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La bulle immobilière française se décompose en 3 schémas différents d’évolutions des prix

Les courbes de Friggit montrent l’ampleur de la bulle immobilière française. Néanmoins, ces moyennes masquent des scénarios d’évolution des prix de l’immobilier sensiblement différents. En étudiant dans le détail l’évolution des prix des appartements dans chaque département, on peut distinguer 3 schémas de variation des prix. L’un d’eux se décompose depuis 2009-2010 en deux orientations bien distinctes. Découvrez donc ces 3 schémas de bulle immobilière présents en France et des exemples de départements concernés par chacun des cas.

Mise à jour : découvrez où en est le marché immobilier en 2017.

Les statistiques immobilières sont-elles pertinentes ?

En France, les baromètres sur les prix de l’immobilier sont assez peu fiables. Essayons malgré tout d’analyser certaines tendances sur le marché immobilier.

Entre 1998 et 2008, les prix des logements ont augmenté de plus de 150 %. À partir de 2007-2008, les prix ont commencé à baisser quasiment partout en France. Le plus fort de la baisse a eu lieu en 2009.

Mi-2011, les prix sont, en moyenne, revenus à des niveaux proches de ceux de leur sommet en 2007-2008.

Cependant, si l’indice des prix est quasiment identique à celui de 2008, cela signifie que la valeur des appartements et des maisons à légèrement baisser. En effet, entre 2008 et 2011, l’inflation a été de 4.5 %.

En euros courants, les prix des logements ont donc baissé entre 2008 et 2011. Vous pouvez retrouver les détails de l’évolution des prix des appartements et des maisons pendant cette période en consultant notre précédent article "Depuis 2008 les prix de l’immobilier ont baissé dans 74 départements !."

Les différences de variation entre chaque département peuvent être importantes. Ceci s’explique par le fait qu’il existe des milliers de marchés immobiliers particuliers.

Une vision globale sur l’évolution des prix de l’immobilier en France (ou sur l’Ile-de-France et la Province) reste trop généraliste pour en tirer des conclusions pour votre secteur spécifique. En analysant le comportement des prix des logements au niveau des départements, on obtient un premier découpage des différentes tendances.

Il vous faudra ensuite analyser plus spécifiquement les particularités de votre département. Dans le département de l’Ain, le prix du mètre carré est de 1 500 € dans l’ouest du département mais il monte à plus de 3 500 € dans le pays de Gex du fait de la proximité de la frontière avec la Suisse. De la même manière, les variations peuvent être différentes en fonction du type de biens (appartements, maisons, etc.)

Schéma 1 : typologie d’une forte bulle immobilière

Le premier cas de figure observé est celui qui est bien visible sur les courbes de Friggit pour Paris et l’Ile-de-France. Il s’agit des secteurs géographiques où les prix immobiliers ont augmenté de manière beaucoup plus importante que la moyenne française.

Ce type de variation ne s’observe pas qu’en Ile-de-France. On le retrouve dans les Alpes-Maritimes, dans les Bouches-du-Rhône, le Gard, etc.

Voici le graphique d’évolution des prix des appartements en Gironde qui symbolise un bon exemple de ce premier schéma proposé par le site Immoprix.com :

Bulle immobilière importante : forte augmentation des prix de l'immobilier

Ce sont dans ces secteurs que les tensions sur le logement sont les plus importantes. Attention, les villes où la bulle immobilière est la plus forte sont aussi celles susceptibles de subir les plus fortes chutes des prix dans les années à venir.

Schéma 2 : évolution des prix proche de la moyenne

La seconde situation correspond à l’évolution moyenne. Plus du tiers des départements sont dans cette configuration.

Néanmoins, on peut différencier à partir du changement de situation en 2007-2008, deux comportements bien distincts.

Schéma 2.a : la bulle s'est regonflée en 2010-2011

Le cas le plus fréquent montre de nouvelles hausses des prix en 2010 et 2011 après la purge de 2008-2009. Plus du quart des départements sont dans une configuration similaire à celle de la Drôme :

Bulle immobilière moyenne : les prix évoluent comme pour la moyenne française

Dans beaucoup de ces départements, les prix des appartements sont revenus à un niveau similaire à ceux de 2008. On enregistre donc une baisse très lente de la valeur de ces logements du fait de l’inflation qui n’est pas compensée.

C’est principalement dans ces départements que la baisse des prix de 2012 sera la plus importante. Des premières baisses s’y sont déjà faites sentir fin 2011.

Schéma 2.b : diminution progressive des prix depuis 2007-2008

Plus d’une dizaine de départements enregistrent, en revanche, des baisses régulières de la valeur des appartements depuis le pic atteint en 2007-2008.

C’est, par exemple, ce que l’on peut observer sur les appartements des Hautes-Alpes :

Dégonflement de bulle immobilière : les prix des appartements baissent depuis 2008

En prenant en compte l’inflation observée depuis le pic de 2008, la baisse du prix d’un mètre carré pour un appartement dépasse les 10 % dans 16 départements.

Dans ces zones, le volume des transactions reste faible. Les vendeurs mettent du temps à accepter ces baisses de prix et les acheteurs restent avec des budgets trop faibles par rapport aux prix demandés. C’est ce que nous montrent les témoignages des agents immobiliers dans ces villes où les prix baissent depuis plusieurs années.

Schéma 3 : une augmentation des prix assez mesurée

Enfin, la bulle immobilière française n’a pas la même ampleur partout en France. Dans plus d’un département sur trois, les hausses de prix ont été sensiblement moins fortes que dans le reste de la France.

Si les prix des logements y ont augmenté plus vite que l’inflation, il est plus difficile de parler de bulle immobilière au sein de ces départements.

Pour illustrer ce troisième schéma, voici l’évolution du prix des appartements dans le Haut-Rhin de 1998 à 2011 :

Pas ou peu de bulle immobilière : la hausse des prix est restée mesurée

Entre 1998 et 2011, on peut voir que l’indice pour la France passe de 88 à près de 225 en 2008 (et fin 2011), soit +155 %. Sur la même période pour le Haut-Rhin, l’indice augmente seulement de 93 à 164 (en 2008), soit +76 %.

À titre de comparaison, entre 1998 et 2008, l’inflation est de "seulement" 17 %...

Les graphiques qui illustrent cet article sont issus des données des notaires présentées sur le site ImmoPrix qui fait partie de la liste de 7 sites pour estimer un prix immobilier.

Article initial publié le 21/05/2012

Pour aller plus loin :

- Prenez connaissances des différentes solutions pour estimer le prix de votre maison ou appartement.

- Suivez ces conseils pour un bon changement d’assurance emprunteur.

- Apprenez qu’il faut toujours acheter pour au moins 6 ans sa résidence principale.

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