Immobilier juillet 2023 : les chiffres et informations du mois

Les nouvelles sont assez déprimantes sur le marché immobilier depuis le début de l’année. Et les actualités immobilières de ce mois de juillet 2023 ne dérogent pas à la règle. Après un point sur la forte hausse des taux d’intérêt qui se poursuit, retour en chiffres sur les diverses conséquences du blocage du marché immobilier : chute des crédits immobiliers accordés, demande d’apport plus élevé, hausse des loyers, délais de vente qui s’allongent, chute des recettes fiscales pour les communes et les départements, explosion des faillites dans le secteur, etc. Découvrez tout ce qu’il faut retenir sur l’immobilier en juillet 2023.

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Taux de crédit immobilier moyen en juillet 2023 : 3.45 %

Après un taux d’intérêt moyen de 3.29 % sur les crédits immobiliers contractés en mai 2023, la moyenne passe à 3.45 % sur les prêts signés en juin 2023. Ce sont les derniers chiffres publiés par l’observatoire Crédit Logement CSA ce 12 juillet 2023 :

Non, vous ne rêvez pas, les taux immobiliers moyens ont augmenté de 239 points de base en seulement 18 mois. C’est une moyenne de hausse de plus de 13 points de base par mois. Pour un crédit immobilier sur 25 ans, la moyenne des taux a augmenté de 256 points de base en un an et demi. Elle est passée de 1.13 % à 3.69 %. Un choc brutal qui secoue fortement le marché. Les chiffres et informations ci-dessous démontrent l’ampleur de ce que cela implique.

Sur 25 ans, plus de 3 emprunteurs sur 4 obtiennent un taux d’intérêt de plus de 3.50 %. C’est plus de la moitié pour ceux qui empruntent sur 20 ans. Et les dossiers avec des taux à plus de 4 % commencent à devenir de plus en plus fréquent.

Comme nous l’avons vu dans notre point plus complet sur les taux de prêt immobilier en juillet 2023, cette augmentation des taux est loin d’être terminée et il n’y aura même pas de pause cet été.

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-51.9 % de crédits immobiliers accordés au 2ème trimestre 2023

La chute impressionnante du nombre de prêts immobiliers accordés sur un an se visualise très bien sur ce graphique :

L’explosion des taux et les blocages sur la distribution de crédit ont fait des ravages dans le secteur du crédit immobilier. Pourtant le nombre de crédits immobiliers était déjà en baisse sur un an au 2ème trimestre 2022. Impossible de prédire quand le point bas sera touché. Si les problèmes liés aux taux d’usure s’effacent petit à petit, les taux eux continuent d’augmenter fortement et cela va se poursuivre dans les mois à venir.

Sur l’ensemble du 1er trimestre 2023, la production de crédit immobilier est en recul de 46.1 % (-46.4 % sur le nombre de prêts). La chute s’accentue encore au 2ème trimestre puisqu’on est respectivement à -51.2 % et -51.9 %.

89 422 € d’apport personnel pour un achat immobilier : attention à ces moyennes

D’après les derniers chiffres du réseau d’agences immobilières Century21, il faut en moyenne 89 422 euros d’apport personnel pour boucler son projet d’achat immobilier sur cette dernière année. Un montant qui a explosé de 61 %.

Attention, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter avec ce niveau-là d’apport. Cette explosion de l’apport personnel provient de plusieurs facteurs qui se cumulent :

• Il y a de moins en moins de crédit sans apport
• Suite aux difficultés pour obtenir un prêt immobilier, certains acheteurs préfèrent payer cash. Une pratique qui s’était fortement réduite lorsque les taux d’emprunt étaient à 1 %.
• Pour compenser la perte de capacité d’emprunt et des prix qui ne baissent pas suffisamment, ceux qui ne veulent pas renoncer ou décaler leur projet d’acquisition sont obligés de recourir à plus d’apport puisé dans leurs économies pour conserver un budget similaire.
• Emprunter à 1 % pour placer à 3 ou 4 % était itéressants. Désormais, emprunter à 4 % pour des placements au rendement à peine plus élevés, ne présente plus beaucoup d’intérêts. D’autant plus qu’il faut en plus payer une assurance emprunteur et croise les doigts pour que son dossier soit accepté. De ce fait, de nombreux acquéreurs préfèrent donc utiliser plus d’épargne pour financer leur maison ou leur appartement. Cela leur permet de moins recourir au crédit et d’être moins dépendant des banques.

Ainsi, les moyennes sur les montants d’apport personnel utilisés actuellement évoluent fortement par rapport à ce qui se pratiquait il y a un an ou deux.

Report de la date limite pour la déclaration des biens immobiliers par les propriétaires

Tous les propriétaires doivent déclarer leurs biens immobiliers à l’administration fiscale. Le fisc répertorie déjà tout ce qu’il sait sur les logements dont vous êtes propriétaires et leur usage. Initialement prévue au 30 juin 2023, la date butoir pour effectuer votre déclaration dans les temps est repoussée au 31 juillet 2023.

