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Immobilier 2015 : tendances et prévisions

Quel est le bilan pour le marché immobilier en 2014 ? À partir de ce résumé des tendances récentes, nous allons dresser des prévisions sur le marché immobilier pour 2015. Cet article est un complément de notre nouveau guide de l’achat immobilier en 2015 qui sort aujourd’hui. Alors, les prix des logements vont-ils continuer à baisser ? Les taux des prêts immobiliers vont-ils continuer à descendre et à battre record sur record ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le marché immobilier en France en 2015.

Mise à jour : découvrez les tendances pour l’immobilier en 2017.

Synthèse des tendances de l’immobilier en 2014

Il est trop tôt pour connaître la baisse totale des prix de l’immobilier en 2014. Les chiffres officiels de l’indice Notaires-INSEE ne donnent en valeurs définitives que les statistiques arrêtées au 1er trimestre 2014. À cette date, les prix des logements diminuent dans l’ensemble de 1.9 % sur un an (-1.4 % pour les appartements, -2.1 % pour les maisons).

Au 2ème trimestre, sur des chiffres semi-définitifs et qui peuvent donc encore être modifiés, l’INSEE note une évolution de -1.3 % sur un an avec des variations presque équivalentes pour les appartements et les maisons (respectivement -1.2 % et -1.3 %).

Les chiffres du 3ème trimestre ne sont que provisoires et comme ils sont souvent corrigés dans les publications précédentes (quasiment systématiquement à la baisse), il n’est pas pertinent de les citer pour le moment. Tout ce que l’on constate c’est que cette tendance de réduction des prix en euros courants se poursuit avec un rythme plus important pour les appartements que pour les maisons sur ces deux trimestres.

Cela fait désormais près de 3 ans que les prix des logements baissent dans leur globalité. Entre le 3ème trimestre 2011 et le 2ème trimestre 2014, l’indice Notaires-INSEE sur les prix de l’immobilier ancien en France est passé de 110.5 à 105.6. Soit une diminution moyenne en euros courants de 4.4 %. Cela peut paraître faible comme correction, mais nous allons voir qu’en réalité les prix ont nettement plus baissé que cela.

À cette diminution des prix, il faut également ajouter l’impact de l’inflation. Elle a été d’environ 4.2 % entre le 3ème trimestre 2011 et le 2ème trimestre 2014. En euros constants, les prix réels des biens immobiliers ont donc baissé de 8.3 % en un peu moins de 3 ans. C’est déjà plus conséquent.

Cependant, ce n’est pas tout ! Bien au contraire. Pour bien appréhender ce cycle baissier, il faut également tenir compte de l’impact des autres facteurs qui pèsent sur les prix. Pendant cette même période, les emprunteurs n’ont pas bénéficié des mêmes conditions de financement. En effet, les taux d’emprunt ont chuté sur cette période de 158 points de base. Cela équivaut à une baisse des prix de 14.5 % d’après les chiffres du Crédit Logement.

En cumulé, on a donc une réduction des prix réels de 8.3 % en plus d’une amélioration sur les taux d’intérêt qui équivaut à une baisse des prix de 14.5 %. Soit une baisse globale de plus de 20 % en moins de 3 ans !

Malgré tout on est encore loin d’être revenu à des niveaux accessibles pour les revenus des Français comme le montrent les dernières courbes de Jacques Friggit. Après avoir analysé les choses qui changent pour l’immobilier en 2015 et l’impact que cela pourrait avoir sur le marché, nous reviendrons sur les prévisions pour les prix immobiliers en 2015 ainsi que sur l’évolution des taux de crédit immobilier.

Les principaux changements pour l’immobilier en 2015

L’année 2014 a comporté un certain nombre de modifications de réglementation, de taxes ou d’impôts.

Flambée des taxes foncières sur les terrains à bâtir

Le changement qui aura, selon nous, le plus d’impact sur le marché immobilier à partir de 2015 est la révolution fiscale sur les terrains constructibles. Les taxes foncières sur les propriétés non bâties vont exploser dès 2015. Le gouvernement a mis en place une revalorisation de la valeur locative cadastrale de ces biens de 25 % avec en plus une autre majoration de 5 € par m².

Cela concerne tous les terrains à bâtir situés dans une zone tendue pour le logement (voir les zones décrites par la loi ALUR). Pour les autres communes, c’est le conseil municipal qui aura le droit d’appliquer une majoration allant de 0 à 3 € par mètre carré de terrain constructible.

Pour permettre aux propriétaires de ces terrains qui ne veulent pas supporter cette forte hausse de taxe, le gouvernement a également instauré en parallèle un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value immobilière lors de la vente de ces terrains constructibles. Cette mesure ne sera valable que jusqu’au 31 décembre 2015. En outre, l’imposition de ces plus-values a été rattachée au même barème que pour les résidences secondaires et les investissements locatifs.

