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Quelle baisse des prix de l’immobilier en 2013 ?

10 décembre 2012

Tout porte à croire que les prix de l’immobilier vont diminuer en 2013. La grande inconnue demeure l’ampleur de cette baisse des prix. Peut-on s’attendre à une baisse suffisante pour redonner de la dynamique au marché ou faut-il craindre une nouvelle année de blocage avec des prix qui ne baissent pas suffisamment ? Voici quelques éléments de réponse dans cet article. Retrouvez également une étude plus détaillée dans notre guide de l’achat immobilier en 2014 qui vient de paraître.

Mise à jour : découvrez les tendances pour l’immobilier en 2014.

Comment évoluera le marché immobilier en 2013 après une année 2012 de blocage ?

Avant de faire un point sur les tendances pour le marché immobilier en 2013, il convient de faire un point sur la situation actuelle et sur ce qui s’est passé en 2012.

Pour cela vous pouvez consulter notre bilan de l’immobilier en 2012 :

- Des taux de crédit immobilier qui baissent depuis 10 mois, mais des banques qui durcissent les conditions d’octroi et des Français qui empruntent de moins en moins pour des achats immobiliers.

- Le nombre de transactions immobilières qui chute en 2012. Les notaires s’attendent à 650 000 transactions en 2012, voire moins, contre 800 000 transactions en 2011.

- Les prix des logements recommencent à baisser en Province. Ils restent en moyenne stables à Paris, mais cela provient surtout d’un biais statistique.

- Les ventes de logements neufs sont aussi en baisse sensible. Près de 15 % de vente en moins sur les trois premiers trimestres de 2012 par rapport à 2011.

Des taux d’intérêt qui devraient rester bas en 2013

En cette fin 2012, les taux ont atteint un niveau record. Ils pourraient même encore baisser dans les semaines et mois à venir. Cependant, les prochaines réductions devraient être limitées.

En effet, le taux de l’OAT 10ans, qui représente le niveau auquel la France emprunte sur les marchés sur 10 ans, bat actuellement des records historiques également. Il a franchi pour la première fois de son histoire la barre symbolique des 2 % et continuent à baisser légèrement.

Dans le même temps, le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) reste à 0.75 %. Il ne faut pas s’attendre à une forte hausse de ce taux dans les mois à venir. Il n’est pas impossible, au contraire, de le voir diminuer encore un peu.

Dans ce contexte sur les marchés financiers, les banques peuvent proposer des taux toujours plus attractifs à leur client pour des financements immobiliers.

Le seul risque qui plane sur les taux des prêts immobiliers est celui d’une forte remontée de l’OAT 10 ans. Il n’est effectivement pas à exclure que les investisseurs se désintéressent de la dette française. Les taux auxquels empruntent la France remonteraient alors et par conséquent les taux immobiliers également. Ceci viendrait fortement contraindre les prix de l’immobilier à baisser.

Néanmoins, le scénario le plus probable est celui des taux qui restent à ces niveaux aussi bas pendant les premiers mois de 2013. Ceci ne sera pas suffisant pour permettre aux prix des logements d’augmenter (il faudrait pour cela que les taux baissent fortement).

Des impôts supplémentaires sur l’immobilier et des aides moins généreuses

L’année 2013 sera marquée comme celle de 2012 par différentes hausses d’imposition et de taxes. Cela pèsera sur le pouvoir d’achat global des Français en plus de l’augmentation du chômage.

De plus, l’immobilier n’est pas épargné par cette tendance. La fiscalité sur les plus-values des terrains constructibles ou encore sur les logements vacants vont augmenter, de même que les impôts locaux.

Pour réduire la dette, après l’augmentation des impôts, il est également nécessaire de baisser les dépenses. Cela impacte et impactera négativement les différentes aides que l’État accordent pour soutenir le marché immobilier : recentrage du PTZ+ sur les ménages les plus modestes, un dispositif Duflot moins avantageux que le Scellier, etc.

Tous ces changements auront inévitablement des impacts sur les prix en 2013.

Après un an et demi de difficulté pour vendre, les vendeurs vont-il continuer à refuser des baisses de prix ?

Le marché immobilier a changé d’orientation depuis l’été 2011. Cela fait donc désormais environ un an et demi que les vendeurs rencontrent de plus en plus de difficultés pour vendre au prix espéré.

Nous avons vu que cette résistance des vendeurs limite les baisses de prix pour le moment. Cependant, pour ceux qui ont réellement besoin de vendre, il ne sera pas possible de camper éternellement sur ses positions. Pour débloquer une vente, le meilleur moyen est de diminuer son prix de vente.

De plus, dans un marché dans lequel les prix baissent, les vendeurs voient la valeur de leur bien diminuer au fil du temps. Ils ont donc tout intérêt à vendre rapidement. Plus le temps passe est plus il sera difficile de trouver un acquéreur qui accepte le prix demandé.

Les perspectives d’évolution du marché immobilier en 2013 dépendront principalement de ce facteur. Soit les vendeurs s’adaptent aux conditions actuelles du marché et les transactions reprendront, soit le blocage du marché va s’intensifier si les prix ne baissent pas suffisamment.

La première solution est préférable pour tous. Elle permettra aux acquéreurs de pouvoir acheter, aux vendeurs de réussir leur vente et aux professionnels de ne pas voir leur activité chuter.

Mise à jour : il semblerait bien que les vendeurs acceptent de baisser leur prix puisque les prix baissent depuis plusieurs mois comme le montre ce graphique de l’évolution de l’indice des prix des notaires..

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Il est difficile de résumé la situation actuelle du marché immobilier, les changements prévus et les perspectives pour 2013 en quelques articles tant il y a de choses à dire. Vous pouvez retrouver de nombreuses informations et conseils pour bien acheter en 2014 dans notre nouveau guide.

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Pour aller plus loin :

- Faites le point sur les prix actuels des logements en France.
- Retrouvez les dernières informations sur les taux d’emprunt immobilier en 2014.
- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier en 2014.

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