Pour déclarer votre patrimoine immobilier, vous devez vous rendre dans votre espace personnel du site officiel impots.gouv.fr et vous rendre dans la section « Mes biens immobiliers ». Il vous suffit ensuite de vérifier les données qui sont déjà collectées et d’en demander la modification en cas d’erreur. Vous devez également ajouter tout élément manquant à ce préremplissage.

En cas de manquement à cette obligation, une amende forfaitaire de 150 € est prévue. Il en sera de même en cas « d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète ».

Nouvelle hausse plafonnée à 3.50 % pour l’indice de référence des loyers (IRL)

L’INSEE a communiqué le 13 juillet 2023 un nouvel indice des loyers de 140.59 pour le 2ème trimestre 2023. Cela correspond à une augmentation de 3.50 % sur un an. Cela fait désormais une année complète que la révision de l’IRL est plafonnée à 3.50 % par le gouvernement. Sans ce plafond, la hausse aurait été de 6.13 %. En effet, l’inflation est bien plus forte que ce plafond.

Pour aller plus loin, retrouvez :

• Toute l’évolution de l’IRL trimestre par trimestre
• Les règles pour une augmentation de loyer selon votre situation

Plafonnement de l’IRL prolongé

Le gouvernement a officialisé fin juin le plafonnement de l’augmentation de l’indice de référence des loyers à 3.50 % au moins jusqu’au 1er trimestre 2024. Cela fera donc au moins 7 trimestres avec des augmentations rabotées par rapport à l’inflation officielle. Cela permet de limiter l’impact de cette dernière sur les locataires.

En revanche, c’est une très mauvaise nouvelle pour les propriétaires bailleurs qui se voient amputées d’une partie de leurs revenus fonciers. Cela n’impacte pas seulement les loyers de ces trimestres-là. En effet, toute la part des loyers qui n’a pas pu suivre l’inflation pénalisera les investisseurs sur toutes les futures années de loyers.

Des délais de vente qui augmentent fortement

D’autres réseaux d’agences immobilières communiquent leurs chiffres sur l’activité actuelle. Ceux du réseau Laforêt montrent notamment un fort allongement des délais de vente partout en France.

Ils sont par exemple passés de 56 à 79 jours en 2 ans à Paris. Il faut compter 85 jours en moyenne en Ile-de-France. C’est beaucoup plus long que ces dernières années mais moins qu’à la pire époque récente. Effectivement en 2017 et 2018, il fallait 110 à 120 jours pour vendre un bien immobilier.

Découvrez combien de temps il faut pour vendre une maison ou un appartement.

En Province, il faut compter sur un délai de 90 jours pour une vente immobilière.

Comme les vendeurs n’ajustent pas suffisamment rapidement leur prix à ce nouveau contexte, ils mettent bien plus de temps à trouver un acquéreur solvable.

De ce fait, ce réseau constate une augmentation de 24 % du nombre de logements en vente en stock en Ile-de-France sur un an.

Chute des droits de mutation et conséquences pour les communes et les départements

La forte hausse des prix des logements et le marché très dynamique sont 2 tendances qui ont permis aux droits de mutation d’exploser. Ces taxes qui sont payées par l’acheteur dans ce que l’on nomme maladroitement les frais de notaire bénéficient à la fois à la commune, au département et à l’État.

Espérons que les budgets des collectivités n’aient pas été prévu avec un niveau similaire de rentrées fiscales car la chute ne fait que commencer. Dans un premier temps par l’impact du fort ralentissement des ventes, puis dans un second temps par l’impact qu’aura la baisse des prix en cours.

Faillites des agences immobilières, des courtiers, des promoteurs, etc.

Ce brusque retournement du marché qui sévit depuis plus d’un an désormais commence à peser sur les entreprises du secteur qui avaient les reins les moins solides. En effet, selon une étude d’Altarès, les faillites et mises en redressement judiciaire explosent dans le secteur.

Sur les 4 premiers mois de l’année, cette étude recense :

• + 84 % de faillites d’agences immobilières avec 528 agences concernées
• + 78 % pour les courtiers en prêt immobilier avec 142 défaillances répertoriées
• Il en est de même avec les promoteurs et constructeurs avec respectivement +53,8 % et + 55.6 % d’entreprises défaillantes.

Pour ces derniers, leur objectif principal est d’écouler leur stock de logements invendus. Dans ce but, il y a actuellement de belles ristournes sur les prix de certains logements neufs. Découvrez dès maintenant les offres d’appartement neuf dans votre secteur.

Depuis, la situation s’est encore aggravée avec une année 2023 qui sera noire pour beaucoup de professionnels. On risque d’entrer vraiment dans le dur pour les entreprises en difficultés d’ici à la fin de l’année si le marché ne reprend pas un peu de couleur cet automne.

Ces dernières années, le nombre d’agences immobilières ou de courtage avait explosé. On se dirige désormais vers une réduction importante du nombre d’enseignes et de professionnels dans le secteur de l’immobilier.

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