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Immobilier en 2016 : quelles prévisions d’évolution ?

14 décembre 2015
L’année 2015 s’approche de sa fin et 2016 c’est déjà demain. Il est donc temps de faire un premier bilan de l’évolution du marché immobilier en France et de dessiner des tendances pour le logement en 2016 et dans les années à venir. Nous verrons également quels sont les changements attendus pour cette nouvelle année. Retrouvez donc notre synthèse globale annuelle sur l’immobilier français au sein de cet article. Elle marque également la sortie de notre nouveau guide sur l’achat immobilier en 2016 à télécharger gratuitement.

Bilan provisoire sur l’immobilier en 2015

L’année 2015 aura été marquée pour l’immobilier français par de nouveaux records historiques au niveau des taux de crédit immobilier. Alors que la fin de l’année 2014 avait vu les records se succédaient les uns aux autres mois après mois, le point bas n’a été atteint qu’en juin 2015 avec une moyenne à 1.99 % ! Comme on peut le voir sur l’évolution des taux immobiliers, les taux d’intérêt pour un financement immobilier seront restés toute l’année 2015 en dessous du précédent record historique datant de décembre 2014.

Dans ce contexte extrêmement profitable, le marché immobilier aurait été, dans une situation normale, en plein boom. Le nombre de transactions aurait dû s’envoler et les prix augmenter en conséquence de ce gain de pouvoir d’achat supplémentaire et de ce biais psychologique qui pousse à l’achat en étant moins regardant sur le prix.

Il n’en a rien été. Ou du moins, loin des proportions que cela aurait pu prendre. Le long cycle baissier entamé pour les grandes villes en 2011 et depuis 2007-2008 pour certaines villes moyennes ou rurales est loin d’être terminé. Oui les transactions se sont améliorées comme le montre ce graphique issu des derniers chiffres communiqués par l’INSEE :

Le graphique de l'évolution des ventes immobilières dans l'ancien en 2015 d'après l'INSEE

Mais la correction des prix s’est poursuivie dans le même temps. Sur un an, les chiffres définitifs ne sont disponibles que pour le 1er trimestre 2015, ils font état d’un recul global de - 2.4 % sur un an. Les chiffres semi-définitifs du 2ème trimestre montrent même un recul encore plus important à -2.7 %. Enfin, les chiffres provisoires du 3ème trimestre qui risquent d’être modifiés (souvent à la baisse comme depuis au moins 3 ans) annoncent une baisse un peu moins forte, mais une baisse qui se poursuit (-1.5 %) malgré ce contexte financier ultra favorable aux emprunteurs.

Le graphique de l'évolution des prix immobiliers avec les détails pour Paris, l'Ile-de-France et la Province - Source INSEE décembre 2015

Les professionnels de l’immobilier ont donc pu sauver leur année et peuvent remercier les mesures très accommodantes des banques centrales. Sans de nouvelles baisses de taux, il est certain que l’embellie sur les transactions n’aurait pas eu lieu et que la baisse des prix aurait été tout autre. Maintenant combien de temps les banques centrales vont-elles maintenir les taux au plancher et prendre des mesures d’injection massive de liquidités ? Le clap de fin sera-t-il pour 2016 ou pour plus tard ? Quelques éléments de réflexion ci-dessous.

Des changements prévus pour 2016 pour le logement

Qu’est-ce qui va changer en 2016 pour l’immobilier ? Qu’est-ce qui pourrait peser sur l’activité et sur les prix dans un sens comme dans l’autre ?

- La modification principale qui va entrer en vigueur dès le 1er janvier 2016 c’est la réforme du prêt à taux zéro pour 2016 et 2017 et notamment son retour généralisé sur l’immobilier ancien à rénover. Les modifications qui s’appliquent sur les plafonds de revenus et sur les montants prêtés gratuitement vont permettre de soutenir plus massivement l’accession à la propriété dans le neuf comme dans l’ancien.

La part des achats de logement neuf par des primo-accédants devrait augmenter. Il faut dire qu’en 2015 on retrouve à nouveau au moins deux tiers des achats neufs qui sont faits dans le but d’un investissement locatif. Les améliorations sur la loi Pinel attirent plus d’investisseurs. En revanche, les prix apparaissent comme trop élevés pour un 1er achat en tant que résidence principale. Cette réforme du prêt à taux zéro va donner un peu d’air au secteur de la construction, mais à ces prix il ne faudra pas s’attendre à des miracles pour autant.

En ce qui concerne l’ancien avec travaux, comme toute aide à l’achat sans condition sur les prix, cela aura un côté inflationniste. Les vieux logements avec beaucoup de travaux qui tiraient le marché par le bas vont retrouver un certain attrait si le cumul prix d’achat + travaux permet d’obtenir quelque chose de mieux que l’achat dans l’ancien récent ou déjà rénové pour le même coût final. De quoi remettre un peu plus de concurrence sur le marché et augmenter l’offre globale ? Difficile de prévoir l’impact exact qu’aura cette généralisation du prêt à taux zéro pour un logement ancien avec 25 % de travaux.

