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Acheter pour louer : en 2017, la rentabilité du bien immobilier est primordiale

Faut-il investir dans de l’immobilier locatif en 2017 ? Nous allons voir qu’étant donné la situation actuelle de l’immobilier en France, l’investissement dans un appartement pour le mettre en location s’avère assez risqué. Seule une excellente rentabilité locative permettra de compenser les risques liés à un investissement locatif en période de baisse des prix et d’augmentation de la fiscalité immobilière. Il faudra bien choisir ses investissements en 2017 pour s’en sortir gagnant.

Investir dans l’immobilier en tenant compte de l’actualité immobilière

Quand les prix des logements augmentent, l’investisseur en immobilier est doublement gagnant. Il continue de percevoir des loyers pendant que son appartement prend de la valeur. Il pourra donc, en plus des revenus fonciers, obtenir une plus-value en cas de revente.

En période de forte hausse des prix, les Français se sont donc rués sur l’immobilier et ont investi dans des studios ou des appartements pour en profiter.

Seulement, aujourd’hui le marché immobilier s’est retourné. Il a entamé un cycle baissier qui pourrait bien durer. Il est très important d’en avoir bien conscience avant de se lancer dans un achat pour louer en 2017 !

En effet, les investisseurs vont devoir réintroduire la notion de risque de moins-values dans leur raisonnement. Contrairement à un placement sur un livret bancaire ou tout autre produit sur lequel le capital est garanti, l’achat d’un appartement reste exposé à la possibilité d’une perte de capital si la valeur du bien diminue.

En règle générale en matière d’investissement, le risque de perte de capital se compense par un taux de rendement supérieur. Seulement, lorsque vous investissez dans de l’immobilier locatif, c’est à vous de vous assurer que la rentabilité est suffisante pour couvrir les risques de perte de capital.

Les risques de revendre à perte sont réels

Après une forte augmentation des prix des logements entre 1998 et 2008, l’immobilier a connu une période de crise avec des baisses de prix entre 2008 et 2010. Après un rebond en 2010-2011, les prix sont de nouveau orientés à la baisse depuis 2012 et ont de fortes probabilités de baisser en 2017.

Pour celui qui investit dans un appartement pour le mettre en location, cela signifie qu’il peut être obligé de revendre à perte à court ou moyen terme.

En investissant sur le long terme (plus de 15 ans), ce risque diminue. Les cycles d’évolution en immobilier sont longs (5 à 10 ans en moyenne). Un investissement au prix fort peut donc demander d’attendre de nombreuses années avant de pouvoir revendre sans pertes. Par exemple, pour ceux qui ont acheté à Paris juste avant la chute des prix en 1991 (-40 % entre 1991 et 1998), il a fallu attendre plus de 10 ans avant de retrouver sa mise...

Consultez notre guide du prêt immobilier et les taux d’intérêt pour l’immobilier en 2017.

Le taux de rentabilité doit tenir compte de ces risques

Pour tenir compte des prix immobiliers actuellement très élevés et des risques liés à ce fait, vous devez sélectionner des biens qui vous apportent un taux de rendement suffisamment important.

En temps normal, un taux de rendement brut de 6 % paraît un minimum acceptable pour commencer à s’intéresser à un logement pour de l’investissement locatif. Cela permet, une fois payés les impôts fonciers, la CSG-CRDS et les frais liés à cet investissement, d’obtenir une rentabilité nette un peu plus élevée qu’un livret bancaire.

Avec un bien qui a une probabilité non négligeable de perdre de la valeur à court et moyen terme, il peut être judicieux de choisir un seuil plus élevé de rentabilité.

Malheureusement, quand on regarde le tableau des rentabilités d’un investissement locatif dans les 100 plus grandes villes, on se rend vite compte que c’est loin d’être évident d’obtenir une aussi bonne rentabilité. Vous devrez pour cela rechercher des biens sous-cotés dans un secteur où la demande en location reste suffisamment importante.

Réduire ses impôts en 2017 en investissant dans un appartement

Pour améliorer un peu ses mauvaises conditions pour investir dans l’immobilier en 2017, il y a toujours différentes possibilités d’obtenir des réductions d’impôt en choisissant des investissements immobiliers qui permettent de défiscaliser.

La grande nouveauté pour cette année 2017 est la défiscalisation Pinel. Les conditions restent les mêmes pour le Pinel que le Duflot en 2014 à quelques légères modifications près. Ce nouveau dispositif vient remplacer l’ancienne loi Scellier. Il propose une diminution d’impôts plus importante, mais il sera réservé à un nombre plus restreint de villes et surtout il imposera des loyers modérés pendant toute la durée de la défiscalisation. Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement, demandez une étude gratuite pour réduire vos impôts.

L’investissement en Pinel sera intégré dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € par foyer et par an. Pour diminuer son revenu imposable sans recourir à une niche fiscale, il est toujours possible de générer du déficit foncier. Face à changement de fiscalité, c’est un mécanisme qui retrouve davantage d’attrait auprès des investisseurs.

Acheter un appartement pour le mettre en location sera peu intéressant en 2017

Des prix d’achats très élevés, une rentabilité moyenne très basse, une fiscalité en hausse et des coûts d’entretien et réparation en hausse : le moment n’est vraiment pas bon pour réaliser un investissement en immobilier locatif en 2017. Les risques de réaliser un mauvais investissement sont importants si on ne prend pas certaines précautions (investissement sur le long terme, rentabilité locative suffisante, bonne prise en compte des frais et de la fiscalité, etc.).

Néanmoins, dans certains départements de Province, les prix ont déjà bien baissé depuis le pic de 2008. En étant patient et en connaissant bien son marché immobilier local, il peut encore être possible de trouver la perle rare.

Pour vous informer davantage sur la situation actuelle du marché immobilier, vous pouvez télécharger notre guide de l’achat immobilier en 2017.

Pour aller plus loin :

- Consultez la liste des 60 villes à éviter pour un investissement locatif.
- Découvrez comment obtenir jusqu’à 6 000 € par an pendant 12 ans de réduction d’impôts.
- Prenez connaissance des meilleures banques pour un prêt immobilier.

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