Relance de l'immobilier neuf : nouveau zonage, loi Pinel, nouveau PTZ+, etc.

Le gouvernement, par l’intermédiaire de Sylvia Pinel, ministre du Logement, et de Manuel Valls, Premier ministre, a pris différentes mesures, en plus de celles sur les terrains constructibles, pour tenter d’améliorer la construction de logements neufs qui est au plus bas en 2014 :

- Le remplacement de la loi Duflot de défiscalisation immobilière par la loi Pinel.

- Des améliorations sur le PTZ+ depuis le 1er octobre 2014, notamment au niveau des montants et des plafonds de revenus à ne pas dépasser. Découvrez la version 2017 du PTZ+.

- La modification du zonage de nombreuses communes ce qui permet aux acheteurs d’immobilier neuf dans ces communes d’avoir le droit à plus d’aides au niveau du prêt à taux zéro pour une résidence principale ou à plus de réduction d’impôts avec la loi Pinel pour un investissement locatif.

- Diverses autres mesures qui sont présentées dans cet article sur la relance de l’immobilier neuf par Manuel Valls.

D'autres changements qui concernent tous les acheteurs d'immobilier

Parmi les autres changements survenus récemment, certains concernent tous les acquéreurs :

- La hausse des frais de notaire, initialement prévu comme provisoire pour 2 ans, sera finalement définitive. La plupart des départements ont donc augmenté les droits de mutation de 0.7 % comme la loi les y autorise. Il faut donc désormais compter sur un coût des frais de notaire de l’ordre de 7.5 à 8 % du prix d’achat pour un bien immobilier ancien. Découvrez notre calculatrice des frais de notaire.

- Depuis le 27 juillet 2014, une nouvelle loi vous permet de changer plus facilement d’assureur pour votre assurance de prêt immobilier. Vous avez désormais la possibilité de faire jouer la concurrence pendant un an après la signature de votre crédit immobilier. Cela vous laisse donc plus de marge pour négocier ultérieurement cet élément qui représente de 10 à 30 % du coût de votre financement. C’est ce qu’apporte la nouvelle loi Hamon sur l’assurance emprunteur.

Quelle évolution pour les taux immobiliers en 2015 ?

Comme vous avez pu le suivre tout au long de l’année dans nos articles sur l’évolution des taux immobiliers, les conditions de financement n’ont pas arrêté de s’améliorer de mois en mois avec des taux d’intérêt moyens qui ont battu record sur record. Il n’y a qu’à regarder ce tableau des meilleurs taux actuels (et celui des taux moyens) pour se rendre compte des changements importants qui sont survenus par rapport aux années précédentes.

Comme nous vous l’expliquons dans notre dernier article sur les taux de crédit immobilier en 2015, tous les signes montrent que cette tendance de réduction des taux devrait se poursuivre, au moins sur les premiers mois de l’année 2015. Il sera donc encore temps pour ce qui ne l’ont pas encore fait (ou pour ceux qui l’ont fait il y a plus d’un an) de renégocier ou de faire racheter son prêt immobilier.

Les prix vont-ils continuer à baisser ?

Il n’y a pas de changements majeurs par rapport à l’année dernière qui pourrait faire que ces premières années de retournement du marché immobilier s’arrêtent là et que les prix repartent à la hausse en 2015. Le contexte économique déflationniste avec de forts taux de chômage et des revenus après impôts qui diminuent d’année en année laisse entrevoir une poursuite du dégonflement de cette énorme bulle immobilière que nous avons connu au début des années 2000.

En outre, si la forte hausse de la fiscalité sur la possession de terrains constructibles non utilisés provoque des ventes massives, il faut même s’attendre à une accélération de ces baisses de prix. En effet, la spéculation foncière pourrait en prendre un coût. Or c’est l’une des causes principales de la flambée des prix.

De même si les taux arrêtent de diminuer (voire s’ils augmentent mais cela est peu probable pour le 1er semestre 2015), cela aura mécaniquement un impact important sur les prix. Les capacités d’achat ne pourraient plus s’ajuster que par une correction plus franche des prix.

Pour toutes ces raisons, le scénario le plus probable pour l’immobilier en 2015 est une poursuite de la baisse des prix des logements et cela partout dans l’Hexagone.

Pour ceux qui veulent acheter, il est important d’étudier plus précisément le contexte actuel et les tendances pour 2017. Pour cela, vous pouvez télécharger notre guide de l’achat immobilier en 2017. Il contient en plus de cela de nombreux conseils pour bien acheter sa résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif.

Ce guide est déjà en cours d’envoi à ceux qui sont déjà abonnés à la newsletter d’Immobilier-danger.com.

Article initial publié le 08/12/2014

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

- Découvrez quelle banque vous fera le meilleur taux de crédit immobilier.

- Regardez combien ça coûte de vendre un bien immobilier.

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