Quel salaire pour emprunter 500 000 euros ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 11 avril 2022

En France, la part de propriétaires se situe autour de 64,5 % tandis que la part de locataires est environ deux fois moins importante. Les Français sont en effet de plus en plus nombreux à envisager l’achat d’un bien immobilier. Il s’agit d’une solution avec des avantages indéniables sur le long-terme, comme la possibilité de transmettre un patrimoine à ses enfants, d’aménager son intérieur selon ses préférences ou encore d’économiser sur ses mensualités futures.

Si vous envisagez vous-même l’achat d’un logement, vous allez certainement avoir besoin d’emprunter de l’argent à la banque. Ainsi, de nombreux critères doivent être pris en compte, notamment si vous souhaitez évaluer votre capacité à emprunter 500 000 euros. Afin de vous guider dans votre démarche, Immobilier Danger vous apporte toutes les réponses nécessaires dans cet article.

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Tenir compte de la durée du prêt : quelles mensualités ?

Avant de pouvoir financer votre projet immobilier, vous devez d’abord vérifier vos possibilités d’emprunt en fonction d’une durée. Pour cela, vous savez sans doute déjà que le remboursement de votre crédit va s’étaler en mensualités sur plusieurs années. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, cette durée a été plafonnée à 25 ans pour les banques. Notez par ailleurs que, plus la durée de votre prêt sera courte, plus le taux sera intéressant pour vous.

Pour savoir si vous pouvez emprunter 500 000 €, vous devez donc dans un premier temps calculer votre capacité de remboursement sur le temps. Celle-ci peut se calculer grâce à des simulateurs en ligne, ou bien avec l’aide de notre calculette disponible dans notre article Combien puis-je emprunter pour un crédit immobilier ?. Ces outils vous permettront ainsi d’obtenir des estimations concernant vos échéances, en fonction de votre salaire :

  • Crédit immobilier sur 10 ans : votre salaire mensuel minimum doit être de 13173 euros pour des mensualités maximales de 4 391 euros.
  • Crédit immobilier sur 15 ans : votre salaire mensuel minimum doit être de 9 144 euros pour des mensualités maximales de 3 048 euros.
  • Crédit immobilier sur 20 ans : votre salaire mensuel minimum doit être de 7 134 euros pour des mensualités maximales de 2 378 euros.
  • Crédit immobilier sur 25 ans : votre salaire mensuel minimum doit être de 6 000 euros pour des mensualités maximales de 2 000 euros.

Sachez que ces données ne sont que des estimations puisqu’elles ne prennent pas en compte tous les critères essentiels tels que les frais de dossier ou encore le coût de votre assurance de crédit immobilier. Ces sommes peuvent donc être amenées à évoluer selon votre situation. Toutefois, elles vous permettent d’avoir un premier aperçu assez fiable sur les mensualités que vous pourriez rencontrer en empruntant 500 000 euros auprès de votre banque.

Bien entendu, ces seuils dépendent du niveau des taux immobiliers actuels au moment de contracter un emprunt. Cet élément impact fortement le résultat du calcul du revenu nécessaire pour un tel financement et sur le total des intérêts. Voici un tableau comparateur avec les taux d’intérêt moyens en octobre 2022 :

Durée Taux hors assurance Mensualité Salaire minimum Total des intérêts
10 ans (120 mois) 1,05 % 4 391 € 13 173 € 26 928 €
15 ans (180 mois) 1,25 % 3 048 € 9 144 € 48 599 €
20 ans (240 mois) 1,35 % 2 378 € 7 134 € 70 813 €
25 ans (300 mois) 1,50 % 2 000 € 6 000 € 99 905 €

Note : techniquement il possible d’avoir une mensualité de 35 % de ses revenus, mais le taux retenu ici dans ce tableau comparateur est de 33,33 % car il faut intégrer une marge pour le coût de l’assurance emprunteur qui sera obligatoirement intégré suite aux contraintes imposées par le HCSF aux banques.

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Évaluer son taux d’endettement : pourquoi et comment ?

Le taux d’endettement est également un critère important à considérer lorsque vous envisagez de prendre un crédit immobilier. Ce dernier correspond à votre capacité de remboursement selon votre revenu et se calcule de la manière suivante : Total des charges x 100 / revenus nets. Pour savoir si vous pouvez vous permettre un emprunt de 500 000 euros, vous devez toujours avoir en tête la règle des 35% d’endettement, auparavant située à 33 %. Cette règle signifie que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% de vos revenus mensuels, au risque de voir votre dossier refusé par la banque.