- Autre changement au 1er janvier 2016, la mairie de Paris a décidé de suivre le mouvement initié par la majorité des autres départements en augmentant les droits de mutation à payer lors de l’achat d’un bien immobilier. Le taux du département passe à 4.5 % contre 3.8 % auparavant, soit le maximum autorisé par la loi. Seuls 6 départements n’ont pas encore augmenté leurs frais de notaire et se réservent le droit de le faire ultérieurement. Il faut donc s’attendre à un pic de transaction fin 2015 sur Paris et à une chute des ventes au début de l’année 2016 comme dans tous les autres départements où cette hausse des frais de notaire a déjà eu lieu.

- Certaines modifications en vigueur depuis fin 2015 vont également orienter à des degrés moindres l’orientation du marché immobilier en France. On retiendra notamment la réduction du préavis de location en zone tendue qui permettra de quitter plus facilement sa location pour en changer ou par acheter sa résidence principale, la mise en place d’une fiche comparative simplifiée pour les assurances emprunteurs, l’encadrement des loyers à Paris ou encore du passage à 10 jours pour le délai de rétractation pour l’acheteur contre 7 auparavant.

Quelle évolution des taux de crédit immobilier en 2016 ?

Comme nous l’avons vu ci-dessus l’année 2015 aura été une année complète à des taux de prêt immobilier à des niveaux historiquement bas. Le taux moyen mensuel pour un emprunt immobilier octroyé en 2015 a en effet oscillé entre 1.99 % (en juin) et 2.29 % (en janvier) alors même que le précédent record historique de décembre 2014 était de 2.36 %.

Une chose est sûre. Tant que l’inflation sera quasiment nulle comme actuellement, les taux pour des achats immobiliers ne pourront guère remonter beaucoup. On se dirige donc vers des taux toujours aussi bas pour les premiers mois de l’année 2016. Les banques centrales continueront de tout faire pour que le peu de croissance actuelle ne s’écroule pas à commencer par maintenir des taux très accommodants pour tenter de stimuler l’économie via des crédits bons marchés (méthode qui n’a pour le moment pas du tout fait ses preuves).

Il n’est pas impossible qu’un nouveau record soit battu durant l’année 2016 et que l’on retrouve une nouvelle fois des taux d’emprunt sous les 2.00 % en moyenne. Maintenant on peut également s’attendre pour le second semestre à des risques de légères hausses progressives. Cependant il est fort probable que les taux immobiliers en France restent très bas en 2016. Les risques d’une forte remontée sont très faibles.

Les nouveaux emprunteurs pourront donc continuer à profiter de bonnes opportunités au niveau des conditions de financement, notamment en mettant en concurrence les banques afin d’obtenir le meilleur crédit immobilier possible. Ceux qui sont aujourd’hui encore endettés auront encore des possibilités en 2016 pour obtenir une baisse de taux en faisant racheter leur prêt ou en le renégociant.

La baisse des prix des appartements et des maisons va-t-elle se poursuivre ?

Qu’est-ce qui a changé par rapport aux années précédentes et du début de ce cycle généralisé de baisse des prix depuis fin 2011 ? Pas grand-chose, en tout cas pas de choses suffisantes pouvant laisser penser à un changement de cycle et à un retour à des hausses globales de prix :

- Les conditions de financement sont au plus bas, ou presque. Il ne faudra pas s’attendre à des gains (non négligeables) possibles sur ce point. Au contraire, la menace d’une remontée des taux qui viendrait faire chuter davantage les prix pèse toujours autant, même si elle reste peu probable.

- Le chômage et plus généralement la situation économique de la France (et de nombreux pays occidentaux) ne s’améliorent pas. Or pour acheter un appartement ou une maison pour du long terme et s’engager sur un crédit immobilier sur plusieurs années il faut non seulement des revenus stables mais également une perspective positive (et non des risques de baisse de revenus ou plus globalement de pouvoir d’achat).

- Les baisses de prix enregistrées sur ces 3 ou 4 dernières années ne sont pas encore suffisantes pour redonner réellement du pouvoir d’achat immobilier. Dans de nombreux cas, il est toujours aussi difficile d’acheter un logement et il est préférable d’attendre avant d’acheter. C’est d’autant plus le cas dans de nombreuses régions où les vendeurs bloquent encore le marché avec des prix irréalistes par rapport au contexte actuel.

- Le poids de l’évolution démographique s’accentue d’année en année. La pyramide des âges des personnes qui vivent en France est telle que le nombre de vendeurs nets d’immobilier augmente chaque année d’environ 300 000 personnes alors que le nombre d’acheteurs nets restent globalement stables (voir ce point sur les conséquences d’une population vieillissante).

Pour toutes ces raisons, il nous paraît très peu probable de voir les prix de l’immobilier augmentaient globalement en 2016. Certes sur certains secteurs ou certains types de biens, des hausses ponctuelles sont toujours possibles. Mais dans l’ensemble, le mouvement de dégonflement de l’énorme bulle immobilière se poursuit et cela malgré des taux toujours plus bas. Preuve, s’il en fallait encore une, que ce mouvement est profond et durable.

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