, achats de logements neufs par l’Etat

D’autres mesures ont été annoncées par le gouvernement. Vous pouvez consulter le dossier de presse officiel pour en savoir plus. En voici quelques-unes :

• Augmentation du nombre de garantie Visale octroyées avec étude d’une ouverture de l’éligibilité à d’autres situations.
• Fort développement du bail réel solidaire (BRS) : il s’agit d’acquérir un logement sans le foncier sur lequel il repose. De quoi faire diminuer le coût d’acquisition, mais avec des contraintes pour les « propriétaires » qui ne le sont que temporairement.
• Certaines communes vont être reclassées dans les zones tendues pour le logement. Les logements dans ces communes vont donc bénéficier d’une amélioration des différentes aides possibles aussi bien pour l’accession que pour la location.
• L’État s’est engagé à acheter 47 000 logements neufs via le CDC Habitat et Action Logement.

Des frais d’agences immobilières trop élevées d’après l’Autorité de la concurrence

L’Autorité de la concurrence dénonce des frais d’agence immobilière trop élevés et donc le fonctionnement est trop opaque pour le consommateur. Elle relève notamment que le taux de commission moyen en France en 2022 s’élève à 5.78 % contre 4 % en moyenne dans toute l’Union Européenne.

Ce n’est pas pour rien que beaucoup de vendeurs cherchent à vendre sans agence. Pourtant il existe différents niveaux d’intermédiation et d’accompagnement dans la vente d’un bien immobilier en France. Nous vous invitons à utiliser notre comparatif des frais d’agence.

Elle a calculé le gain annuel pour les acheteurs d’immobilier en France à 3 milliards d’euros par an si la commission moyenne diminuait à 4 % comme la moyenne européenne. Une réforme est envisagée pour apporter plus de clarté dans l’information et le choix des prestations confiées à un agent immobilier.

Explosion des logements à louer sur Airbnb et possible modification de fiscalité sur la location saisonnière

Pour réduire la crise du logement, un autre facteur est mis en avant et pourrait faire l’objet de nouvelles modifications fiscales notamment. Le boom des logements proposés pour de la location saisonnière vient réduire l’offre de logements à louer pour y habiter ou à vendre. En 10 ans, le nombre d’annonces sur la plateforme leader de la location saisonnière Airbnb est passé de 30 000 annonces à 750 000 aujourd’hui d’après une étude d’Actu.fr.

On y retrouve notamment une carte interactive pour savoir où se situent les annonces de location saisonnière en France :

Louer quelques jours par an sa résidence principale pour arrondir ses fins de mois pendant son absence ne pose pas de problème. Cela permet d’utiliser intelligemment les logements.

Non, ce qui pose problème c’est l’envolée du nombre de biens qui sont exclusivement destinés à de la location saisonnière. Ce sont des milliers de logements qui ne peuvent plus être utilisés pour y habiter à l’année. Cela surenchérit les problèmes de manque d’offre par rapport à la demande dans de nombreux secteurs (grandes villes, littoral, etc.).

Pour tenter de limiter cela et d’inciter les propriétaires de ces logements à les replacer dans le marché de la location longue durée, le gouvernement envisage de modifier la fiscalité trop avantageuse de la location saisonnière. Attention donc si vous prévoyez un investissement locatif avec ce type de modèle comme c’est très à la mode. Les conditions pourraient se durcir. Certaines villes interdisent même progressivement ce type de pratique.

Prolongement possible pour le plafonnement de l’augmentation des loyers (IRL)

Depuis le 3ème trimestre 2022, l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) est plafonné à 3.50 %. Sans cela, il serait similaire à l’inflation (entre 5 et 6 % par an). Ce plafonnement est en vigueur jusqu’à l’IRL du 2ème trimestre 2023. Le gouvernement est en train de travailler à prolonger ce plafonnement au moins jusqu’à la fin du premier trimestre 2024. Cela faisait partie du bouclier anti-inflation annoncé à l’été 2022.

De quoi limiter la perte de pouvoir d’achat des locataires mais de quoi réduire encore un peu le rendement locatif des investisseurs. Avoir des loyers qui augmentent bien moins vite que l’inflation et des prix en baisse est une période plus compliquée pour l’investissement locatif. C’est d’autant plus le cas dans un contexte où les autres actifs s’ajustent plus rapidement à ces hausses des taux et à ces hausses de rendement possibles sur les placements.

Mois précédents : Immobilier mai 2023 et marché immobilier avril 2023

Mois suivant : Actualité immobilière en juillet 2023