Plus simplement, votre salaire net mensuel doit être environ trois fois plus élevé que vos mensualités. Au-delà de 35% d’endettement, les banques estiment que les risques sont trop importants pour elles. Attention, cela prend en compte tous les crédits en cours du foyer en plus de ce nouveau financement. Pour réduire votre taux d’endettement, il est possible d’utiliser une partie de votre apport pour rembourser certains de vos crédits ou de procéder à un rachat de crédits pour réduire votre mensualité globale sur ces autres prêts (autre prêt immobilier, prêt à la consommation, crédit auto, etc.).

Toutefois, le taux d’endettement est rarement évalué seul. Celui-ci est généralement accompagné d’autres critères liés à votre condition personnelle tels que votre reste à vivre ou encore votre situation professionnelle. Comme nous le verrons par la suite, ces derniers peuvent avoir un impact sur l’évaluation de votre projet par votre banque.

Pensez également à rechercher la meilleure assurance emprunteur selon votre profil (âge, état de santé, profession, etc.). Il y a de belles économies à réaliser sur cet élément là en plus de celles sur la recherche d’un taux d’intérêt plus bas. Pour cela, vous pouvez, par exemple, utiliser notre simulation d’assurance emprunteur en ligne et vous faire aider par un courtier spécialisé.

Quels sont les autres critères évalués par votre banque ?

Pour estimer votre capacité à rembourser un crédit immobilier dans les temps, votre banque va prendre en compte plusieurs facteurs personnels. En effet, chaque situation évolue d’une personne à l’autre et nécessite donc une analyse minutieuse. Afin que vous sachiez mieux à quoi vous attendre, nous avons répertorié pour vous les principaux critères qui sont examinés lors de la transmission de votre demande d’offre de prêt.

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Votre situation professionnelle

Selon votre contrat de travail et votre statut professionnel, la banque peut déterminer votre niveau de stabilité financière. De ce fait, avoir un CDI joue largement en votre faveur puisque vous percevez un revenu régulier et certain. Cela n’est pas le cas lorsque vous êtes embauché en CDD ou que vous travaillez en tant qu’indépendant. Dans ces cas de figure, la banque se base plutôt sur la moyenne de vos revenus perçus lors des trois dernières années, incluant également vos périodes d’inactivité.

Pour un emprunt de 500 000 euros, votre banque peut même aller plus loin dans son analyse en s’intéressant par ailleurs à votre niveau d’ancienneté ou bien encore à votre secteur d’activité. Tous ces éléments lui fournissent des indices précieux sur votre stabilité financière actuelle et future. Elle doit estimer correctement le risque de problème de remboursement, surtout sur une somme aussi importante.

Votre reste à vivre

Demander un crédit immobilier d’une hauteur de 500 000 euros à votre banque n’est pas anodin. Il s’agit d’une somme conséquente qui doit pouvoir être remboursée intégralement dans les prochaines années. Avant de pouvoir vous accorder sa confiance, votre banque regarde donc aussi votre reste à vivre. Il représente la somme restante une fois que vous aurez réglé votre mensualité. En d’autres termes, c’est l’argent qu’il vous reste dans le mois pour vivre. Ce critère permet ainsi de mesurer votre aisance financière.

Votre saut de charge

Le saut de charge est un énième critère qui peut être analysé dans le cadre d’un emprunt. Il correspond à la différence de coût existant entre le montant de votre loyer actuel et la future mensualité dont vous devrez vous acquitter auprès de la banque. Au plus la différence entre ces deux sommes sera faible, au plus le profil de votre foyer sera rassurant, et donc valorisé.

Apport personnel pour emprunter 500 000 € en 2022

Pour finir, il faut savoir que l’apport personnel constitue une dernière donnée importante lors de l’évaluation de votre dossier. Même s’il n’existe pas de règle fixe, nous estimons communément cet apport à 10% du montant total emprunté à la banque. Dans le cas d’un crédit immobilier de 500 000 euros, vous devez donc disposer d’au moins 50 000 euros d’apport personnel. Cela permet de prouver que vous êtes en capacité de payer immédiatement tous les frais de dossier, les frais de notaire, etc.

Bien qu’il n’existe pas de loi à ce sujet (seulement une incitation de la part du HCSF à demander un niveau suffisant par rapport au projet), sachez qu’un dossier avec un bon apport personnel sera forcément jugé plus favorablement par la banque. Cela démontre effectivement votre capacité à épargner et à bien gérer vos finances personnelles.

Vous avez un salaire suffisant pour emprunter 500 000 € sans risque pour rembourser votre mensualité pendant toutes ces années et financer votre acquisition de résidence principale ou votre investissement locatif ? Utilisez dès maintenant notre simulateur de prêt immobilier pour obtenir des conseils de notre courtier et surtout découvrir quelle est la meilleure banque pour votre prêt au taux le plus bas.

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